過去的2014年，在房地產(chǎn)市場整體頹靡的大勢中，天津商業(yè)地產(chǎn)依然保持著較快的增長。在商業(yè)市場、公寓市場方面供應(yīng)同比均出現(xiàn)增長，而辦公市場受企業(yè)投資者持續(xù)觀望情緒影響，下降明顯。然而商業(yè)地產(chǎn)由來已久的結(jié)構(gòu)性過剩、同質(zhì)化嚴重等問題，仍然是縈繞在2014年全年并將持續(xù)在2015年繼續(xù)升溫的熱點話題。

　　新區(qū)商業(yè)市場穩(wěn)中有升

　　近兩年，大量商服用地和綜合性用地的成交，使得商業(yè)市場新增供應(yīng)旺盛，2014年商業(yè)市場延續(xù)了2013年的供應(yīng)態(tài)勢，統(tǒng)計顯示，商業(yè)市場在全年新增供應(yīng)202.8萬平方米，同比上漲65%。然而市場消化能力有限，去年商業(yè)市場成交量僅為62.1萬平方米，與2013年相比同比下滑13%。另外，2014年商業(yè)市場成交價格18213元/平方米，同比去年同期上漲12%，雖然在成交量上有所下降，成交價格還是保持了穩(wěn)中有升的趨勢。

　　縱觀2014年商業(yè)市場的表現(xiàn)，“擴張”依然成為市場的主旋律，全年有5個大型新增商業(yè)項目：永旺夢樂城梅江店、天津遠洋未來廣場、天津恒隆廣場、濱海新區(qū)的寶龍國際中心和漢沽一商友誼購物廣場進入市場， 新增商業(yè)總面積達51.3萬平方米，其中兩個地處濱海新區(qū)。

　　中原地產(chǎn)有關(guān)負責人認為，未來兩到三年內(nèi)，天津城區(qū)的商業(yè)布局將隨著每年近50萬平方米的新增商業(yè)面積而發(fā)生巨變?！斑@些新增供應(yīng)主要規(guī)劃在二級商圈及區(qū)域型商圈，尤其是在天津自貿(mào)區(qū)行政審批通過后，濱海新區(qū)商業(yè)未來將會迎來更多的關(guān)注，伴隨著知名開發(fā)商打造的商業(yè)項目的入市，天津商圈的品質(zhì)和商業(yè)整體水平將得到有效提升，但大量優(yōu)質(zhì)商業(yè)的集中入市，也使得未來整體市場租金上漲存在壓力?！?/p>

　　多方利好刺激新區(qū)辦公市場

　　由于企業(yè)和投資者的觀望態(tài)度明顯，對寫字樓物業(yè)的開發(fā)日趨謹慎，2014年天津辦公市場供應(yīng)量縮水明顯，統(tǒng)計顯示，2014年辦公市場總供應(yīng)面積96.2萬平方米，同比下滑34%；由此帶來2014年辦公物業(yè)成交價格的微調(diào)，均價為10866元/平方米，同比下滑5.6%；盡管如此，本市商業(yè)地產(chǎn)的成交量卻并沒有下降，去年辦公市場成交面積約67.9萬平方米，同比上揚14%。

　　租賃市場方面，2014年天津存量甲級寫字樓的租賃市場態(tài)勢平穩(wěn)，租金水平與上一年末基本持平，維持在每月137元/平方米。優(yōu)質(zhì)寫字樓客戶爭奪激烈，新興寫字樓面臨空置壓力。

　　但受天津限號影響，迫使外地企業(yè)不斷向外環(huán)以外遷移，另外高經(jīng)營成本及嚴重的交通擁堵問題，將中小企業(yè)不斷由核心商業(yè)商務(wù)區(qū)向外擠壓。2014年底，天津自貿(mào)區(qū)行政審批通過，未來濱海新區(qū)將導(dǎo)入大量的企業(yè)資源，為形勢嚴峻的濱海寫字樓市場注入活力。

　　商業(yè)小戶型公寓仍是市場主流

　　統(tǒng)計顯示，2014年天津銷售型公寓市場新增供應(yīng)85.8萬平方米，同比增長10%。公寓成交市場在第四季度達到年內(nèi)峰值，全年成交量為47.1萬平方米，與2013年成交量相比，大幅下滑23%，供應(yīng)量的持續(xù)增長給逐步萎縮的需求市場帶來壓力；公寓成交均價為12759元/平方米，成交價格下滑6%。三季度，住宅“限購”政策的放寬， 對公寓市場產(chǎn)生巨大影響，成交呈現(xiàn)兩極分化，優(yōu)質(zhì)公寓項目成交平穩(wěn)。

　　2014年共有5個服務(wù)式公寓項目入市。服務(wù)式公寓租賃市場，整體呈現(xiàn)周期性變化，處于維穩(wěn)狀態(tài)，租金于每月224元/平方米左右波動，每年第一、四季度，部分服務(wù)式公寓會采取降低租金的方式防止客戶流失?！鞍殡S八大里土地的出讓，公寓市場將面臨新一輪的結(jié)構(gòu)性分化，未來大戶型公寓主要為八大里地塊中的“城市型公寓”，其它地區(qū)公寓將仍以小戶型產(chǎn)品為主?！敝性禺a(chǎn)相關(guān)負責人表示。

　　時報記者 于浩洋