在剛剛過去的周末，某普通住宅項目單日銷售8億元、300余套新推房源5小時內(nèi)幾近售罄；某代理公司兩天賺取傭金近億元，周環(huán)比漲幅超過40%……忽如一夜春風來，時值全國兩會閉幕，市場各方似乎不約而同地結(jié)束了觀望，開始踴躍入市，冷寂了兩個月的樓市迎來風暖花開。

　　兩會政策利好頻傳、市場預(yù)期向好以及相當一段時間的蓄客，有效地激發(fā)了購房需求的爆發(fā)，受兩會影響推遲入市的樓盤也將從3月下半月逐漸恢復(fù)入市。業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計，供需雙方的加速放量，將使得3月整體市場告別簽約淡季，部分城市再現(xiàn)小陽春。不過，對于這股反彈行情的持續(xù)時間，也有聲音認為，在持續(xù)十年高增長的慣性影響下，仍處高位的供應(yīng)指標與正在減弱的需求矛盾日益滋生，雖然今年政府工作報告的措辭與2009年有類似之處，但市場背景的不同，決定了樓市大幅反彈的歷史不會重演。

　　□案例

　　單項目單日銷售8億

　　上周日(3月15日)，位于昌平區(qū)的普通住宅項目領(lǐng)秀·慧谷開盤，項目起價為28500元/平方米，短短5個小時內(nèi)，其首批326套房源基本售罄，銷售額達到8億元。

　　據(jù)該項目銷售負責人表示，不少購房者早在開盤前1個小時就來到項目售樓處，當天累計到場客戶量接近3000人次，300多套房源在5個小時內(nèi)銷售一空。據(jù)介紹，此次推出的戶型在70-140平方米之間，其中，90平方米的兩居戶型較為搶手。

　　“項目熱銷的主要原因首先是產(chǎn)品不錯，1.5低密容積率、1萬平方米學(xué)院派園林、1:1車位比、入戶電梯、交通便利等升級品質(zhì)”，上述人士表示，同時，項目從去年十一開始蓄客，到目前為止積攢了較高的人氣，另外，最近利好政策確實比較多，購房者的預(yù)期向好，也開始紛紛出手。

　　記者也在現(xiàn)場隨機采訪了一位剛剛交完房款的劉女士，“說實話這次沒有搶到最初看好的戶型，好在這次慧谷的戶型都還不錯，90平方米的很快就選完了，我們就干脆來了一套140平方米的，算是一步到位了?！?

　　代理公司一個周末賺近億傭金

　　感覺到樓市突如其來熱度的還有代理公司。同時兼顧新房代理和二手房中介的中原地產(chǎn)，在上周末(3.14-3.15)兩天內(nèi)實現(xiàn)傭金近億元。

　　來自中原地產(chǎn)內(nèi)部的一線銷售數(shù)據(jù)顯示，3月14日-3月15日兩天內(nèi)，傭金業(yè)績達8311.9萬元，環(huán)比前一個周末(3.7-3.8)的6182.6萬元上漲34.4%，也帶動了上一周的周業(yè)績環(huán)比上漲43%。而在正常月份，這一漲幅最多在20%左右。

　　“從數(shù)字中可以看到，在春節(jié)影響依然存在，還沒有出正月的情況下，3月第二周市場成交快速反彈，周環(huán)比業(yè)績上漲幅度遠遠超過正常月份。從絕對值看，上周末傭金收入突破了8000萬，市場成交出現(xiàn)快速復(fù)蘇?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉說。

　　□數(shù)據(jù)表現(xiàn)

　　成交趨于穩(wěn)定

　　其實，在兩會之前，北京的樓市就已經(jīng)出現(xiàn)明顯回暖跡象。位于大興善各莊的北京密碼項目春節(jié)前開盤，推出800多套房屋，當天去化約70%，進入3月的第一周，又賣掉145套房。位于固安的空港家園，連續(xù)幾周周末售樓處都出現(xiàn)爆棚現(xiàn)象，而且看房熱度還在上升。兩會釋放的寬松信號，讓之前已經(jīng)進入慢熱軌道的樓市加速升溫，剛剛過去的周末，北京不少在售項目的售樓處都感覺到了來自買方的暖意，看房量、來電來訪量明顯上升。3月14日，合生創(chuàng)展發(fā)布了其位于馬駒橋的新一代5.5米層高的商住公寓項目——悅上城，200%的使用率加上2萬元出頭的價格，讓這個遠在南六環(huán)外的項目受到極大關(guān)注，當天看房者絡(luò)繹不絕。據(jù)現(xiàn)場銷售人員稱，最近來看房的人明顯多了，“不少人都是有明顯買房意向的，不像年前好些人只是來看看”。

