導(dǎo)讀:即使北上廣深等一線城市取消限購，這一政策對房地產(chǎn)市場整體的影響也是微乎其微的。

　　房地產(chǎn)市場在2014年末出現(xiàn)企穩(wěn)跡象之后，2015年能否繼續(xù)回暖受到市場廣泛關(guān)注。由中國社科院發(fā)布的住房綠皮書《中國住房發(fā)展報告（2014-2015）》指出，2015年房價將以軟著陸為主，限購政策可能全面退出，一線樓市有望在下半年出現(xiàn)復(fù)蘇。從長期來看，房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)時間更長、速度更慢、程度更深的L形調(diào)整，中速增長或?qū)⒊蔀闃鞘形磥戆l(fā)展的新常態(tài)。

　　房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)影響減弱

　　對于一二線城市的復(fù)蘇，看漲已經(jīng)成為2015年市場普遍的聲音。地產(chǎn)專家楊紅旭直截了當(dāng)?shù)卣f“2015年一線城市必漲”。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，2015年房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的影響將會顯著減弱。而這一判斷主要是基于近期各項數(shù)據(jù)的回暖。

　　在剛剛過去的這一年，進(jìn)入2014年10月后，全國樓市一改持續(xù)多月低迷的局面，成交量確實開始回升。其中，作為樓市風(fēng)向標(biāo)的一線城市尤為明顯。從數(shù)據(jù)上看，CREIS中指數(shù)據(jù)顯示，10月42個主要城市成交量達(dá)2416萬平方米，環(huán)比增長12.6%，創(chuàng)年內(nèi)新高。此外，從更能準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)市場走勢的30個大中城市商品房銷售面積數(shù)據(jù)來看，11月其同比增速轉(zhuǎn)為正增長。

　　中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家梁紅預(yù)計：“2015年二季度統(tǒng)計局的商品房銷售面積當(dāng)月同比增長也將轉(zhuǎn)正。鑒于商品房銷售回歸正增長對房地產(chǎn)投資具有積極影響，2015年房地產(chǎn)投資增速可能超預(yù)期，同比增長可能達(dá)到10%?！?/p>

　　在系列政策微調(diào)的推動下，自2014年10月以來，商品房成交面積增速確有改善，且這一勢頭仍在延續(xù)。從過往經(jīng)驗來看，在房地產(chǎn)銷售周期的轉(zhuǎn)折點附近，30個大中城市的局部的銷售數(shù)據(jù)比全局的數(shù)據(jù)反應(yīng)更迅速。

　　調(diào)整仍是樓市主基調(diào)

　　那么，一二線城市銷售好轉(zhuǎn)，是否會帶動三四線城市好轉(zhuǎn)?

　　由于一線城市商品房銷量占全國銷售的10%左右，目前市場對一線城市商品房銷售增速好轉(zhuǎn)爭議不大。2014年11月北上廣深商品房銷售面積同比增長13%，但市場對三四線城市銷售好轉(zhuǎn)存在疑慮。專家認(rèn)為，根據(jù)過往數(shù)據(jù)來看，當(dāng)前一線城市銷售回暖，可能是三四線城市銷售好轉(zhuǎn)的前兆。背后的邏輯可能是，貨幣政策是總量政策，如果貨幣政策變化，對不同等級的城市的銷售均會有影響。三四線城市今年下半年很可能也會走出上行趨勢，但應(yīng)注意的是，由于這些地方潛在供應(yīng)仍然太大，因此不可盲目樂觀。經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)就表示不是十分看好三四線城市地產(chǎn)的前景，他坦言，未來只有20%的城市住房具有投資價值，而這20%更多會出現(xiàn)在一二線城市，即便房貸政策出現(xiàn)微調(diào)，受益的也就是這20%。

　　不過，一二線和三四線樓市走勢分化顯著已經(jīng)逐步得到確認(rèn)。中國指數(shù)研究院發(fā)布報告指出，2014年我國房地產(chǎn)市場步入調(diào)整期。受早期拿地、新開工量較大影響，市場供應(yīng)量增加，需求入市放緩，在供大于求的壓力下，房價結(jié)束2013年的上漲趨勢，大多數(shù)城市住宅均價出現(xiàn)下跌，不同城市價格走勢分化明顯。

