■ 一家之言

　　我國(guó)房?jī)r(jià)在經(jīng)歷多年的飛漲后，近期隨著房地產(chǎn)供求關(guān)系的逆轉(zhuǎn)，在全國(guó)范圍內(nèi)出現(xiàn)了房?jī)r(jià)回調(diào)，而衰退型順差的出現(xiàn)更對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步形成沖擊。目前，房地產(chǎn)局面比較微妙，房?jī)r(jià)上漲與下跌的因素正在角力。

　　海關(guān)總署近日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，繼1月實(shí)現(xiàn)貿(mào)易順差歷史記錄3669億元之后，2月份的貿(mào)易順差再創(chuàng)新高達(dá)到3705億元。而與此表現(xiàn)相左的是，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的2015年2月份住宅市場(chǎng)“百城價(jià)格指數(shù)”顯示，當(dāng)前中國(guó)樓市發(fā)展態(tài)勢(shì)低迷、市場(chǎng)擴(kuò)張動(dòng)能乏力、成交價(jià)格下行。2015年2月，百城（新建）住宅平均價(jià)格同比下跌3.84%，環(huán)比下跌0.24%，同比連續(xù)第五個(gè)月下跌，且跌幅持續(xù)擴(kuò)大。

　　作為出口導(dǎo)向型經(jīng)濟(jì)體，進(jìn)出口貿(mào)易在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)中占據(jù)了重要地位，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?，那么在進(jìn)出口貿(mào)易出現(xiàn)巨額順差的情境下，為什么我國(guó)的樓市反而表現(xiàn)疲弱呢？

　　近年來(lái)，我國(guó)貿(mào)易發(fā)展從過(guò)去的兩位數(shù)增長(zhǎng)一路減速。2014年，受外需疲軟、內(nèi)需回落、大宗商品價(jià)格下跌、人民幣有效匯率升值等諸多因素影響，我國(guó)進(jìn)出口總額實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)3.4%，未完成年度7.5%的增長(zhǎng)目標(biāo)，這已經(jīng)是我國(guó)連續(xù)第三年未完成年度貿(mào)易增長(zhǎng)目標(biāo)。

　　與此同時(shí)，我國(guó)樓市一改過(guò)去兩位數(shù)的房?jī)r(jià)上漲幅度，呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的態(tài)勢(shì)。2014年全國(guó)房?jī)r(jià)總體趨勢(shì)呈現(xiàn)溫和下降，當(dāng)年全國(guó)商品房銷售面積較上年下降7.6%，商品房銷售額下降6.3%。

　　房?jī)r(jià)下行的原因，最核心的因素是供求關(guān)系的改變。除此之外，貿(mào)易順差的持續(xù)失速也通過(guò)影響宏觀基本面以及人民幣匯率對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)施加了顯著的負(fù)面影響。

　　貿(mào)易順差涵蓋一般性貿(mào)易順差和衰退型順差，衰退型貿(mào)易順差不同于一般性順差，它產(chǎn)生的情境是國(guó)家貿(mào)易處于國(guó)內(nèi)外低迷的需求態(tài)勢(shì)之中。

　　按照近期的貿(mào)易數(shù)據(jù)來(lái)看，中國(guó)的巨額貿(mào)易順差更符合衰退型的貿(mào)易順差。這一順差源于出口增速的下滑，這也意味著我國(guó)企業(yè)在國(guó)際市場(chǎng)上外匯競(jìng)?cè)∧芰Φ娜趸偈谷嗣駧艆R率下行。匯率下跌之后，一方面將引發(fā)投資國(guó)內(nèi)樓市的國(guó)際資本撤離，抑制房地產(chǎn)價(jià)格上行。另外則會(huì)提高房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，影響投資效率。據(jù)測(cè)算，人民幣每貶值3%，則房地產(chǎn)企業(yè)的總借款成本將上升1%。

　　貿(mào)易發(fā)展減速是我國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新常態(tài)，曾經(jīng)的高速增長(zhǎng)將被現(xiàn)有的中高速增長(zhǎng)所取代。在本次“兩會(huì)”的政府工作報(bào)告中，政府也已將2015年的進(jìn)出口總額增長(zhǎng)目標(biāo)由2014年的7.5%下調(diào)到了6%，這進(jìn)一步凸顯了我國(guó)進(jìn)出口貿(mào)易未來(lái)幾年的發(fā)展換擋趨勢(shì)。

　　我國(guó)房?jī)r(jià)在經(jīng)歷多年的飛漲后，近期隨著房地產(chǎn)供求關(guān)系的逆轉(zhuǎn)，在全國(guó)范圍內(nèi)出現(xiàn)了房?jī)r(jià)回調(diào)，而衰退型順差的出現(xiàn)更對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步形成沖擊。目前，房地產(chǎn)局面比較微妙，房?jī)r(jià)上漲與下跌的因素正在角力。房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)供大于求態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)單方面升值預(yù)期已被打破，投資者處于觀望狀態(tài)，市場(chǎng)避險(xiǎn)氛圍濃厚，表現(xiàn)為房地產(chǎn)投資增速收窄、房?jī)r(jià)下跌、交易量萎縮；此外，由于地方財(cái)政收入與土地收益具有較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)，且房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)影響較大，各級(jí)政府不希望房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)較大的調(diào)整。因此，中央以及地方層面均已出臺(tái)支持房地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)政策。

　　因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)在短期內(nèi)將會(huì)出現(xiàn)價(jià)格的雙向波動(dòng)，而從長(zhǎng)期來(lái)看，持續(xù)的巨額貿(mào)易順差將會(huì)強(qiáng)化由供求關(guān)系導(dǎo)致的房?jī)r(jià)下跌趨勢(shì)。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)的持續(xù)，這種狀態(tài)將在很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)延續(xù)。

　　□黎軻（北大方正物產(chǎn)研究中心宏觀分析研究員）