　　據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計顯示，上周(3.9-3.15)北京全市商品住宅累計成交1033套，成交量已連續(xù)三周超千套，而扣除自住房的純商部分，成交套數(shù)環(huán)比此前一周則上漲了12%。

　　以剛性需求為主的普通住宅仍然是當前市場的成交主力。從上周樓市成交結(jié)構(gòu)上看，普通住宅市場仍以剛性需求為主，中低價位房源成為樓市交易主力。據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計，上周成交價低于20000元/平米的商品住宅共成交472套，占到市場交易總量的46%，而去年同期，中低價位商品住宅的成交占比僅為23%。

　　除了北京，據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，上周54個城市成交量快速復(fù)蘇，一周簽約套數(shù)為4.54套，環(huán)比前周上漲了20.7%。在春節(jié)后一個月，市場已經(jīng)基本恢復(fù)到春節(jié)前一周的正常水平。

　　二手房市場同樣迅速恢復(fù)至節(jié)前水平。據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計，春節(jié)后鏈家實際成交量持續(xù)上升，上周實際成交量僅次于去年11月份降息后一周，日均新增房源量較2月初上漲39%，日均新增客源量較2月初上漲6.3%。從目前的新增房客源情況看，未來一段時間內(nèi)成交量還將保持相對較高的水平。

　　下半月新盤將扎堆入市

　　上周(3.9-3.15)，北京樓市只有領(lǐng)秀·慧谷一個項目入市，為老項目后期。純新盤市場，記者在北京市住建委網(wǎng)站上看到，3月截至目前，北京僅有一個新盤領(lǐng)取預(yù)售許可證。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，兩會期間，市場各方都在等待兩會傳達的政策信號，因此賣方推盤節(jié)奏放緩，買方也處于觀望狀態(tài)。而隨著兩會結(jié)束，受其影響推遲入市的樓盤將集中入市。

　　據(jù)了解，原計劃本月15日開盤的位于朝陽區(qū)的首開常青藤項目，就是受此影響將開盤日期推遲到3月底。據(jù)銷售人員介紹，預(yù)計本次推出的房源大概在50余套，目前已排卡的客戶已經(jīng)接近90組。

　　業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計，3月下半月開始，北京房地產(chǎn)市場供需雙方將會逐步加速放量的步伐。

　　□市場探因

　　4月將現(xiàn)政策窗口期

　　今年全國“兩會”在2015年政府重點工作安排中表示，要“穩(wěn)定住房消費”“堅持分類指導(dǎo)，因地施策，落實地方政府主體責任”，并且“支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長楊紅旭認為，這對房地產(chǎn)是“天大利好”、“政策口徑夢回2009年”。

　　事實上，今年以來，貨幣政策調(diào)整已經(jīng)讓地產(chǎn)看到松綁的信號。2月4日，央行宣布2月5日起下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。3月1日，央行宣布下調(diào)存貸款基準利率。這是去年11月以來，央行在四個月內(nèi)第二次降息。自2014年9·30房貸新政以來，限購松綁、房貸利率優(yōu)惠，隨著一系列政策出臺，樓市政策主基調(diào)已經(jīng)從“緊”向“松”過渡。

　　中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示，從目前的市場現(xiàn)狀出發(fā)進行判斷，預(yù)計4月份可能是房地產(chǎn)調(diào)控調(diào)整政策出臺的時間點。除首付比例調(diào)整外，不排除有更多的城市進行稅費減免等政策，支持改善需求。整體來看，2015年的房地產(chǎn)市場政策面將明顯寬松。

　　然而，貨幣信貸、樓市政策放松，能否讓今年樓市重回2009年的火熱，不少業(yè)內(nèi)人士看法謹慎。瑞銀中國首席經(jīng)濟學(xué)家汪濤表示，“盡管貨幣政策、財政政策以及和房地產(chǎn)有關(guān)的政策，都需要放松，但并非是回到2009年那種大幅放水，而是指今年需要貨幣政策大力放松，才能保持貨幣政策的中性，避免被動收緊貨幣政策。”

