專家視點

　　近年來，隨著中國經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展和中產(chǎn)階級的崛起，商業(yè)地產(chǎn)零售物業(yè)的發(fā)展異常迅猛。遍布各地的城市綜合體，林林總總的購物中心在短短幾年內(nèi)紛紛拔地而起。雖然總量在不斷增加，但是優(yōu)質(zhì)的零售地產(chǎn)項目仍是屈指可數(shù)。

　　“一個零售地產(chǎn)項目的品質(zhì)決定于開發(fā)商的DNA，”鄧汝舜借用這個生物學(xué)名詞，來喻指開發(fā)商的心態(tài)、視野等貫穿于企業(yè)發(fā)展中的素質(zhì)?！傲闶鄣禺a(chǎn)的優(yōu)質(zhì)是由內(nèi)而外，源心而始的一種品質(zhì)，它源于開發(fā)商的DNA，包括對于地產(chǎn)開發(fā)的想法，規(guī)劃和未來的運營等等。”中國的零售地產(chǎn)發(fā)展到今天，尤其是2014年、2015年之后，市場更看重的是整個商業(yè)項目的可持續(xù)性發(fā)展和長期的穩(wěn)定回報收益。項目成功與否已不再單單取決于“地理位置”這唯一的考量標(biāo)準(zhǔn)，而擁有了更多層次的內(nèi)涵。一個優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)商的DNA必須具備三大要素，分別是：理想地點的甄別，明確的前期規(guī)劃及持續(xù)的高品質(zhì)管理，這三個要素對于現(xiàn)在即將進入白熱化的零售地產(chǎn)市場來講舉足輕重。

　　首先，一個聰明、有經(jīng)驗的好業(yè)主不會亂拿地，他會綜合考慮地塊的周邊交通，周圍市場氛圍與項目的匹配度，保證地理位置的理想程度；其二，有經(jīng)驗、有能力和財力的開發(fā)商不會輕視規(guī)劃。他會全面考慮所有的規(guī)劃，包括貨品進出、人車分道、顧客來往等等細枝末節(jié)的方面。而這些都涵蓋在一個完整的、系統(tǒng)的前期規(guī)劃中。第三，好的業(yè)主會調(diào)動一切力量做好零售地產(chǎn)的運營、管理，從而達到長期可持續(xù)的發(fā)展。

　　零售商和商業(yè)地產(chǎn)是一個有機體，它是具有成長屬性的。商業(yè)地產(chǎn)的魅力就在于只要你好好經(jīng)營它，時間到了就可以獲得更高的收益。零售地產(chǎn)不僅是“來錢慢”的房地產(chǎn)業(yè)態(tài)，而且對經(jīng)營者的要求尤其高。其中一個重要的原因是，零售行業(yè)處在一個非常動態(tài)的市場中，零售地產(chǎn)的項目各不相同，無法互相復(fù)制。所謂復(fù)制式的開發(fā)方式是沒有前途的。創(chuàng)新和本土化很重要。每到一個地方，開發(fā)商都要尋找適合當(dāng)?shù)厥袌龅腄NA，找準(zhǔn)市場定位。零售細分市場的特征很明顯，哪怕在一個城市的東南西北角，消費者的需求都可以大相徑庭。這也正是零售地產(chǎn)迷人的地方，每一個項目都是新的，每一個項目都需要接受不同形式和內(nèi)容的市場檢驗。

　　互聯(lián)網(wǎng)和智能手機的快速普及、低成本的物流和便捷的快遞服務(wù)有力地推動了在線零售業(yè)的快速發(fā)展。時至今日，零售商已經(jīng)不能夠再把電商的興起作為自己營業(yè)額下滑的借口，而應(yīng)該反思自身的創(chuàng)新發(fā)展模式，是否真正將服務(wù)和運營做到了位。零售應(yīng)當(dāng)學(xué)會把線上與線下的資源鋪搭起來。天貓在做電商的同時，也在做自貿(mào)區(qū)，馬云清楚地看到了虛擬交易的問題，清楚地知道單純地依靠賣流量抓不住消費者，如何去跟實體結(jié)合才是最重要的。騰訊也是一樣，盡管是從不同的角度切入電商，但他們兩者都在尋找落地的機會，他們都在與實體相互妥協(xié)和補充，以實現(xiàn)共贏。

　　南方日報記者 許蕾 整理