佳兆業(yè)“黑天鵝”疊加人民幣匯率貶值 房地產(chǎn)海外發(fā)債信托融資銳減

　　在佳兆業(yè)“黑天鵝”事件的影響下，記者發(fā)現(xiàn)，1月份內(nèi)房企海外融資、房地產(chǎn)信托融資雙雙同比銳減6~7成，同時，人民幣貶值大潮也令已在海外發(fā)債的房企成本大增，房企融資陷入始料未及的困境。不過，隨著1月份諸多境內(nèi)資本市場直接融資的利好出臺，上市房企再融資的難度降低。業(yè)內(nèi)人士分析稱，未來房企融資回歸境內(nèi)將成為趨勢，直接融資將“接棒”，而龍頭房企將因此而受益更多。

　　文 廣州日報記者潘彧

　　佳兆業(yè)事件一波三折。隨著上周末佳兆業(yè)的公告顯示，融創(chuàng)僅接手佳兆業(yè)在上海的四個項目，此前市場預期佳兆業(yè)被融創(chuàng)整體收購的預期落空。昨日，佳兆業(yè)再次發(fā)布公告，稱其行政總裁金志剛辭職。如何處理公司背后龐大的債務依然令人擔憂。

　　“黑天鵝”后遺癥之一：

　　1月房企海外融資銳減七成

　　從1月份的數(shù)據(jù)來看，佳兆業(yè)事件已明顯地影響了國內(nèi)房企的海外融資。中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)房企海外融資銳減，宣布在1月海外資本市場有融資的僅7家企業(yè)，合計融資額度為158億元人民幣，相比2014年1月的21家企業(yè)，600億元額度的海外融資銳減73%。

　　“這主要是因為在海外發(fā)債難度增大了。” 交銀國際董事總經(jīng)理洪灝對記者表示，海外投資者知道中國“有一些房地產(chǎn)公司有問題”，所以現(xiàn)在國內(nèi)房企到海外賣美元債很難賣出去。

　　“黑天鵝”“后遺癥”之二：

　　融資門檻或進一步提高

　　被佳兆業(yè)“黑天鵝”事件誤傷的，還有地產(chǎn)信托和私募。

　　記者了解到，至少近10家公司與佳兆業(yè)存有業(yè)務往來?！艾F(xiàn)在好幾個信托已經(jīng)開始為與佳兆業(yè)合作的信托兜底。”一位信托公司華南地區(qū)負責人對記者透露。這也讓信托的風控團隊對和房地產(chǎn)合作更為謹慎。市場消息顯示，部分信托近期已暫停地產(chǎn)業(yè)務。

　　房地產(chǎn)信托1月份急劇萎縮。用益信托首席分析師李旸認為，主要原因是對于整個房地產(chǎn)市場的風險有所擔心。

　　房地產(chǎn)私募也屢次“中槍”。一家地產(chǎn)私募創(chuàng)始人對記者表示：“我們公司對地產(chǎn)項目的合規(guī)性要求也增加了，現(xiàn)在對風控的措施中，要求項目公司能夠抵押股權。”

　　市場

　　美元升值預期仍存 海外融資成本大增

　　洪灝表示，影響房企海外融資的還有美元近期的強勁升值，美聯(lián)儲加息預期還在，同樣會增加成本。“再加上有的房地產(chǎn)公司已在海外發(fā)了很多債，海外債務的杠桿率非常高，再選擇海外發(fā)債，對公司運營也有很大壓力，所以，今年發(fā)債額度比以前有比較大的下滑。”

　　在境外已成功融資的房企，也面臨融資利率成本升高的窘境?！澳壳鞍l(fā)債，利息是固定的，但是匯率波動會導致用人民幣結算的公司還貸負擔加大。如果債券是在公開市場交易，匯率變化可能導致債券價格發(fā)生劇烈波動，從而左右市場參與者的態(tài)度。” 洪灝表示。

