【導(dǎo)讀】一月份百城房?jī)r(jià)告別環(huán)比8連跌，一線城市環(huán)比全面上漲，北京新建住宅均價(jià)漲幅居大城市首位?！堆霃V財(cái)經(jīng)評(píng)論》數(shù)據(jù)解讀：從一月樓市數(shù)據(jù)讀懂未來(lái)房?jī)r(jià)趨勢(shì)。

　　央廣網(wǎng)財(cái)經(jīng)2月2日消息 據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》報(bào)道，進(jìn)入新年后，全國(guó)多地掀起新一波“救市”潮、再加上高層發(fā)聲力挺樓市等因素的提振下，一月份的百城房?jī)r(jià)告別了環(huán)比8連跌。

　　中國(guó)指數(shù)研究院最新發(fā)布百城房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格在連續(xù)8個(gè)月環(huán)比下跌之后，今年1月份止跌微漲0.21%。被監(jiān)測(cè)的城市中，44個(gè)城市環(huán)比上漲，56個(gè)城市環(huán)比下跌，房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量增加14個(gè)。

　　而根據(jù)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)北京、上海等十大城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，1月份十大城市住宅均價(jià)為每平方米1萬(wàn)8990元，環(huán)比上漲0.59%。其中北京住宅均價(jià)環(huán)比上漲1.15%，漲幅居十大城市首位。

　　回顧2014年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一場(chǎng)大范圍的“寒潮”。商品房銷量和價(jià)格雙雙下滑，投資增速幾近“腰斬”，待消化的庫(kù)存面積持續(xù)上升。深陷調(diào)整的樓市也被許多人視為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)之一。受到樓市供求逆轉(zhuǎn)的影響，去年以來(lái)各地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策傾向已從“打壓”轉(zhuǎn)變?yōu)椤巴蟹觥?，地方性的救市托市更是“遍地開(kāi)花”。

　　這一次，百城房?jī)r(jià)開(kāi)年就環(huán)比止跌，似乎給市場(chǎng)吃了一顆“定心丸”。但同比的數(shù)據(jù)似乎不值得樂(lè)觀，全國(guó)100個(gè)城市住宅均價(jià)與去年1月相比下跌3.09%，跌幅比上個(gè)月擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　從北京的數(shù)據(jù)看，新建住宅均價(jià)環(huán)比上漲1.15%，漲幅居十大城市首位。但北京市住建委網(wǎng)站的數(shù)據(jù)顯示，1月份北京市新房住宅網(wǎng)簽量比去年12月下降幅度達(dá)51%。經(jīng)濟(jì)之聲特約評(píng)論員、中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰說(shuō)，價(jià)格的上漲和成交量的下降說(shuō)明北京存在較強(qiáng)需求，但過(guò)高的房?jī)r(jià)抑制了成交。

　　陳云峰：北京是一個(gè)很獨(dú)特的城市，就是它的首都的區(qū)位的優(yōu)勢(shì)，像三甲醫(yī)院將近一半都在北京，還有大學(xué)在北京，所以造成北京每年按照政府的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)大約有50萬(wàn)人要進(jìn)北京，這樣的話，對(duì)房地產(chǎn)的需求，不管是住房的需求，還是租賃的需求，都是比較旺盛的。這個(gè)是北京漲幅最高一個(gè)原因。實(shí)際上成交量下降還是大家購(gòu)買(mǎi)熱情下降所產(chǎn)生的，近5成的降幅，確實(shí)我們業(yè)內(nèi)也沒(méi)有想到，價(jià)還在漲，但是這個(gè)量實(shí)際跌下來(lái)這么一個(gè)過(guò)程，證明需求仍然存在，但是房?jī)r(jià)確實(shí)也是過(guò)高，這個(gè)是阻礙成交量的主要一個(gè)原因。

　　目前，北京、上海兩大核心一線城市雖然沒(méi)有松動(dòng)限購(gòu)，但都在去年年末對(duì)普通住房標(biāo)準(zhǔn)作出較大幅度的調(diào)整，放寬限制。陳云峰認(rèn)為，如果北京的樓市形勢(shì)繼續(xù)嚴(yán)峻下去，2015年就有可能取消限購(gòu)。

　　陳云峰：北京在2015年我覺(jué)得真的是有可能會(huì)取消限購(gòu)的，盡管政府在這方面沒(méi)有松口，但是實(shí)際市場(chǎng)方面是相對(duì)比較嚴(yán)峻的，這個(gè)2015年，北京也要按區(qū)位來(lái)說(shuō)，就是五環(huán)內(nèi)的住房市場(chǎng)，因?yàn)楣?yīng)量很小，上漲的可能性還是比較大的，但是漲幅應(yīng)該是在10%左右，不像往年，這個(gè)生長(zhǎng)那么高了，總體上來(lái)說(shuō)，相對(duì)持平略有漲幅，是2015年北京房?jī)r(jià)的走勢(shì)。

