【事件】央行再降息

　　五年以上貸款利率降至十年來(lái)最低

　　2015年2月28日，中國(guó)人民銀行決定，自2015年3月1日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至5.35%;一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.5%，同時(shí)結(jié)合推進(jìn)利率市場(chǎng)化改革，將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.2倍調(diào)整為1.3倍;其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。

　　【解讀1】房地產(chǎn)行業(yè)

　　多輪放松意在利好投資

　　中國(guó)指數(shù)研究院天津分院相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，“1月經(jīng)濟(jì)指標(biāo)出臺(tái)已顯示，中國(guó)已處于漸進(jìn)的通縮中，投資動(dòng)力不足成為重要因素。低通脹為貨幣政策調(diào)整預(yù)留了空間，央行選擇連續(xù)降息降準(zhǔn)、放松貨幣政策來(lái)積極應(yīng)對(duì)?！边@位負(fù)責(zé)人表示，在《2014年第四季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》中，央行對(duì)于房地產(chǎn)政策的表述為:“落實(shí)好差別化住房信貸政策，改進(jìn)對(duì)保障性安居工程建設(shè)的金融服務(wù)，繼續(xù)支持居民家庭合理的住房消費(fèi)，進(jìn)一步拓寬正常化、市場(chǎng)化的融資渠道。進(jìn)一步發(fā)揮開發(fā)性金融作用，支持棚戶區(qū)改造。”而自2012年二季度以來(lái)的“堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房需求”的提法已被替換。同時(shí)，發(fā)改委也示，要加強(qiáng)投資調(diào)控，定向精準(zhǔn)促進(jìn)投資增長(zhǎng)，增加有效投資，加大對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)薄弱環(huán)節(jié)的投資，提高投資效益。因此，促投資成為2015年中央穩(wěn)增長(zhǎng)的重要手段。對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)而言，放松貨幣政策，拓寬房地產(chǎn)融資渠道，有利于恢復(fù)市場(chǎng)各方信心，將有效改善整體投資環(huán)境。

　　【解讀2】開發(fā)企業(yè)

　　改善開發(fā)節(jié)奏 優(yōu)化資金來(lái)源

　　這位負(fù)責(zé)人表示，2014年人民幣新增貸款仍然走高，全年增加9.78萬(wàn)億元，同比多增8900億元；房地產(chǎn)貸款新增2.75萬(wàn)億元，同比多增4055億元。但在貸款規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大的同時(shí)，個(gè)人購(gòu)房貸款新增1.72萬(wàn)億元，同比多增196億元，占房地產(chǎn)貸款增加額比重上升至64%。從房地產(chǎn)開發(fā)貸款結(jié)構(gòu)來(lái)看，國(guó)家對(duì)棚戶區(qū)改造的資金支持占近1/5，較上年增長(zhǎng)近50%。整體新增貸款加大和保障房貸款占比明顯上升的背景下，房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)調(diào)整明顯，企業(yè)開發(fā)貸款比重縮減，開發(fā)節(jié)奏放緩。由于央行公布的基準(zhǔn)利率仍具有較強(qiáng)的指導(dǎo)意義，再次下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率可望直接對(duì)金融機(jī)構(gòu)貸款實(shí)際利率產(chǎn)生一定下拉作用。同時(shí)存款基準(zhǔn)利率的進(jìn)一步下調(diào)，也有利于降低金融機(jī)構(gòu)籌資成本，帶動(dòng)各類市場(chǎng)利率和企業(yè)融資成本繼續(xù)下行，對(duì)于進(jìn)一步緩解企業(yè)融資成本高問題具有積極作用。本次降息將降低優(yōu)質(zhì)房企的直接融資成本，加之降息刺激市場(chǎng)銷售回款加快，房企資金鏈壓力或?qū)⒌玫骄徑狻ＹY金面與預(yù)期全面向好將推動(dòng)企業(yè)加快開工，改善房地產(chǎn)開發(fā)投資節(jié)奏。

　　【解讀3】購(gòu)房者

　　存貸款利率全面下調(diào) 降低購(gòu)房者成本

　　本次降息對(duì)潛在購(gòu)房需求的刺激釋放作用將更為直接。按照套總價(jià)200萬(wàn)元、首付30%、等額本息30年按揭購(gòu)房來(lái)計(jì)算，上次降息后消費(fèi)者共需支付167.05萬(wàn)元的貸款利息，較此前節(jié)省13萬(wàn)元。而本次降息后，貸款利息為158.94萬(wàn)元，再節(jié)省8萬(wàn)元。在購(gòu)房成本大幅下降的基礎(chǔ)上，部分觀望需求入市，推動(dòng)成交回升。

　　“對(duì)于整體市場(chǎng)而言，降準(zhǔn)降息組合效應(yīng)將持續(xù)顯現(xiàn)，寬松化政策將促使市場(chǎng)銷售向好，房地產(chǎn)庫(kù)存壓力將緩解?！边@位負(fù)責(zé)人表示，從歷來(lái)經(jīng)驗(yàn)看，貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)銷售的影響最為直接。2008年央行連續(xù)降息降準(zhǔn)，并推出四萬(wàn)億刺激計(jì)劃，資金面整體寬松，推動(dòng)市場(chǎng)成交回升，隨后價(jià)格出現(xiàn)快速連續(xù)上漲。2010年-2011年央行連續(xù)5次加息，并且多輪上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，導(dǎo)致資金面收緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交逐步減少，價(jià)格也隨之下跌。2014年，全國(guó)貨幣環(huán)境基本保持平穩(wěn)，央行采取PSL、MLF、存款口徑調(diào)整等多種方式保障流動(dòng)性，并且于11月降低存貸款基準(zhǔn)利率，推動(dòng)部分需求入市，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，12月單月銷售總量創(chuàng)近5年新高。2015年1月份盡管環(huán)比回落明顯，但多數(shù)城市同比增長(zhǎng)仍保持良好勢(shì)頭。央行再次降準(zhǔn)并降息，將進(jìn)一步明確購(gòu)房者預(yù)期，加快推動(dòng)各類住房需求入市，緩解各地高庫(kù)存壓力。

　　時(shí)報(bào)記者 于浩洋