一塊138畝的土地，原本只夠容下三四個(gè)企業(yè)，經(jīng)過(guò)公司化創(chuàng)新運(yùn)作，采取“1+8”的形式聯(lián)合開(kāi)發(fā)，變成了容納9家企業(yè)入駐，中國(guó)軟件谷發(fā)展有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“谷公司”）還實(shí)現(xiàn)自持6萬(wàn)平方米科技樓宇，國(guó)有資產(chǎn)大幅增值。3月12日，南京市組織的“邁上新臺(tái)階，建設(shè)新南京”集中采訪活動(dòng)走進(jìn)雨花臺(tái)區(qū)，記者在軟件谷A5地塊看到開(kāi)發(fā)新思維。

　　A5地塊位于軟件谷南側(cè)，靠近寧丹公路，是規(guī)劃中的信息安全軟件產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目所在地，也是軟件谷戰(zhàn)略南延的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。軟件谷公司負(fù)責(zé)人彭金斌介紹，該地塊開(kāi)發(fā)前，谷內(nèi)多家企業(yè)找上門(mén)，要求拿地開(kāi)發(fā)。彭金斌當(dāng)時(shí)就定了一條規(guī)定：拿地可以，建好后必須企業(yè)自用，不得外租?？此坪?jiǎn)單，卻堵住了部分企業(yè)“跑馬圈地”的打算。之后，谷公司牽頭，與8家高成長(zhǎng)性、有用地需求但無(wú)工程建設(shè)管理經(jīng)驗(yàn)、資金缺乏的軟件公司合作，創(chuàng)造性地采取“聯(lián)合拿地、統(tǒng)一規(guī)劃、聯(lián)合建設(shè)、分割出讓、統(tǒng)一配套、集中托管”模式，實(shí)現(xiàn)了集約開(kāi)發(fā)。

　　與很多開(kāi)發(fā)園區(qū)強(qiáng)調(diào)“大干快上”不同，軟件谷把“科學(xué)地干、理性地干、算賬地干、賺錢(qián)地干”寫(xiě)進(jìn)了發(fā)展報(bào)告中，其公司化開(kāi)發(fā)運(yùn)作的制度設(shè)計(jì)，令人耳目一新。

　　“以往做園區(qū)，都是先成立一個(gè)管委會(huì)，再組建國(guó)企公司作為融資平臺(tái)，通過(guò)征地拆遷，土地抵押貸款，再進(jìn)行項(xiàng)目載體建設(shè)的二次開(kāi)發(fā)，這是我省乃至全國(guó)園區(qū)開(kāi)發(fā)的‘老套路’了?！敝袊?guó)軟件谷管委會(huì)副主任卞艷艷說(shuō)，“老套路”做法，雖然推進(jìn)力度大，但存在政企不分、開(kāi)發(fā)成本高企、投入產(chǎn)出比不高等弊端。因?yàn)檫^(guò)分強(qiáng)調(diào)“速度”，往往忽視“效益”，這也導(dǎo)致各地政府高額負(fù)債的嚴(yán)重后果。

　　同樣是成立國(guó)企公司，但軟件谷的制度設(shè)計(jì)不一樣。一般的開(kāi)發(fā)園區(qū)，都是由管委會(huì)一名副主任兼任企業(yè)老總，谷公司的負(fù)責(zé)人不在管委會(huì)兼職，公司大事小事自己就可以拍板，決策受到“上面”的行政干預(yù)較少。軟件谷曾經(jīng)有一個(gè)“慘痛教訓(xùn)”，2013年，擬參股北京的36氪互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目，因?yàn)闆Q策周期長(zhǎng)錯(cuò)失機(jī)會(huì)。僅僅一年，該項(xiàng)目評(píng)估價(jià)就由當(dāng)時(shí)的2.5億元變成了2.5億美元。

　　另一個(gè)亮點(diǎn)在于，軟件谷的國(guó)企平臺(tái)不是簡(jiǎn)單地拆遷征地抵押貸款來(lái)推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)，而是用政府注資來(lái)撬動(dòng)社會(huì)資本投入，通過(guò)盤(pán)活存量土地和現(xiàn)有建筑，在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)增持和增值。去年剛剛投用的軟件谷大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)園就是成功范例。產(chǎn)業(yè)園所在地原只是一處低端辦公樓，因建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)落后，招商方向不明，加上管理不善，年年虧損。谷公司沒(méi)有推倒重建，而是搶抓南京市授牌大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)基地的機(jī)遇，與谷內(nèi)垠坤公司合作，對(duì)原有辦公樓改造利用。去年2月完成裝修，年底就完成90%以上的招商，實(shí)現(xiàn)盈利。

　　“谷公司成立以來(lái)，都是做項(xiàng)目二次開(kāi)發(fā)，從無(wú)土地收益一說(shuō)。” 彭金斌說(shuō)，即將交付的楚翹城綜合體項(xiàng)目，就是采取了“財(cái)政注資、運(yùn)作項(xiàng)目、形成資產(chǎn)、覆蓋貸款、良性循環(huán)”的運(yùn)作方法，17.8萬(wàn)平方米的“楚翹城”項(xiàng)目，銷(xiāo)售辦公樓宇6萬(wàn)平方米、收入9.1億元，這塊就已經(jīng)抵掉了財(cái)政資金的投入。此外，谷公司還自持商業(yè)樓宇、辦公樓宇7.3萬(wàn)平方米，形成了近17億元優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

　　“像人才公寓這樣必須由政府投入的項(xiàng)目，經(jīng)過(guò)公司化運(yùn)營(yíng)也能賺錢(qián)?！痹谀暇┦准臆浖瞬殴⒔ㄔO(shè)現(xiàn)場(chǎng)，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，通過(guò)公寓商業(yè)附屬設(shè)施面積以及房型數(shù)量的科學(xué)配置，谷公司又與意向企業(yè)進(jìn)行商業(yè)談判。預(yù)計(jì)今年交付投用后，首年就能實(shí)現(xiàn)租金收益的盈利。

　　公司化獨(dú)立運(yùn)作的另一個(gè)好處就是“靈活”。如今，谷公司把項(xiàng)目開(kāi)發(fā)分為三大類(lèi)，一是必須把控業(yè)態(tài)方向的專(zhuān)業(yè)園區(qū)，谷公司在與社會(huì)資本合作中都堅(jiān)持控股；二是現(xiàn)有樓宇改造產(chǎn)業(yè)園的，一般由民企資本占大頭；三是PE、VC這塊，借力外智為我所用，一般占股比不超過(guò)30%。目前，谷公司與10多家民營(yíng)企業(yè)、風(fēng)投機(jī)構(gòu)合作，成立獨(dú)資、控股、參股各類(lèi)子公司22家，所有已建成項(xiàng)目個(gè)個(gè)都實(shí)現(xiàn)盈利。

　　通過(guò)各種形式，不同比例的參股開(kāi)發(fā)，谷公司四兩撥千斤，實(shí)現(xiàn)了“滾雪球”式發(fā)展。據(jù)了解，雨花臺(tái)區(qū)財(cái)政每年提供2億元資金用于注資，使谷公司由2011年9月的1.3億元注冊(cè)資本增資到10.77億元。但截至目前，谷公司總資產(chǎn)達(dá)到50多億元，實(shí)現(xiàn)了國(guó)有資產(chǎn)5年增值5倍的驚人效率。

　　本報(bào)記者 王世停