業(yè)內(nèi)人士：2015年房地產(chǎn)市場將進(jìn)入低速運(yùn)行的“新常態(tài)”

　　2015年的房地產(chǎn)市場將延續(xù)2014年相對寬松的政策環(huán)境，分類調(diào)控繼續(xù)深化。2014年通過市場預(yù)期的改變產(chǎn)生的購房需求，也有望在2015年得到集中釋放。預(yù)計(jì)，2015年石家莊商品房的成交量將保持溫和上升的態(tài)勢。

　　去行政化方向確定 政策預(yù)期寬松

　　2014年12月9日至11日舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會議未明確提及房地產(chǎn)，這顯示出決策層堅(jiān)持市場化調(diào)控和去行政化的方向已經(jīng)基本確定。盡管未提及房地產(chǎn)，但中央經(jīng)濟(jì)工作會議的多處政策表述將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，我們認(rèn)為主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：

　　其一，中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，“繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。積極的財(cái)政政策要有力度，貨幣政策要更加注重松緊適度”。這顯示出2015年金融環(huán)境將有所調(diào)整，房地產(chǎn)市場的金融環(huán)境存在寬松的可能。

　　其二，中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，“堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)”，“主動適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)，保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間，把轉(zhuǎn)方式調(diào)結(jié)構(gòu)放到更加重要位置”，“保持穩(wěn)增長和調(diào)結(jié)構(gòu)之間平衡”。這反映出以往通過房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟(jì)的傳統(tǒng)做法將出現(xiàn)變化，宏觀經(jīng)濟(jì)過度依賴房地產(chǎn)的局面將有所改變。

　　其三，中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，“推進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展是優(yōu)化經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間格局的重要內(nèi)容，要有歷史耐心，不要急于求成”。這反映出新型城鎮(zhèn)化將更加注重質(zhì)量。

　　市場環(huán)境預(yù)期：市場低速運(yùn)行 樓市步入新常態(tài)

　　2014年，房地產(chǎn)市場告別高位運(yùn)行，投資增速放緩、開工意愿降溫、成交有所下降、房價(jià)穩(wěn)中有升、市場分化加速。展望2015年，我們認(rèn)為，房地產(chǎn)市場將進(jìn)入低速運(yùn)行的“新常態(tài)”，主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面。

　　首先，房地產(chǎn)投資增速下滑，開發(fā)企業(yè)加速去化庫存。

　　2014年，受房地產(chǎn)調(diào)控政策和貨幣政策等因素影響，房地產(chǎn)投資和開工量增幅下滑明顯。根據(jù)中國不動產(chǎn)研究中心河北分中心的統(tǒng)計(jì)，2014年1至11月，石家莊商品房累計(jì)完成投資額和開工面積同比分別上升19.15%和15.57%，與2013年同期相比，投資增速分別下降60.29%和96.14%。

　　一方面，投資的低迷和供應(yīng)的走高將促使開發(fā)企業(yè)加速去化庫存的進(jìn)度，降低房地產(chǎn)開發(fā)投資速度。在房地產(chǎn)市場“去庫存”尚未完成的情況下，開發(fā)企業(yè)將繼續(xù)表現(xiàn)出較弱的開工及投資意愿。在此背景下，開發(fā)企業(yè)拿地?zé)崆閷⒋蠓陆怠?/p>

　　另一方面，2014年，石家莊土地市場成交量持續(xù)降溫，考慮到目前房地產(chǎn)行業(yè)正處于過渡期，開發(fā)企業(yè)拿地意愿難有回升。我們預(yù)計(jì)，2015年石家莊商品房開工面積增速將持續(xù)下行。

　　其次，成交溫和上漲，房地產(chǎn)收益難以出現(xiàn)大幅上揚(yáng)。

　　從宏觀角度來看，2014年住房限購政策解除、房地產(chǎn)金融環(huán)境放松，將對未來一段時(shí)期內(nèi)市場走勢產(chǎn)生積極作用。此外，2014年通過市場預(yù)期的改變產(chǎn)生的購房需求，也有望在2015年得到集中釋放。我們預(yù)計(jì)，2015年石家莊商品房的成交量將保持溫和上升的態(tài)勢。