新華網(wǎng)悉尼1月15日電 (記者張小軍）澳大利亞知名房地產(chǎn)數(shù)據(jù)公司CoreLogic最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2014年，澳大利亞大城市房?jī)r(jià)同比上漲7.9%，其中悉尼表現(xiàn)最搶眼，實(shí)現(xiàn)12.4%的增幅，墨爾本緊隨其后，全年大幅增長(zhǎng)11.3%。盡管如此，與2013年澳大利亞大城市房?jī)r(jià)9.8%的同比增幅相比，2014年的增速有所放緩。此外，從2014年12月的數(shù)據(jù)來看，悉尼和墨爾本房?jī)r(jià)環(huán)比增速已降至0.9%和1.6%。

　　自2008年因金融危機(jī)而跌入低谷以來，澳大利亞樓市開始了新一輪復(fù)蘇。為刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，澳大利亞央行從2011年11月開始連續(xù)降息八次，到2013年8月初，將基準(zhǔn)利率降至2.50%，為1959年央行成立以來的最低點(diǎn)。

　　處于歷史低點(diǎn)的利率也為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了興奮劑。從2012年開始，澳大利亞自住性購房貸款和投資性購房貸款開始快速增長(zhǎng)，到2013年，房地產(chǎn)投資性貸款同比增幅一度高達(dá)40%左右。

　　樓市投資性借貸活動(dòng)大增，引發(fā)了澳央行的擔(dān)憂。政府政策變化，成為遏制澳大利亞樓市的第一大因素。

　　從2014年9月起，澳大利亞銀行監(jiān)管機(jī)構(gòu)澳大利亞審慎監(jiān)管局（APRA）放出消息稱，為抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱，APRA將考慮推出宏觀審慎工具。11月5日，APRA正式發(fā)文，對(duì)住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理操作提出最終審慎指導(dǎo)意見，要求銀行收緊過快增長(zhǎng)的信貸。同時(shí)，澳央行行長(zhǎng)格倫?史蒂文斯也曾暗示，或采取措施限制投資者住房信貸，以冷卻過熱的樓市。

　　信貸監(jiān)管的加強(qiáng)一定程度上遏制了樓市需求增長(zhǎng)熱度。最新數(shù)據(jù)顯示，2014年11月，澳大利亞新審批的抵押貸款環(huán)比下滑1.2%，這也是連續(xù)第二個(gè)月出現(xiàn)下降。其中，自用住房貸款下跌1.8%，投資性住房貸款額下跌2.2%，與同年8月投資性住房貸款30%的增速形成明顯反差。

　　與此同時(shí)，澳大利亞全國的房屋拍賣清盤率下滑。2014年12月初，悉尼的清盤率在70%左右，墨爾本為65%左右，兩者在9月份拍賣季節(jié)的清盤率分別是80%和70%。隨著掛牌待售的房產(chǎn)逐漸增多，房屋供應(yīng)可能會(huì)超越需求。

　　影響樓市的第二大因素是，澳大利亞整體經(jīng)濟(jì)走軟，自住購房者因就業(yè)前景不佳而信心不足，正推遲或中止購房決策。2014年11月，澳大利亞失業(yè)率環(huán)比上升0.1個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)6.3%，創(chuàng)12年來的最高水平。同時(shí)，有限的工資漲幅也制約了自住購房者的支付能力。澳大利亞統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2014年第三季度，經(jīng)季節(jié)調(diào)整后，澳全國工資價(jià)格指數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)0.6%，同比增長(zhǎng)2.6%，而截至第三季度的一年中，澳大利亞通脹水平已達(dá)2.3%。

　　影響樓市的第三大因素?cái)?shù)據(jù)顯示投資樓市的租金回報(bào)前景有限。2014年，澳大利亞房屋租金增幅創(chuàng)近10年來最低，各州首府全年整體租金僅增長(zhǎng)1.8%。租金收益疲軟對(duì)非自住的房屋投資者形成沖擊，或影響2015年投資者對(duì)澳樓市的需求。

　　澳大利亞聯(lián)邦證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家克雷格?詹姆斯表示，澳大利亞樓市正在降溫，尤其是房?jī)r(jià)增速正逐步放緩，但這代表了更加可持續(xù)發(fā)展的水平，既不過熱也不過冷。