中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)北京1月15日訊 (記者 亢舒 ) 很多人都有租房的經(jīng)歷，或是經(jīng)朋友親戚介紹，或者交點(diǎn)中介費(fèi)去找門店林立的中介機(jī)構(gòu)，今后，租房人的選擇可能會(huì)更多。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部日前出臺(tái)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見》。這項(xiàng)意見將給租賃市場(chǎng)帶來哪些變化?又將給出租人和承租人帶來哪些便利?對(duì)此，記者專訪了中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)柴強(qiáng)。

　　當(dāng)前，城市居民家庭通過租賃解決住房問題比例逐年上升，進(jìn)城務(wù)工人員主要通過租賃方式解決住房問題。然而，住房租賃市場(chǎng)發(fā)展還不能完全適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要，存在供應(yīng)總量不平衡、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、制度措施不完善，特別是供應(yīng)主體較為單一等問題。對(duì)此，《意見》要求，用3年時(shí)間，基本形成渠道多元、總量平衡、結(jié)構(gòu)合理、服務(wù)規(guī)范、制度健全的住房租賃市場(chǎng)。

　　而如何達(dá)到上述總體要求，《意見》提出五條措施，以建立多種渠道，發(fā)展租賃市場(chǎng)。

　　積極培育經(jīng)營(yíng)住房租賃的機(jī)構(gòu)

　　《意見》提出，積極培育經(jīng)營(yíng)住房租賃的機(jī)構(gòu)。經(jīng)營(yíng)住房租賃的機(jī)構(gòu)，要提供專業(yè)化的租賃服務(wù)。積極引導(dǎo)經(jīng)營(yíng)住房租賃的機(jī)構(gòu)，從事中小戶型、中低價(jià)位的住房租賃經(jīng)營(yíng)服務(wù)。

　　柴強(qiáng)認(rèn)為，這是此次《通知》提出的幾條措施中最大的亮點(diǎn)。柴強(qiáng)說，住房租賃機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)模式分為兩種，一種是出租人委托住房租賃機(jī)構(gòu)幫助出租，產(chǎn)權(quán)仍在出租人手中，只不過與現(xiàn)在中介機(jī)構(gòu)提供的居間服務(wù)相比，租賃時(shí)間長(zhǎng)，一般至少在3年以上。有的還可以由機(jī)構(gòu)投資進(jìn)行裝修、改造，再向社會(huì)出租。另一種則是住房租賃機(jī)構(gòu)收購(gòu)房源，產(chǎn)權(quán)歸機(jī)構(gòu)所有，再集中向社會(huì)出租。

　　柴強(qiáng)說，這種住房租賃機(jī)構(gòu)的模式現(xiàn)在也有，只不過是應(yīng)該扶持還是應(yīng)該取締，在業(yè)內(nèi)一直有爭(zhēng)議。持取締意見的人認(rèn)為，這種模式和“吃差價(jià)”、“包租”等難以區(qū)分，而房屋中介的本質(zhì)是不允許吃差價(jià)的。此次政策上起了新的名字，并明確加以扶持，是因?yàn)閷?shí)際上，只要對(duì)住房租賃機(jī)構(gòu)模式引導(dǎo)好，它在規(guī)范住房租賃行為、滿足承租人需求、以及穩(wěn)定租賃市場(chǎng)方面都有十分積極的意義。

　　他說，購(gòu)買和租賃都應(yīng)該是解決居住問題的重要手段，而很長(zhǎng)時(shí)間以來，人們?cè)跅l件允許時(shí)更愿意買而不是租，是因?yàn)樽夥靠偸怯幸环N“不穩(wěn)定感”，“很難讓人產(chǎn)生家的感覺”。房主哄抬房?jī)r(jià)、合同還沒到期就以各種理由趕走租客的情況時(shí)有發(fā)生。而房源向大的租賃機(jī)構(gòu)集中，有利于從總體上穩(wěn)定租金以及穩(wěn)定租賃關(guān)系。對(duì)于出租人而言，也不用頻繁為尋找租客發(fā)愁。

　　房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)開啟

　　《意見》明確，積極推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)。REITs是一種金融投資產(chǎn)品，推進(jìn)REITs試點(diǎn)，有利于促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，有利于解決企業(yè)的融資渠道，有利于增加中小投資者的投資渠道。通過發(fā)行REITs，可充分利用社會(huì)資金，進(jìn)入租賃市場(chǎng)，多渠道增加住房租賃房源供應(yīng)。

