隨著香河園3號(hào)、保利東壩、中糧瑞府、龍湖西局地塊、夏家胡同、萬(wàn)柳地塊等高價(jià)地塊項(xiàng)目今年將陸續(xù)入市，北京單價(jià)在10萬(wàn)元以上的頂級(jí)住宅項(xiàng)目將明顯擴(kuò)容，在新增高價(jià)項(xiàng)目在競(jìng)相競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)，也將遭遇泛海國(guó)際、保利海德公園等已入市項(xiàng)目挑戰(zhàn)，北京頂級(jí)項(xiàng)目激戰(zhàn)在即。

　　頂級(jí)住宅持續(xù)升溫

　　2014年12月13日，北京市住建委發(fā)布公告，融創(chuàng)農(nóng)展館地王項(xiàng)目正式取得預(yù)售證。據(jù)該項(xiàng)目預(yù)售證相關(guān)信息顯示，其一期住宅擬預(yù)售均價(jià)突破16萬(wàn)/平方米，最高一套高達(dá)19萬(wàn)/平方米，成為北京頂級(jí)住宅項(xiàng)目的最高價(jià)值標(biāo)桿，引發(fā)焦點(diǎn)討論。

　　對(duì)此，大部分業(yè)內(nèi)人士表示并不意外?！稗r(nóng)展館地塊樓面價(jià)逾7萬(wàn)/平方米，只有售價(jià)高于15萬(wàn)/平方米，才有利潤(rùn)可言，否則無(wú)異于‘賠本賺吆喝’?！痹诘禺a(chǎn)圈混跡多年的某人士分析認(rèn)為。盡管如此，如此高的預(yù)售價(jià)，仍大大刺激頂級(jí)樓市的敏感神經(jīng)。

　　一位對(duì)京城頂級(jí)住宅市場(chǎng)頗有研究的人士指出，“限價(jià)令”一直禁錮著頂級(jí)住宅市場(chǎng)，不少房企在打造頂級(jí)住宅項(xiàng)目時(shí)，都頗為顧慮。此次農(nóng)展館項(xiàng)目以16萬(wàn)/平方米的價(jià)格成功取得預(yù)售證，暗示著政府放松了對(duì)頂級(jí)住宅市場(chǎng)的把控，這無(wú)疑將刺激頂級(jí)住宅項(xiàng)目加快入市步伐。

　　十萬(wàn)俱樂(lè)部陣容擴(kuò)大

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)顯示，至今年年中，香河園3號(hào)、保利東壩地王、中糧瑞府、龍湖西局地塊、夏家胡同、萬(wàn)柳地塊等“地王”項(xiàng)目將陸續(xù)入市，預(yù)期售價(jià)都將高于10萬(wàn)/平方米，如果算上二手市場(chǎng)的老牌頂級(jí)住宅項(xiàng)目，北京單價(jià)在10萬(wàn)元以上的頂級(jí)住宅項(xiàng)目至少在40個(gè)以上，京城“十萬(wàn)俱樂(lè)部”陣營(yíng)擴(kuò)大。

　　盡管供應(yīng)高峰已現(xiàn)，但并非每個(gè)項(xiàng)目都能從激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中成功分食一杯羹。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，2011年、2012年及2013年三年間，單價(jià)10萬(wàn)/平方米以上的頂級(jí)住宅項(xiàng)目年成交量分別為28套、23套和24套，而2014年成交量?jī)H為21套。資深置業(yè)專(zhuān)家表示，“在國(guó)民經(jīng)濟(jì)下行壓力不斷加大的趨勢(shì)下，即便是對(duì)于頂級(jí)富豪來(lái)說(shuō)，10萬(wàn)的價(jià)格仍顯得過(guò)高。均價(jià)在5萬(wàn)-10萬(wàn)之間的頂級(jí)住宅項(xiàng)目，高性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì)明顯，更易獲得市場(chǎng)青睞?！?

　　實(shí)際上，不少售價(jià)在此范圍之中的頂級(jí)住宅項(xiàng)目已經(jīng)表現(xiàn)出強(qiáng)勁的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，如近期泛海國(guó)際、保利海德公園等樓盤(pán)備受關(guān)注，市場(chǎng)熱度激增。其中，表現(xiàn)尤為搶眼的當(dāng)屬泛海國(guó)際。

　　據(jù)悉，位于東四環(huán)朝陽(yáng)公園旁的泛海國(guó)際，臨近CBD、燕莎、第三使館區(qū)等高端商圈，作為朝陽(yáng)公園板塊首屈一指的現(xiàn)代國(guó)際頂級(jí)住區(qū)，泛海國(guó)際二期包括泛海容郡、泛海世家兩大產(chǎn)品。其中，泛海容郡約為203平方米，總價(jià)1500萬(wàn)左右，而泛海世家360-450平方米，總價(jià)3000萬(wàn)起，并贈(zèng)送高標(biāo)準(zhǔn)精裝。

　　兩極分化愈演愈烈

　　近三年來(lái)，均價(jià)在10萬(wàn)以上的頂級(jí)住宅項(xiàng)目，年成交量極低，但均價(jià)在8萬(wàn)-10萬(wàn)的項(xiàng)目年成交量則遠(yuǎn)超預(yù)期，2011年年成交量為均價(jià)10萬(wàn)以上頂級(jí)住宅項(xiàng)目的3倍，2013年則為其7倍有余。一位做頂級(jí)住宅代理的業(yè)內(nèi)人士表示，“頂級(jí)住宅市場(chǎng)容量小，10萬(wàn)將成為頂級(jí)住宅銷(xiāo)售的分水嶺，頂級(jí)住宅市場(chǎng)銷(xiāo)售兩極分化趨勢(shì)將更加明顯。”

　　隨著“十萬(wàn)元俱樂(lè)部”日益壯大，北京頂級(jí)住宅市場(chǎng)將進(jìn)入激戰(zhàn)。盡管如此，行業(yè)仍看好泛海國(guó)際、保利海德公園等項(xiàng)目。行業(yè)資深人士分析認(rèn)為，均價(jià)10萬(wàn)已經(jīng)觸及頂級(jí)住宅的天花板，如農(nóng)展館項(xiàng)目均價(jià)16萬(wàn)/平方米，單套最高售價(jià)超過(guò)7000萬(wàn)，遠(yuǎn)高于絕大多數(shù)精英人士的購(gòu)買(mǎi)力。比較而言，泛海國(guó)際、保利海德公園這類(lèi)項(xiàng)目，既具有頂級(jí)住宅的產(chǎn)品特性，總價(jià)又低于農(nóng)展館等項(xiàng)目，顯示出重大的“性?xún)r(jià)比”，市場(chǎng)潛力仍待挖掘。

　　目前，頂級(jí)住宅市場(chǎng)已經(jīng)處在市場(chǎng)飽和的臨界點(diǎn)，如果過(guò)于樂(lè)觀(guān)，極有可能遭到市場(chǎng)的懲罰，但部分售價(jià)在高端購(gòu)房人群接受范圍之內(nèi)的頂級(jí)住宅仍有極大的市場(chǎng)可能?！半S著央行松綁等一系列政策出臺(tái)，改善性購(gòu)房需求正加速釋放，售價(jià)合理的頂級(jí)住宅項(xiàng)目將逐步進(jìn)入銷(xiāo)售黃金期?！钡禺a(chǎn)專(zhuān)家分析認(rèn)為。