樓市快評

　　龔名揚(yáng)

　　有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，上周東莞全市一手住宅總簽約11.2萬平方米、937套，較前一周分別減少11%、13%。從簽約量來看，東莞樓市的傳統(tǒng)熱點(diǎn)區(qū)域表現(xiàn)最好，鳳崗鎮(zhèn)以單周約1.8萬平方米的簽約量穩(wěn)居榜首。

　　回顧上周的簽約面積排行，第二名的大嶺山鎮(zhèn)只有鳳崗鎮(zhèn)的一半，而排名第五、第六的南城區(qū)和虎門鎮(zhèn)，簽約面積只有鳳崗的三分之一。鳳崗在上周的一枝獨(dú)秀，歸功于供應(yīng)量充足和個(gè)盤表現(xiàn)良好，但也和臨深片區(qū)的強(qiáng)勢密不可分。

　　東莞臨深片區(qū)包括鳳崗、塘廈、樟木頭、清溪和黃江，其中塘廈、鳳崗、樟木頭是樓市主戰(zhàn)場。從上周的簽約面積來看，臨深片區(qū)各鎮(zhèn)均出現(xiàn)在前15名中，塘廈的成交面積雖然不及鳳崗一半，但每平方米14163元的均價(jià)全市最高，臨深片區(qū)名副其實(shí)撐起了東莞樓市半邊天。

　　僅僅用了幾年的時(shí)間，臨深片區(qū)的樓盤均價(jià)就從每平方米7000多元飆升至過萬元，這不得不歸功于深圳的外溢客源——臨深片區(qū)的價(jià)格洼地效應(yīng)，吸引了為數(shù)眾多的深圳剛需購房者，只需要多花一點(diǎn)時(shí)間就能夠以更低的價(jià)格買到更大的房子，怎么算都很值。

　　另一方面，臨深片區(qū)的地塊近年來也遭開發(fā)商瘋搶，去年2月出讓的鳳崗鎮(zhèn)官井頭村的地塊就以6.37億元的高價(jià)被深系房企斬獲，溢價(jià)188%。而在本月掛牌出讓的鳳崗鎮(zhèn)雁田片區(qū)的兩宗地塊，第一宗地塊已有開發(fā)商報(bào)價(jià)，在東莞房企普遍缺錢、土地市場正在回溫的時(shí)候，開發(fā)商如此熱衷這塊地，可見該片區(qū)的吸引力有多高。

　　東莞的樓市有龍頭片區(qū)無疑是好事，然而除了臨深片區(qū)之外，其他片區(qū)市場的狀況并沒有太大的起色，在東莞樓市的轉(zhuǎn)型階段，這樣的狀況確實(shí)有隱憂。古語有云：“成也蕭何，敗也蕭何?！庇缮钲谕庖缈驮粗纹饋淼呐R深片區(qū)，隨著房價(jià)的不斷提高，性價(jià)比也在下降，能否對深圳剛需客保持持久的吸引力，是這一區(qū)域樓市未來發(fā)展的關(guān)鍵。

　　筆者認(rèn)為，臨深片區(qū)的一枝獨(dú)秀，對東莞樓市的整體發(fā)展來說是一把雙刃劍。因?yàn)榇嬖诙唐诿黠@的投資獲利可能，臨深片區(qū)自然會(huì)受到更多東莞房企的追逐。但另一方面，這一片區(qū)地價(jià)的不斷走高會(huì)壓縮房企利潤，同時(shí)推高房價(jià)而降低對深圳剛需客的吸引力，長遠(yuǎn)來看可能會(huì)供給過剩。由此而導(dǎo)致的，是開發(fā)商去庫存周期的加長，從而影響到企業(yè)的資金面。

　　因此，作為房企、尤其是東莞本地房企，應(yīng)該努力去發(fā)掘新的熱點(diǎn)，在一些政策預(yù)期較好的區(qū)域，結(jié)合區(qū)域的特點(diǎn)來提前布局。雖然由于人口結(jié)構(gòu)的問題，東莞本地客源的需求量目前來看并不大，市區(qū)的住房開發(fā)也基本接近飽和，但考慮到本地人對居住有改善型需求，一些臨近的精品樓盤依然備受歡迎，因此一些因?yàn)榻煌ǜ纳贫铀偃谌胧袇^(qū)的鎮(zhèn)——比如水鄉(xiāng)片區(qū)的部分鎮(zhèn)區(qū)——還有很大發(fā)展空間。

　　另一方面，根據(jù)東莞市新型城鎮(zhèn)化的最新部署，處于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級過程中的東莞，未來將推動(dòng)城市發(fā)展從“本外二元”向“本外融合”轉(zhuǎn)變，人口結(jié)構(gòu)的優(yōu)化將使得更多人通過城鎮(zhèn)就業(yè)，有序地實(shí)現(xiàn)市民化。

　　根據(jù)有關(guān)政策，東莞將完善并落實(shí)人才入戶政策，加快解決進(jìn)城時(shí)間長、就業(yè)能力強(qiáng)、可以適應(yīng)城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級和市場競爭環(huán)境的人員落戶問題，以提高產(chǎn)業(yè)發(fā)展質(zhì)量和效益，帶動(dòng)人口結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。新入戶的人才要在東莞安居樂業(yè)，這必將帶來可觀的居住需求。

　　因此，除了熱門的臨深片區(qū)外，東莞的房企還可以更多地關(guān)注這些新的需求。只有努力挖掘新的熱點(diǎn)，才能在這個(gè)汰弱留強(qiáng)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型時(shí)期，占得一席之地。