樓市快評(píng)

　　龔名揚(yáng)

　　在過(guò)去一周，東莞的樓市在1月結(jié)尾迎來(lái)了強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇，擺脫了之前一周的低迷。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，上周東莞樓市商品房成交2275套，其中住宅成交1873套，環(huán)比激增99.89%，成交面積環(huán)比上漲82.63%，成交金額也環(huán)比上漲了60.21%。

　　上周樓市成交量激增的原因，固然有春節(jié)前開(kāi)發(fā)商抓住最佳營(yíng)銷時(shí)期，大搞營(yíng)銷優(yōu)惠活動(dòng)，催旺了東莞市場(chǎng)的熱度，但還有一個(gè)不可忽視的因素，就是碧桂園橫瀝、東坑兩個(gè)樓盤的熱賣。

　　在過(guò)去一周，碧桂園的成交套數(shù)和成交面積大幅超越其他開(kāi)發(fā)商，其中橫瀝的碧桂園天璽更是創(chuàng)下了單周成交452套的成績(jī)，相當(dāng)于此前一周全東莞成交套數(shù)的一半。而位于東坑的碧桂園豪庭單周成交167套，成交數(shù)排所有項(xiàng)目的第二名，領(lǐng)先第三名60套以上。

　　碧桂園在橫瀝和東坑項(xiàng)目的暢銷，一方面是由于碧桂園全國(guó)知名房企的市場(chǎng)號(hào)召力，以及合理的定價(jià)策略。另一方面，說(shuō)明了這些過(guò)去并不被房企視為熱點(diǎn)的區(qū)域，其實(shí)有著巨大的市場(chǎng)潛力，只不過(guò)之前并沒(méi)有足夠吸引力的項(xiàng)目能夠讓當(dāng)?shù)氐男枨蟮玫綕M足，因而才有“外溢客源”一說(shuō)。

　　事實(shí)上，按照東莞市最新的普通住宅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，東坑屬于二線鎮(zhèn)街，橫瀝則僅是三線鎮(zhèn)街而已。尤其是橫瀝，在碧桂園進(jìn)駐之前當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)量極其有限，市場(chǎng)十分疲軟。和橫瀝相似的還有企石、望牛墩、橋頭和洪梅等樓市三線鎮(zhèn)區(qū)。

　　不過(guò)，由于目前東莞的土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度已達(dá)45%，高居全省第二，隨著城區(qū)的土地開(kāi)發(fā)已趨飽和，一線鎮(zhèn)區(qū)的新增商住用地供應(yīng)量有限，一些競(jìng)爭(zhēng)尚未過(guò)于激烈的二線鎮(zhèn)區(qū)，以及樓市發(fā)展滯后的三線鎮(zhèn)區(qū)，此后將成為東莞房企眼中的“香餑餑”。

　　從土地供應(yīng)量上來(lái)看，很多二三線鎮(zhèn)區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)滯后，存量土地較為充足，政府讓開(kāi)發(fā)商進(jìn)入市場(chǎng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，改善當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和民生的意愿更為強(qiáng)烈。如本月掛牌交易的一些商住商服地塊，以茶山、大朗、橋頭、橫瀝等二三線鎮(zhèn)街的居多，其中茶山的兩宗地塊在26日成功出讓，橋頭的地塊也在22日成功出讓，競(jìng)得者還是本土龍頭房企三正房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。

　　近兩年，國(guó)內(nèi)品牌房企和東莞本土的一線房企開(kāi)始深耕東莞二三線鎮(zhèn)區(qū)，除了對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)抱有信心、拓展銷售區(qū)域的版圖之外，更重要的原因還是在“藍(lán)?！崩镪J蕩比在“紅?！崩锲创痰陡邢Ｍ?。

　　這固然是一場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)頗高的博弈，畢竟這些經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)鎮(zhèn)區(qū)的消費(fèi)力有限，估算錯(cuò)誤帶來(lái)的后果很可能是項(xiàng)目的滯銷，從而對(duì)公司的資金鏈條帶來(lái)負(fù)面的影響。但假如像上述碧桂園的這兩個(gè)樓盤一樣，能夠受到市場(chǎng)追捧，那么在樓面地價(jià)遠(yuǎn)低于一線鎮(zhèn)街的情況下，既能夠?yàn)榉科髱?lái)頗豐的利潤(rùn)，同時(shí)先布局者還能贏得先手，在區(qū)域市場(chǎng)獲得先發(fā)優(yōu)勢(shì)。

　　截至1月27日，今年以來(lái)東莞所推出的商住商服地都被本土房企競(jìng)得，二三線鎮(zhèn)區(qū)的地塊雖然沒(méi)有出現(xiàn)熱捧的情況，但也沒(méi)有出現(xiàn)像去年般的流拍潮。相信在今年余下的時(shí)間里，二三線鎮(zhèn)區(qū)的商住商服地塊會(huì)繼續(xù)在東莞的土地交易市場(chǎng)上占據(jù)重要的份額，而資金更雄厚、同時(shí)也有心深耕東莞市場(chǎng)的全國(guó)品牌房企在看到碧桂園的先例后，定不會(huì)放過(guò)這一機(jī)會(huì)。

　　東莞本土房企對(duì)抗國(guó)內(nèi)品牌房企的戰(zhàn)線，也將延伸到原本平靜的二三線鎮(zhèn)區(qū)，從而攪動(dòng)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)。