　　數(shù)據(jù)

　　2014年，人民幣銀行間即期匯率以年度貶值2.5%收官，這也就意味著，如果房企在去年年初發(fā)了融資利率為10%的美元債，目前其融資利率已經(jīng)高達12.5%。

　　接棒

　　A股市場房企再融資大門敞開

　　當境外市場和信托、私募等渠道對房地產(chǎn)悄悄關了一半兒門的時候，境內(nèi)融資市場已經(jīng)給房企開了另外一扇窗。

　　證監(jiān)會新聞發(fā)言人此前表示，對上市公司再融資、并購重組涉及房地產(chǎn)業(yè)務的，不再由國土部事前審查。 有業(yè)內(nèi)人士認為，這意味著在A股市場上，房企再融資的大門已完全打開，房企再融資的獲批難度將明顯降低。

　　根據(jù)公開市場粗略統(tǒng)計，2014年房企再融資已完成400億元，約20宗，尚未實施再融資資金規(guī)模557億元。而在2015年年初，開年不到1個月，便有6家房企公布了總額近150億元的再融資方案。

　　在中銀國際房地產(chǎn)分析師田世欣看來，隨著國土部不再參與再融資的事前審查，股市融資功能將得以恢復，龍頭房企將享受的是從無到有的再融資待遇，因而其受益將最為明顯。

　　數(shù)據(jù)

　　2014年地產(chǎn)開發(fā)貸款增速與上年相比明顯回升， 2014年末，地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.35萬億元，同比增長25.7%，增速比上年末高15.9個百分點。

　　相關報道

　　人民幣兌美元

　　再度逼近跌停

　　廣州日報訊（記者 周慧）昨日，美元兌人民幣收盤報6.2597，下跌0.13%，為2012年10月16日以來最弱。昨日盤中，人民幣再度走低至6.2594，逼近跌停，創(chuàng)出逾8個月新低。在岸美元兌人民幣創(chuàng)下逾8個月新高6.2603。美元兌人民幣中間價定為6.1385，創(chuàng)2個月低位，上周五中間價為6.1370。

　　市場人士指出，緩步走低的中間價更多傳達的是一種市場化預期引導意圖，并不代表短期內(nèi)匯率政策的轉向，人民幣長期貶值的概率不大，從中間價看，央行并不希望人民幣大幅貶值。不過浦發(fā)銀行高級分析師曹陽指出，因中國經(jīng)濟增長和股市表現(xiàn)仍然不佳，相比在岸人民幣而言，離岸人民幣匯率面臨更大的下跌風險。

　　曹陽指出，相比2014下半年，近期中國對美國和歐元區(qū)的出口可能將下降。同時央行仍然通過固定匯率中間價以調(diào)節(jié)和管理在岸人民幣匯率，因此預計在岸人民幣下跌空間有限。中國社會科學院教授劉煜輝也認為，人民幣兌美元匯率會保持相對穩(wěn)定，難以出現(xiàn)趨勢性貶值。核心邏輯在于全球經(jīng)濟雙中心格局不可逆，客觀上會強化人民幣對美元事實上的盯住機制。

　　交通銀行資管高級研究員陳鵠飛認為，此輪人民幣匯率急跌，更多是因為歐洲央行萬億歐元量化寬松(QE)后美元指數(shù)強勢重估所致。當前央行順勢下調(diào)人民幣匯率中間價，更多傳達的是一種市場化預期引導意圖，并不代表短期內(nèi)匯率政策的轉向。估計年內(nèi)人民幣兌美元匯率仍將雙向波動、小幅下跌。

　　不過巴克萊外匯研究主管Jose Wynne在報告中稱，預計將通過逐步調(diào)低人民幣兌美元匯率中間價，來允許人民幣貶值。隨著即期匯率接近2%浮動區(qū)間下限，不排除更早一些擴大波幅的可能。