　　柴強(qiáng)認(rèn)為，一直以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)都需要與金融相結(jié)合的政策措施，此次明確開展試點(diǎn)，可以算做房地產(chǎn)金融的一項(xiàng)大動(dòng)作。他認(rèn)為，成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)經(jīng)歷三個(gè)發(fā)展階段，即開發(fā)階段、投資階段、證券化階段。而房地產(chǎn)投資信托基金是集投資與證券化于一體的產(chǎn)物。

　　“房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)的推出，可以視為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從開發(fā)階段，逐漸向投資證券化相結(jié)合的新階段邁進(jìn)?！辈駨?qiáng)說。

　　柴強(qiáng)認(rèn)為，積極推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金的好處首先在于拓寬了開發(fā)商的銷售渠道，解決開發(fā)企業(yè)的融資渠道。其次，房地產(chǎn)既有居住屬性也有投資屬性，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的升值空間較大，那些沒有能力購(gòu)買整套住房的人可以通過購(gòu)買基金進(jìn)入房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，分享收益。第三，基金進(jìn)入租賃市場(chǎng)后，租房人從以前面對(duì)私人出租者變成面向機(jī)構(gòu)出租者，房屋有統(tǒng)一的管理，會(huì)讓租賃關(guān)系更穩(wěn)定。

　　將房源集中整合進(jìn)行出租

　　《意見》提出，建立住房租賃信息政府服務(wù)平臺(tái)。柴強(qiáng)說，過去以出租人和承租人經(jīng)他人或中介機(jī)構(gòu)介紹，私自達(dá)成租賃關(guān)系為主。根據(jù)《意見》，搭建住房租賃信息政府服務(wù)平臺(tái)，是各市縣房地產(chǎn)管理部門職能所在，是政府引導(dǎo)市場(chǎng)的重要手段。建立政府服務(wù)平臺(tái)，為租賃市場(chǎng)供需雙方提供高效、準(zhǔn)確、便捷的信息服務(wù)，出租人可隨時(shí)發(fā)布出租房屋的區(qū)位、面積、戶型、價(jià)格等信息，承租人可發(fā)布租賃房屋的需求信息，逐步實(shí)現(xiàn)在平臺(tái)上進(jìn)行對(duì)接。

　　“建立政府服務(wù)平臺(tái)絕不是去中介化，中介機(jī)構(gòu)仍然是租賃市場(chǎng)重要的組成部分，只不過居間經(jīng)營(yíng)模式可能會(huì)發(fā)生一些變化?！辈駨?qiáng)說。

　　《意見》明確，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有房源向社會(huì)出租。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)改變經(jīng)營(yíng)方式，從單一的開發(fā)銷售向租售并舉模式轉(zhuǎn)變。鼓勵(lì)有條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在新建商品房項(xiàng)目中長(zhǎng)期持有部分房源，用于向市場(chǎng)租賃;支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的存量房源投放到租賃市場(chǎng)，也可以轉(zhuǎn)成租賃型的養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等。

　　柴強(qiáng)認(rèn)為，這是一個(gè)總體方向，政策上加以引導(dǎo)和鼓勵(lì)。但實(shí)際上，從他們調(diào)研的情況看，在當(dāng)前狀況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更傾向于出售。因?yàn)橘u房子資金回收快，而租賃的資金回籠顯然慢很多，此外，現(xiàn)在出售的房子很多還是毛坯房，而發(fā)展租賃業(yè)務(wù)需要進(jìn)行裝修，對(duì)于企業(yè)而言還要有新的投入，加之資金回籠慢，企業(yè)的積極性容易調(diào)動(dòng)不起來。

　　《意見》還明確， 支持從租賃市場(chǎng)籌集公共租賃房房源。保障性住房要逐步從實(shí)物保障為主轉(zhuǎn)向建設(shè)和租賃補(bǔ)貼并重，因此，各地可以通過購(gòu)買方式，把適合作為公租房或者經(jīng)過改造符合公租房條件的存量商品房，轉(zhuǎn)為公共租賃住房。

　　“從總體而言，此次《意見》的核心方向是將松散的租賃房源整合起來，試圖有更為集約化的管理，從而使租賃關(guān)系更加穩(wěn)定，使出租人和承租人的權(quán)益更有保障?！辈駨?qiáng)總結(jié)道。

　　此次《意見》出臺(tái)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來影響嗎?柴強(qiáng)認(rèn)為，此次《意見》只是針對(duì)租賃市場(chǎng)的，對(duì)買賣市場(chǎng)影響是間接的。對(duì)于幫助租房人通過租賃市場(chǎng)解決居住問題應(yīng)該是它最大的意義。