中國網(wǎng)事：北京房屋交易或?qū)⑾炔檫`建，能管用嗎？

　　在北京發(fā)生挖地下室造成德內(nèi)大街93號院塌陷事故后，北京市相關(guān)部門表示，正在研究出臺對房屋過戶交易增加違建查處環(huán)節(jié)的政策，有違建的房屋將不得過戶。

　　對此記者通過采訪發(fā)現(xiàn)，低密度的豪宅成為違建高發(fā)區(qū)，一些高密度的商品房小區(qū)頂層也大量存在加蓋違建現(xiàn)象，但此前的監(jiān)管政策卻因為“法不責(zé)眾”難以見效。房屋交易先查違建政策如果出臺，會不會讓很多商品房陷入無法交易的境地，能不能改變這種違建屢禁不絕的亂象？

　　越是“豪宅”越任性，有小區(qū)80%存違建

　　2月份以來，記者通過在北京東城區(qū)和西城區(qū)暗訪發(fā)現(xiàn)，不少房地產(chǎn)中介仍然在掛牌出售違規(guī)下挖地下室的四合院。而與此同時，北京不少低密度別墅區(qū)以及部分高密度商品房小區(qū)，也大量存在違建，其中越是“豪宅”，違建越任性。

　　在位于北京順義區(qū)的“中央別墅區(qū)”，記者以買主的身份與中介取得聯(lián)系，并咨詢是否有在原住宅基礎(chǔ)上加建和擴建的房源時，多位中介對此直言不諱。

　　該別墅區(qū)附近中介機構(gòu)的一位客戶經(jīng)理介紹名都園別墅區(qū)時說：“實際住宅面積大于房產(chǎn)本上數(shù)據(jù)的加擴建房源，都集中在嘉浩和名都園，有連排、雙拼和獨幢三種戶型，價位由600萬元到1000萬元不等。目前名都園中有800多戶，80%的住戶都有加建或擴建的行為?！?

　　名都園的別墅大多是三層，別墅間距并不大，有幾處還在施工。另一位客戶經(jīng)理張先生表示，淺色的磚瓦區(qū)基本都是加建的，將房本上的面積擴建“翻番”很常見。

　　在看房過程中，張先生向記者重點推薦了一套190多平方米的三層雙拼式，且已在小花園內(nèi)擴建一層的房源。記者詢問擴建方式和價格時，張先生說：“一般有在花園上擴建、在頂層開天窗、擴陽臺這三種方式，這套190多平方米的房子，不加建的話值780萬元，在小花園上擴建出三層，面積就能到300平方米左右，就可賣至880萬元?！?

　　除了低密度別墅區(qū)成為違建高發(fā)區(qū)，一些高密度的商品房也在首層或頂層戶型出現(xiàn)大量違建。此前爆出帶有“空中花園”的人濟山莊這樣的案例并非孤立存在，頂層加蓋大規(guī)模違建目前也十分常見。

　　位于北京海淀區(qū)的韋伯豪家園有6棟住宅樓，其中有90%的頂層住戶都進行了擴建，大多是將公共陽臺封起來改造為陽光房、健身房、儲藏室等自用空間。

　　北京市兩高律師事務(wù)所律師董正偉表示，高檔住宅區(qū)由于業(yè)主“非富即貴”，政府主管部門和物業(yè)部門對違建現(xiàn)象往往不插手，此前出事的四合院更是長期缺乏統(tǒng)一有效管理。

　　違建屢禁不絕，大多數(shù)人認(rèn)為“法不責(zé)眾”

　　對于記者了解到的情況，北京市嚴(yán)厲打擊違法用地違法建設(shè)專項行動指揮部辦公室相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前，北京市東城區(qū)和西城區(qū)查清的違建總面積達(dá)到200多萬平方米。

　　據(jù)了解，在全北京市各類房屋違建中，四合院下挖地下室、別墅私搭亂建、樓房首層違建與樓房頂層加蓋，是四類違建高發(fā)現(xiàn)象。對于目前北京四合院、低密度別墅存在大量下挖、上接違法建設(shè)的情況，北京市相關(guān)部門表示將加大打擊查處力度。