　　如何從一月樓市的數(shù)據(jù)讀懂更多的未來(lái)房?jī)r(jià)趨勢(shì)？經(jīng)濟(jì)之聲特約評(píng)論員、上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：去年下半年以來(lái)，各地紛紛出招“救市”。今年短短一個(gè)月，浙江紹興、福建廈門(mén)、福州以及四川省等多地再次密集出臺(tái)新一輪“微刺激”的救樓市政策。百城房?jī)r(jià)結(jié)束環(huán)比8連跌，是不是各地政府救市的結(jié)果？

　　楊紅旭：樓市回暖尤其是大城市的成交量的回暖是從去年10月份開(kāi)始明顯反彈。之后11月比10月份略增，12月又比11月、10月大增，所以去年12月的成交量創(chuàng)了近幾年的一個(gè)歷史的月度新高，量變化之后價(jià)格也在變化，價(jià)格的漲幅跌幅在收窄，部分城市已經(jīng)開(kāi)始上漲了，尤其是一線城市。這些市場(chǎng)的見(jiàn)底復(fù)蘇主要是政策放暖的結(jié)果，其中去年二三季度地方政府救市力度比較大。

　　去年9月30號(hào)央行出臺(tái)央十條，代表著中央部委也開(kāi)始進(jìn)行所謂的托市了，包括今年1月份，部分地方政府出臺(tái)一些微刺激，包括停建安置房，然后政府出手去收購(gòu)一些市場(chǎng)上存量的商品房，用于進(jìn)行安置需求，甚至用來(lái)滿足保障房的需求，這個(gè)也是住建部的引導(dǎo)，住建部也是在繼續(xù)的促進(jìn)地方城市去庫(kù)存，就把這種收購(gòu)普通商品房來(lái)用作安置房的分配作為一個(gè)去庫(kù)存的重要手段和杠桿，這樣的話，整個(gè)政策面還在吹暖風(fēng)，所以未來(lái)幾個(gè)月還有更多城市房?jī)r(jià)會(huì)直接反彈，包括北京的漲幅應(yīng)該會(huì)領(lǐng)漲全國(guó)的。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：一線城市像北京、上海會(huì)領(lǐng)漲全國(guó)會(huì)反彈，我們討論房地產(chǎn)市場(chǎng)要區(qū)分不同城市來(lái)看，一線城市和部分二線城市在利好政策疊加作用下價(jià)格趨于企穩(wěn)，但多數(shù)三、四線城市短期需求飽和，過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)突出。未來(lái)這種分化是否會(huì)加??？

　　楊紅旭：一線和二、三線的分化，主要從2011年下半年開(kāi)始進(jìn)一步拉大，整個(gè)2014年拉大的幅度進(jìn)一步增加。確實(shí)是三、四線城市的庫(kù)存壓力比較大，這個(gè)壓力大主要是2011年之后各地新增的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)的熱潮比較猛，包括很多大企業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)三、四線，所以這樣一些土地和項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)在過(guò)去兩、三年持續(xù)不斷，到了目前可以賣(mài)的房屋量比較大。

　　但是有一點(diǎn)我不同意您的說(shuō)法，我認(rèn)為三、四線城市主要就是供應(yīng)量過(guò)猛、過(guò)大，而需求面并沒(méi)有發(fā)生大的變化，很多三、四線城市的居民還在購(gòu)房用于自住，它不是投機(jī)性的，是自住，這種自住需求是跟我們的城鎮(zhèn)化的推進(jìn)是有關(guān)系的，所以三、四線的城市的特征，是供應(yīng)量偏大，但是需求面基本上平穩(wěn)，穩(wěn)中有增，這樣的話還需要幾年時(shí)間去去庫(kù)存，三、四線城市還會(huì)迎來(lái)比較穩(wěn)健的發(fā)展。要是說(shuō)這幾類城市的差距會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大，我認(rèn)為在今年和明年會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大，但是要看未來(lái)三到五年差距會(huì)慢慢縮小。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：業(yè)內(nèi)人士陳云峰認(rèn)為2015年北京很有可能放松限購(gòu)政策。對(duì)于未來(lái)樓市政策的方向你怎么看？

　　楊紅旭：限購(gòu)的放松，包括退出尤其是一線城市，現(xiàn)在還沒(méi)有放松和退出，但是未來(lái)是一個(gè)大方向，會(huì)逐步的放松，乃至于退出，但是2015年暫時(shí)還不會(huì)退出，甚至大幅放松的可能性都不是很大。

　　邏輯主要是樓市復(fù)蘇之后，一線城市價(jià)格反彈比較明顯，價(jià)格一開(kāi)始漲，地方漲完又開(kāi)始緊張了，第二北京市政府、包括上海市政府，相關(guān)的市長(zhǎng)領(lǐng)導(dǎo)都表態(tài)了，暫時(shí)還會(huì)維持限購(gòu)政策不做變化，所以就短期2015年而言，北京市退出限購(gòu)的可能性微乎其微。