　　市場預(yù)期向好

　　看了半年多房子的王小姐近期決定入市，據(jù)王小姐介紹，她看上的是大興天宮院地鐵站附近的保利春天里項目。“我想買那個兩居室，一直在看，沒敢買，現(xiàn)在兩會也結(jié)束了，基本已經(jīng)定調(diào)了，并且利息什么的都有優(yōu)惠，我覺得該出手了。”

　　王小姐告訴記者，她一直在反復(fù)猶豫，市場不好的時候不太敢進，怕房價繼續(xù)下滑，但她認為，從目前的情況來看，今年北京房價下降的空間非常小，所以決定盡快入市。

　　和王小姐一樣，多年來堅持租房的劉先生也動搖了?！拔椰F(xiàn)在在各個中介那都登記了，想買個三環(huán)附近的二手房，總價在400萬以內(nèi)的。”

　　劉先生表示，北京的新盤一般都比較遠，四環(huán)以內(nèi)僅有的幾個新盤價格都比較高，所以買二手房是他最優(yōu)先的選擇?！拔覇挝辉跂|三環(huán)，所以我覺得買個三環(huán)沿線的就可以，三環(huán)房子比較舊，不能兩全，還是方便為主?！?

　　對于為什么猶豫很久選擇在這個時間點入市，劉先生告訴記者，樓市向好的信號比較明顯，如果不抓住時機，怕4月份的房價還要走高。

　　據(jù)擔保公司“偉嘉安捷”數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，3月個貸市場成交量環(huán)比上月同期漲幅14%左右，其中房貸交易量上漲16%，而非交易類貸款成交量卻出現(xiàn)下滑，環(huán)比上月下降6%左右?！皞ゼ伟步荨钡膶＜艺J為，央行再度降息的政策出臺后，購買意愿明顯上升。與上月同期相比購房人受春節(jié)假期因素不同的是，很多購房人受到利好政策的影響從而加快入市步伐，趕在上半月辦理貸款買房事宜，促使3月上半月的房貸成交量明顯回暖。

　　蓄客數(shù)量大增

　　從季節(jié)因素來講，在春節(jié)前后的近兩個月時間內(nèi)，樓市通常會在假期因素影響下進入盤整狀況，市場需求走弱導(dǎo)致項目蓄客期拉長，市場供應(yīng)也隨之同步萎縮，部分樓盤將入市節(jié)點紛紛推遲到春節(jié)后，因此樓市的供應(yīng)和需求會出現(xiàn)相當一段時間的“空窗期”。

　　而隨著春節(jié)假期的結(jié)束，供需雙方均從假期休眠狀態(tài)中蘇醒。在這段時間內(nèi)積累的購買力，則為成交數(shù)據(jù)的迅速恢復(fù)提供了強有力的支撐。

　　“盡管項目入市量還沒有增加，但實際推盤量出現(xiàn)大幅上漲，領(lǐng)秀慧谷共推出326套房源，而此前一周3個項目入市也僅新增供應(yīng)73套房源?！眮喓罊C構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析，只有在擁有足夠蓄客量的基礎(chǔ)上，開發(fā)商才敢于一次性推出大量房源，上周單個項目的供量增加，是顯示市場需求已經(jīng)開始升溫的積極信號。

　　□歷史回顧

　　樓市“小陽春”并非年年有

　　作為上半年銷售重要節(jié)點，每年3、4月份，都是開發(fā)商集中推盤的時節(jié)，從傳統(tǒng)來說，這個時節(jié)樓市成交量都會增加，與此同時，經(jīng)過年初及春節(jié)的觀望之后，每年3、4月份，購房者看房買房需求也會增加。然而，受到政策、預(yù)期等多種因素的影響，樓市小陽春并非年年都會如約而至，因此，每年3、4月樓市是否出現(xiàn)“小陽春”，成為一年樓市冷熱的風向標。

　　回顧這幾年樓市春季行情，明顯呈現(xiàn)反復(fù)表現(xiàn)。樓市“小陽春”最為明顯的要數(shù)2009年，受2008年全球金融危機，樓市深受其害，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的深度松綁，在政策利好、信貸支持、通脹預(yù)期等多種因素影響下，2009年房地產(chǎn)市場終于走出了2008年的低迷，特別是在春節(jié)之后，整體樓市開始出現(xiàn)回升。