　　北京市此前并非沒有對房屋違建的相關(guān)監(jiān)管政策，但為何房屋違建屢禁不絕？

　　對此，記者在順義“中央別墅區(qū)”暗訪時發(fā)現(xiàn)，每當(dāng)提及近期四合院違規(guī)下挖地下室造成塌陷事故時，大多數(shù)中介毫無顧慮打包票說：“法不責(zé)眾，這么多家擴建，誰能舉報誰？順義位于郊區(qū)，那些法規(guī)是給城里的老百姓看的?！?

　　“有錢就‘任性’，只要錢交到位，施工到擴建絲毫都不用操心，自有人打點?！敝薪榻?jīng)理張先生說，名都和嘉浩都是2003年以前建的，房子設(shè)計有點陳舊，擴建了才能住得舒服。

　　鏈家地產(chǎn)分析師張旭認(rèn)為，現(xiàn)階段政府主管部門對房屋違建問題的監(jiān)管難度較大。一方面是因為北京的住宅區(qū)范圍非常大，管理成本很高；另一方面，由于許多違建很多年以前就存在，對歷史遺留問題很難厘清其中的責(zé)任，尤其是對于物業(yè)部門應(yīng)承擔(dān)何種管理責(zé)任尚無統(tǒng)一明確的規(guī)定。

　　房屋交易先查違建，可行嗎？管用嗎？

　　對于目前違建橫行的現(xiàn)狀，從物權(quán)法和公共管理學(xué)的角度看，董正偉認(rèn)為，政府對此類違建現(xiàn)象的監(jiān)管存在一定的難度。

　　“監(jiān)管部門不可能成天去住宅區(qū)挨家挨戶去看，這涉及到保護私人生活，以及控制管理資源、成本的問題。只是因為現(xiàn)在媒體曝光了一些現(xiàn)象，發(fā)生了一些安全事故，問題才被暴露出來?！倍齻フf。

　　對于上述這些情況，北京市嚴(yán)厲打擊違法用地違法建設(shè)專項行動指揮部辦公室相關(guān)負(fù)責(zé)人對記者表示，近期正在研究出臺新政策，對于違建概率出現(xiàn)較高的四合院、低密度住宅區(qū)、房屋首層和頂層等類型商品房，將增加在交易過戶時篩查的必要環(huán)節(jié)。如果出現(xiàn)違建，該商品房將暫停過戶交易?！斑@意味著如果一套帶有違建的商品房要成交，賣家或者買家必須先拆除違建?！边@位負(fù)責(zé)人說。

　　有市場分析人士指出，這一政策如果真的出臺，看似會成為打擊房屋違建的殺手锏，但問題是，能否嚴(yán)格執(zhí)行？

　　對此，有不少一線中介認(rèn)為，每天過戶交易的商品房那么多，監(jiān)管部門估計很難有時間、有精力去逐一進行核查。“原來有業(yè)主舉報同一小區(qū)里的違建，大部分都沒有被拆掉，未來的新政策就真能讓違建被拆掉嗎？”

　　“那些不打算交易的房屋內(nèi)的違建怎么辦？難道就不管了？”不少人士質(zhì)疑。

　　對于這項可能出臺的政策，張旭認(rèn)為，這對違建問題的解決可能會有一定幫助，但并不能從根本上予以抑制?！安慌懦行I(yè)主，很多年以后才會考慮賣掉房子，甚至一開始就沒有過戶的打算，這個政策對他自然就沒有太大影響?！?

　　董正偉提出，對于現(xiàn)今政策的調(diào)整重點，應(yīng)該形成制度性的查處清理?！俺诉M行統(tǒng)一排查，更重要的是形成制度，定期對易發(fā)生違建問題的區(qū)域進行常規(guī)巡查，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)立即拆除，避免發(fā)生安全事故。”(參與采寫人員：楊毅沉 孔祥鑫 梁天韻 劉雅萱)