　　業(yè)內(nèi)人士對此表示，盡管一線城市樓市在年末回暖明顯，但是大多數(shù)三四線城市依然處在去庫存壓力之下。大多數(shù)城市的樓市在2015年將結(jié)束持續(xù)多年的供不應(yīng)求、房價單邊上漲的局面。市場已經(jīng)進(jìn)入一個供需相對平衡，甚至開始進(jìn)入了供過于求的局面。與此同時，行業(yè)門檻也在不斷提高，主動退出和尋求并購的中小開發(fā)商增多，大開發(fā)商有機(jī)會借此提高行業(yè)集中程度。

　　有分析認(rèn)為，在當(dāng)前整體呈現(xiàn)疲軟的大背景下，繼續(xù)調(diào)整將是今年樓市的主基調(diào)，房價很難在短時間內(nèi)大幅反彈。

　　城市與競爭力研究中心主任、住房綠皮書主編倪鵬飛表示，今年住房市場將呈現(xiàn)雙重分化的趨勢：首先，一二線和三四線城市的分化調(diào)整，一二線城市需求旺、消化快，調(diào)整時間較短；三四線城市需求弱、供給多、消化慢，調(diào)整時間較長。其次，短期調(diào)整和長期調(diào)整的分化。從目前的局勢來看，仍存在短期調(diào)整的可能性，而長期的調(diào)整則需要很長一段時間。在雙重分化的狀態(tài)下，調(diào)整難以走出衰退的態(tài)勢，整體呈現(xiàn)出乏力表現(xiàn)。不過，部分一二線城市，特別是一線城市的調(diào)整和回暖在2015年有可能實現(xiàn)。

　　限購?fù)顺龌貧w市場調(diào)節(jié)

　　在樓市低迷之際，全國各地陸續(xù)給限購限價的調(diào)控政策松綁，46個曾經(jīng)出臺限購令的城市，如今僅剩北上廣深及三亞5個城市仍在堅守。而去年底有關(guān)上海即將放松限購政策的傳言，更讓市場對一線城市全面退出限購令產(chǎn)生期待。

　　在倪鵬飛看來，一二線城市房價今年繼續(xù)下滑將是大概率事件。隨著房地產(chǎn)市場不景氣及調(diào)控政策的主方向向支持住房消費轉(zhuǎn)變，仍在堅守限購的5個城市有望在年內(nèi)全面放開。有專家指出，樓市將更多地通過市場價格而非行政手段調(diào)節(jié)市場供求。

　　“今年一線城市放松限購的可能性是存在的，但全面取消的可能性不大?！辈贿^，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，即使北上廣深等一線城市取消限購，這一政策對房地產(chǎn)市場整體的影響也是微乎其微的。

　　事實上，即使限購令全面實現(xiàn)松綁，樓市也難再現(xiàn)過去“黃金10年”的高速增長。此外，2015年，一線龍頭房企已經(jīng)不再單純追求規(guī)模上的全速擴(kuò)張，開始思考如果更好地內(nèi)生性成長，“有質(zhì)量”地增長，這也將成為貫穿全年的主旋律。

　　倪鵬飛認(rèn)為，密集救市政策的推出雖然對緩解市場恐慌、避免房價硬著陸有積極的作用。但是在住房投資收益過低、住房供給相對過剩的大環(huán)境下，即便政府強(qiáng)力刺激，房地產(chǎn)市場也將風(fēng)光不再。因此，為應(yīng)對住房市場的調(diào)整，政府首先需引導(dǎo)市場預(yù)期，加強(qiáng)宏觀調(diào)控，穩(wěn)定住房消費；其次，要加快改革，為市場發(fā)揮決定性的調(diào)節(jié)作用創(chuàng)造環(huán)境；最后，要培育新的增長點，發(fā)揮房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的促進(jìn)作用。