　　來自機構(gòu)統(tǒng)計顯示，2009年1到4月，中國各主要城市的房市擺脫了持續(xù)一年的量價齊跌的低迷態(tài)勢，經(jīng)歷了一段所謂的“小陽春”行情，很多城市不僅交易量相對2008年有大幅增長，價格也悄然提升。特別是2009年4月份以來，這種量價齊升的態(tài)勢在各大城市普遍涌現(xiàn)。以北京為例，4月份北京期房住宅成交量創(chuàng)2006年5月份以來新高；二手房價格不到一個月每平方米上漲了1000多元。

　　在樓市“小陽春”的強勢帶動下，2009年全國樓市增長比率大幅攀升，置業(yè)者的購買熱情也越來越旺。2009年樓市迅速轉(zhuǎn)入“快車道”，成交量和房價攀上新高。

　　然而，2014年以來，北京商品房市場觀望氣氛濃厚，傳統(tǒng)“小陽春”遲遲難現(xiàn)。在3、4月入市的所有項目中，無一項目出現(xiàn)單日售罄，2013年頻現(xiàn)的“日光盤”難覓蹤跡。

　　去年一季度，北京商品住宅僅成交了16238套，創(chuàng)下了自2006年有網(wǎng)簽數(shù)據(jù)以來的歷史最低值。從供應(yīng)上看，隨著上市項目量增多、供應(yīng)規(guī)模增大，選擇平價跑量的剛需項目將越來越多。然而，在信貸收緊、個別城市樓盤降價等多方因素的沖擊下，去年樓市供需雙方的市場預(yù)判已經(jīng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，購房者的觀望情緒普遍增強，去年樓市“小陽春”行情最終落空。

　　但樓市的運行總呈現(xiàn)出波浪狀，經(jīng)過去年長達一年的冷寂，從去年年底開始出現(xiàn)的種種跡象顯示，今年的小陽春已經(jīng)成為必然。2014年央行發(fā)布9·30房貸新政以來，已經(jīng)出現(xiàn)兩次降息一次降準，各級公積金也紛紛推出更有利于首套置業(yè)的政策，樓市政策主基調(diào)從“緊”向“松”過渡，都預(yù)示著今年的暖意，加上兩會期間高層釋放的信號，部分敏銳的置業(yè)者必然會先期入場，推熱樓市。

　　□專家說市

　　>>中原地產(chǎn)首席分析師張大偉

　　市場有望逐步回溫

　　隨著假期結(jié)束以及降息的刺激，3月下半月市場有望告別簽約淡季，部分城市或出現(xiàn)小陽春現(xiàn)象。預(yù)計重點城市的房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)明顯的環(huán)比大幅上漲，同比也將有一定程度的上漲。對于購房者而言，降息不僅僅意味著購房成本的降低，更是增加了入市信心。展望3月，市場有望逐步升溫，同時城市間分化格局猶存。無論是從傳統(tǒng)銷售旺季考慮，還是此次央行降息的利好，3月市場都值得期待。

　　>>亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅

　　3月底供需雙方將加速入市

　　北京房地產(chǎn)市場并不缺少購房需求，購買力也依然強勁，影響市場最重要的是購房者的心理預(yù)期。隨著“兩會”政府工作報告中“穩(wěn)定住房消費”給予市場的信心支撐，加之央行降準降息，購房者在資金成本得以降低的同時，看待后市的預(yù)期也更加樂觀，有效地刺激購房需求加快入市。

　　>>中原集團研究總監(jiān)劉淵

　　需求支撐正在減弱

　　從房地產(chǎn)市場的基本供求關(guān)系來看，供應(yīng)方面，在持續(xù)十年高增長的慣性影響下，施工規(guī)模、預(yù)售量等供應(yīng)指標仍處高位。但在需求層面，“價”和“量”兩方面的支撐都在減弱。雖然今年政府工作報告的措辭與2009年有類似之處，但市場背景的不同，決定了樓市反彈的歷史不會重演。

　　京華時報記者潘秀林邢飛桂瑰京華時報制圖吳尚楠