16年前，瑞安房地產(chǎn)創(chuàng)始人(現(xiàn)任瑞安集團董事長)羅康瑞花費14億元巨資，把上海最典型、最古老的石庫門舊區(qū)變身成一個具有國際水平的國際畫廊、時裝店、主題餐館、咖啡酒吧區(qū)并將其命名為“上海新天地”。自此，新天地成為上海著名地標(biāo)之一，羅康瑞也在上海灘一炮走紅。

　　16年后，羅康瑞選擇將上海新天地核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn) “企業(yè)天地一期”賣掉，總報價為75億元，折合報價約每平方米9萬元，這一報價也將創(chuàng)下上海寫字樓大宗交易之最。不過亦有分析人士向記者表示，“該報價仍然偏高?！?

　　輿論認(rèn)為，羅康瑞出售上海新天地部門項目的決心，或來自于預(yù)期業(yè)績壓力。

　　對此，瑞安房地產(chǎn)品牌及企業(yè)事務(wù)部向記者答復(fù)：“瑞安房地產(chǎn)正積極調(diào)整發(fā)展策略，作為一家房地產(chǎn)開發(fā)商，若時間及價格合適，將考慮出售各類物業(yè)，釋放其價值，提升公司盈利能力，加強現(xiàn)金流，以使公司更健康快速的發(fā)展，為股東創(chuàng)造回報。有關(guān)個別物業(yè)交易的市場消息，作為上市公司目前未有資料需要公告?！?

　　值得注意的是，曾經(jīng)自稱“不賺快錢”的羅康瑞在今年2月2月對香港媒體表示，瑞安資產(chǎn)總值1110億元人民幣，當(dāng)中52%資產(chǎn)均可供出售，提供盈利貢獻，或置換高回報項目。

　　52%的資產(chǎn)可供出售

　　上海新天地項目在瑞安的大陸業(yè)務(wù)版圖中具有標(biāo)桿意義，此次出售折射出公司層面可能面臨的業(yè)績壓力。

　　1月6日瑞安房地產(chǎn)披露的銷售數(shù)據(jù)顯示，截至12月底，瑞房2014年全年合約銷售額為97.5億元，較2013年同期的166.14億元減少41%，而對應(yīng)的合約物業(yè)銷售面積則從2013年的62.15萬平方米降低25%至46.32萬平方米。

　　不僅是去年業(yè)績的大幅下降，2012年以來，瑞安房地產(chǎn)都在“動蕩不安”中度過，2012年，瑞安房地產(chǎn)銷售額大幅下降43%，而2013年又恢復(fù)性增長190%，整個業(yè)績就如“過山車”一般。

　　由于對業(yè)績下滑的不滿，去年，羅康瑞回歸瑞安房地產(chǎn)重新?lián)蜟EO一職，今年在接受香港媒體采訪時表示：“‘三年不達標(biāo)就辭職’，若不滿意，小股東可以“vote me out(投票把我踢出局)?！?

　　羅康瑞指出，“公司致命傷是資產(chǎn)重、周轉(zhuǎn)慢，部門太多拉低執(zhí)行力”，去年公司周轉(zhuǎn)率僅9%，低于同行平均周轉(zhuǎn)率27%，更遠(yuǎn)低于融創(chuàng)、綠城的60%，將參考同行模式，目標(biāo)是2016至2017年可提高至20%。

　　而且，曾經(jīng)以資產(chǎn)自持、不賺快錢的經(jīng)營理念為主導(dǎo)的瑞安房地產(chǎn)也將“以回報決定資產(chǎn)去留”，羅康瑞稱：“資產(chǎn)回報僅2至3厘，但要付利息7至8厘，在遇上合適價錢或有投資項目時，會作資本調(diào)整?！?

　　羅康瑞表示：“預(yù)計瑞房業(yè)績需待2016、2017年上海(樓盤)重點項目銷售才有改善，公司資產(chǎn)總值1110億元人民幣，當(dāng)中52%資產(chǎn)均可供出售，提供盈利貢獻，或置換高回報項目。”

　　為上市鋪路

　　早在2013年，羅康瑞就企圖讓新天地上市來改善公司架構(gòu)和運營。今年年初，羅康瑞重申中國新天地2015年的上市目標(biāo)，企圖讓中國新天地以更好的“價格”出現(xiàn)在資本市場上。

　　上海易居研究院研究院嚴(yán)躍進表示：“瑞安房地產(chǎn)之所以在這個時候賣項目，關(guān)鍵不符合目前瑞安讓新天地上市的特點。其意圖就是讓此類資產(chǎn)變現(xiàn)后可以注入到新天地項目上，進而提高新天地項目的估值?！?

　　另外，對于新天地變現(xiàn)的價值，易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為：“企業(yè)天地在2014年上半年共產(chǎn)生租金收入1.21億元，可供出租建面8.3萬平方米，若按96%的出租率計算，租金回報約每天每平方米8.3元；若按照世邦魏理仕的數(shù)據(jù)，企業(yè)天地每天每平方米租金為10元來計算，單價每平方米9元對企業(yè)天地來講起租金回報率約4.05%，如果瑞安房地產(chǎn)以75億出手企業(yè)天地一期，仍然是個不錯的價格，不過實際成交價格可能會更低?！?王若宇 徐倩)

　　延伸閱讀：

　　羅康瑞，男，漢族，1948年4月生，廣東省普寧人，生于香港。1969年畢業(yè)于澳大利亞新南威爾斯大學(xué)。 1969年返港后，先在其家族鷹君集團公司工作，1971年，向父親借資10萬元，創(chuàng)辦瑞安建筑公司，最初發(fā)展建筑業(yè)，后擴展至地產(chǎn)、建筑材料等業(yè)務(wù)。80年代后積極投資內(nèi)地，主要在西部地區(qū)和華南、華東發(fā)展建材、地產(chǎn)等業(yè)務(wù)。在上海投巨資興建瑞安廣場、瑞虹新城、新天地等大型項目。