本報(bào)記者 陳日君

　　在剛剛過去的2014年，哈爾濱房地產(chǎn)市場波瀾起伏，銷售低迷、去化率低、房價(jià)下挫……一個(gè)個(gè)困局之下令房企很是焦慮。而一年里隨著房地產(chǎn)政策的暖風(fēng)頻吹，使整個(gè)樓市在政策的呵護(hù)之下平穩(wěn)發(fā)展，樓市發(fā)展更是迎來了政策的良方；限購解除、公積金新政、央行降息等政策利好相繼出臺，各房企加大力度促銷去庫存；年終歲尾，《不動產(chǎn)登記暫行條例》的正式頒布，也為2015年樓市發(fā)展打下基調(diào)。在這里，我們梳理了全年的樓市政策，對2014年冰城樓市進(jìn)行回顧、總結(jié)。看看這一年里，這些政策究竟給冰城樓市帶來了怎樣的影響？

　　一、[8月16日]限購取消

　　二、[9月2日]八類房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅

　　2014年8月16日，哈爾濱市開始全面取消“限購”。哈爾濱市戶籍與非哈爾濱市戶籍購房將不再有套數(shù)限制，購買人在購買商品房（含二手住房）辦理網(wǎng)簽備案和房屋權(quán)屬登記時(shí)，不再要求提供住房情況證明。

　　哈爾濱市房產(chǎn)“限購令”于2011年2月27日正式出臺細(xì)則，2月28日正式實(shí)行。哈爾濱市本地居民，夫妻二人名下已有2套房進(jìn)行限購。認(rèn)定是否擁有1套房或2套房，要由房產(chǎn)檔案部門出具房產(chǎn)證明；非本市戶口的外地居民家庭，只能來哈爾濱市購買1套房，并且還須提供1年以上完稅證明。

　　點(diǎn)評：“雖然哈市沒有出現(xiàn)其他城市解禁當(dāng)天排隊(duì)購房的景象，但政策變化對市場的促進(jìn)作用已經(jīng)開始顯現(xiàn)，二環(huán)內(nèi)各大樓盤看房人數(shù)明顯增加，個(gè)別樓盤預(yù)售量甚至翻了兩番。對目前的房地產(chǎn)市場來說，限貸的影響遠(yuǎn)超限購。

　　二、[9月2日]八類房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅

　　2014年9月2日，黑龍江省政府印發(fā)實(shí)施《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》暫行細(xì)則的通知，細(xì)則指出，凡在本省開征區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)，不論產(chǎn)權(quán)屬于單位或者個(gè)人，除另有規(guī)定外，均應(yīng)按《條例》和本細(xì)則的規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。房產(chǎn)出租的，承租人應(yīng)向出租人（產(chǎn)權(quán)人）索取發(fā)票，未按規(guī)定取得發(fā)票的，由承租人代繳房產(chǎn)稅。細(xì)則還指出，納稅人出租的房產(chǎn)，按房產(chǎn)租金計(jì)算繳納房產(chǎn)稅，計(jì)稅依據(jù)不實(shí)的，按地方稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的租金標(biāo)準(zhǔn)確定。納稅人自用的房產(chǎn)，依照房產(chǎn)原值一次減除30％后的余值計(jì)算繳納房產(chǎn)稅，沒有原值作為依據(jù)的，按照地方稅務(wù)機(jī)關(guān)核定計(jì)稅價(jià)值減除30％后的余值計(jì)算繳納。

　　點(diǎn)評：按照新出臺的細(xì)則，凡在本省開征區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)，不論產(chǎn)權(quán)屬于單位或者個(gè)人，除另有規(guī)定外，均應(yīng)按條例和細(xì)則的規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。也就是說，房產(chǎn)稅作為一種保有稅種，持有房產(chǎn)者均應(yīng)每年按時(shí)繳納。對普通市民而言，個(gè)人所有的非營業(yè)用的房產(chǎn)、屬于自住性質(zhì)的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。如果房產(chǎn)非自住，而是出租則要繳納房產(chǎn)稅。細(xì)則的提出，對于投資性購房和商業(yè)地產(chǎn)投資需求上有一定限制作用。

