外地戶籍買(mǎi)房人 明知不符購(gòu)房資格 還簽合同購(gòu)房 已交定金不予返還買(mǎi)房“玩貓膩” 定金泡了湯

　　事件回放

　　不符買(mǎi)房資格 卻簽買(mǎi)房合同

　　2012年2月，姜女士和王先生簽訂了《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，約定姜女士購(gòu)買(mǎi)王先生位于海淀區(qū)某小區(qū)的一套總價(jià)款260萬(wàn)元的房屋。

　　合同簽訂后，姜女士支付王先生5萬(wàn)元定金，并簽署了《購(gòu)房承諾書(shū)》，確認(rèn)其明確知曉國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知等內(nèi)容。

　　后姜女士以其本人為外地戶籍，沒(méi)有購(gòu)房資格為由，起訴到朝陽(yáng)法院，要求解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同并返還定金。法院經(jīng)審理認(rèn)為：根據(jù)姜女士簽署《購(gòu)房承諾書(shū)》的事實(shí)，可認(rèn)定其對(duì)北京市限購(gòu)政策是知曉的，且應(yīng)該根據(jù)限購(gòu)政策判斷是否符合在北京市購(gòu)買(mǎi)房屋的條件。

　　姜女士故意隱瞞相關(guān)事實(shí)導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行，其無(wú)權(quán)要求被告返還定金。

　　法院判決，合同因姜女士違約無(wú)法繼續(xù)履行，予以解除，并駁回姜女士其他訴請(qǐng)請(qǐng)求。

　　姜女士上訴。二審法院認(rèn)為，姜女士應(yīng)對(duì)自身是否具備履行合同的能力與資格盡到必要的審查與注意義務(wù)。最終，駁回上訴，維持原判。

　　律師點(diǎn)評(píng)

　　合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn) 可解除合同

　　北京濟(jì)和律師事務(wù)所趙鴻江律師指出，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)是國(guó)家出臺(tái)的限購(gòu)政策對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的影響及違約責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題。

　　司法實(shí)踐中，有些當(dāng)事人以限購(gòu)政策實(shí)施導(dǎo)致不符合購(gòu)房資格要求確認(rèn)合同無(wú)效。根據(jù)《合同法》和最高人民法院相關(guān)司法解釋，違反法律和行政法規(guī)導(dǎo)致合同無(wú)效的，僅限于全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。限購(gòu)政策不屬于法律和行政法規(guī)范疇，故不能作為合同無(wú)效的理由。

　　那么，限購(gòu)政策能否作為解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同的理由呢？除協(xié)議解除和符合約定解除條款外，合同解除一般必須以合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)為條件。

　　當(dāng)事人就解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)時(shí)，如限購(gòu)政策并未達(dá)到合同不能繼續(xù)履行、無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同目的的程度，就不能解除合同；如限購(gòu)政策導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，則可以解除合同。

　　本案中，由于原告并非北京市居民，亦無(wú)法提供連續(xù)滿五年的繳稅憑證或社保記錄，不具有購(gòu)房資格，無(wú)法獲得房屋所有權(quán)以實(shí)現(xiàn)合同目的，故其要求解除合同獲得法院支持。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示

　　解除合同 不等于免除違約責(zé)任

　　合同解除與違約責(zé)任免除不能畫(huà)等號(hào)，限購(gòu)政策導(dǎo)致合同解除，并不能必然免除違約責(zé)任的承擔(dān)。

　　單純因限購(gòu)政策實(shí)施導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)并解除合同的，無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任。但如果合同訂立、履行過(guò)程中，一方違約而違反限購(gòu)政策導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)并解除合同的，不能免除違約責(zé)任，如惡意拖延付款時(shí)間或過(guò)戶時(shí)間，遇限購(gòu)政策出臺(tái)；惡意通過(guò)中斷繳納社會(huì)保險(xiǎn)或所得稅而使購(gòu)房資格喪失等。

　　本案中，原告是在應(yīng)知或明知不符合購(gòu)房條件的情況下，仍簽訂合同導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的，屬違約，故不能免除違約責(zé)任。（記者 梅雙）