2014年已悄然結(jié)束，這一年里，樓市市場(chǎng)也算輾轉(zhuǎn)，市場(chǎng)也受到政策的影響。2015年已經(jīng)來臨，在新的一年里樓市市場(chǎng)會(huì)怎樣發(fā)展？怎樣突圍2015年樓市？為此，記者采訪了美城機(jī)構(gòu)首席市場(chǎng)分析師嚴(yán)九遠(yuǎn)，且聽聽他給出的分析和見解。

　　2014 房地產(chǎn)市場(chǎng)改革元年

　　2014年是中國(guó)新常態(tài)宏觀經(jīng)濟(jì)的確立之年，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)的改革元年。這一年影響房地產(chǎn)的因素錯(cuò)綜復(fù)雜。從大環(huán)境看有兩點(diǎn)：第一，政策層面“調(diào)控讓位市場(chǎng)”，6月起政府逐漸放開調(diào)控之手：截至目前，僅北、上、廣、深和三亞未取消限購；7月住建部定調(diào)“千方百計(jì)去庫存”；9月中國(guó)人民銀行向五大行釋放5000億元SLF，定向?qū)捤韶泿牛?月30日房地產(chǎn)放松限貸政策；10月30日政府提出推進(jìn)住房等六大領(lǐng)域消費(fèi)；11月21日央行降息；12月9日—11日中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議未提房地產(chǎn)，政府再度表態(tài)讓位市場(chǎng)。

　　第二，宏觀經(jīng)濟(jì)“調(diào)結(jié)構(gòu)“，11月CPI同比增長(zhǎng)1.4%，全年4次2%以下低位運(yùn)行；出口動(dòng)力偏弱；11月固定資產(chǎn)投資累計(jì)增長(zhǎng)15.8%，比年初17.9%下降12%；最新出臺(tái)的官方PMI僅50.1，這些數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，消費(fèi)地位提高。

　　2015 下半年樓市有望回暖

　　在寬松貨幣和穩(wěn)健投資下，降息降準(zhǔn)或?qū)⒔惶孢M(jìn)行，6月宏觀經(jīng)濟(jì)有望企穩(wěn)。也只有在經(jīng)濟(jì)面平穩(wěn)下，房地產(chǎn)以及其他行業(yè)才能更好的市場(chǎng)化。

　　現(xiàn)在來看，直接影響房地產(chǎn)的限購和限貸已被放開，降息也已執(zhí)行，降準(zhǔn)在387文的緩沖下或?qū)?015年初執(zhí)行，那么庫存和房產(chǎn)稅就成了關(guān)鍵問題！全國(guó)城市在2014年下半年已顯現(xiàn)分化局面，一線城市10月起量?jī)r(jià)回暖，房企拿地積極并一度出現(xiàn)地王現(xiàn)象；二線城市仍保持以價(jià)換量，西安11月成交商品房171萬m2，創(chuàng)2009年12月以來的高位；三線城市庫存壓力極大，多為中小開發(fā)商，資金管控能力較差，2015年仍拼搏于“生存線“。

　　截至2014年11月，西安商品房庫存量為3450萬㎡，去化周期高達(dá)29個(gè)月；商品住宅庫存2185.7萬㎡，去化周期達(dá)22個(gè)月。在正常去化速度和開工面積不增長(zhǎng)的情況下，2015年9月市場(chǎng)有望回暖，但如果一季度有持續(xù)給力政策落地，回暖時(shí)間必定提前。所以對(duì)于二線城市的西安來說，“五一”前仍保持“以價(jià)換量”之舉，特別是中小型開發(fā)商，甚至可以賣股權(quán)，利用PE和REITS金融手段等方式度過“難關(guān)”。當(dāng)然這并不是長(zhǎng)久之計(jì)，在城鎮(zhèn)化發(fā)展下，改善性需求大量釋放，這就要求開發(fā)商的片區(qū)配套規(guī)劃性強(qiáng)，產(chǎn)品升級(jí)分化，管控開發(fā)能力強(qiáng)等綜合全面的素質(zhì)。

　　房子在中國(guó)老百姓的心中有著特殊的意義，但不論市場(chǎng)如何房?jī)r(jià)如何，首先必須明確自己的需求，而不是一味地跟風(fēng)。最后我特別想說，2014年11月西安商品住宅價(jià)格為6522元/㎡，在10個(gè)二線強(qiáng)城市中價(jià)格最低，但西安作為西北五省之首發(fā)展?jié)摿薮?，所以建議購房者“該出手時(shí)果斷出手”！

　　記者 支佳昕