　　三、[11月12日]限貸政策松綁

　　2014年9月30日，央行宣布對限貸政策進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，首套房貸款最低首付比例為30％，貸款利率下限則下調(diào)至基準(zhǔn)利率的0.7倍。此外，名下有1套住房并還清貸款的購房者，新購住房即可視作首套房，享受首付30％優(yōu)惠政策，貸款利率下限為0.7。

　　2014年11月12日，哈市中國銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、興業(yè)銀行、招商銀行、浦發(fā)銀行等銀行，針對多數(shù)普通客戶，哈市各銀行首套房貸利率全面回歸基準(zhǔn)。部分銀行滿足一定條件后，首套房貸利率可以打9．5折。目前在哈農(nóng)行、建行、浦發(fā)等商業(yè)銀行都已經(jīng)開始實(shí)施“認(rèn)貸不認(rèn)房”的政策。但公積金貸款認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)仍是“認(rèn)房又認(rèn)貸”。即使還清再辦理公積金貸款時(shí)也要認(rèn)定為是二套貸款。而對于第三套住房仍停貸。

　　點(diǎn)評：“限貸取消后，對于冰城購房者來說，無論是自住需求亦或是投資需求，無疑都具有很大的吸引力。

　　四、[11月22日]央行降息

　　從2014年11月22日起，央行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.6％；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.75％，同時(shí)將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.1倍調(diào)整為1.2倍。作為兩年來央行的首次降息，存貸款利率同時(shí)下調(diào)，對樓市是雙重利好。

　　點(diǎn)評：降息對樓市的促進(jìn)作用，購房者首套房的利率折扣明顯增加，同時(shí)貸款利率下調(diào)對極缺錢的開發(fā)商來說意味著融資的成本降低了。對房價(jià)影響不大。

　　五、[11月26日]

　　公積金系列惠民新政

　　2014年11月26日，哈爾濱市住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金存貸款利率的通知》稱，下調(diào)哈市住房公積金存貸款利率，調(diào)整后的5年期以下貸款利率為3.75％，5年期以上貸款利率為4.25％，均較之前下調(diào)了0.25個(gè)百分點(diǎn)。用住房公積金貸款購房月供負(fù)擔(dān)將有所減輕。

　　1.下調(diào)哈市住房公積金存貸款利率

　　按照《通知》規(guī)定，公積金申請的門檻降低了，以前連續(xù)繳存12個(gè)月的公積金才能申請公積金貸款，現(xiàn)在只要連續(xù)繳存6個(gè)月就可以申請了。目前黑龍江省省直單位和哈市的住房公積金使用早已執(zhí)行此內(nèi)容。商品房公積金貸款的所需資料提醒上，已經(jīng)標(biāo)注“借款公積金賬戶需連續(xù)繳存6個(gè)月以上”的內(nèi)容。像公積金可異地互通、降低公積金提取環(huán)節(jié)等相關(guān)內(nèi)容，將逐一落實(shí)和部署到省內(nèi)每個(gè)地市。屆時(shí)，《通知》中的惠民新政都將落地實(shí)施，讓繳存者享受到住房公積金的便利政策。

　　2.結(jié)清貸款買144平米住房享首套政策

　　《通知》規(guī)定，首次申請個(gè)人住房公積金貸款，購買建筑面積90平方米(含)以下自住住房的，首付款比例不得低于購房總價(jià)款的20%；購買建筑面積90平方米以上自住住房的，首付款比例不得低于購房總價(jià)款的30%。對于已結(jié)清個(gè)人住房公積金貸款，為改善居住條件再次申請個(gè)人住房公積金貸款，購買建筑面積144平

　　方米(含)以下普通商品住房的，執(zhí)行首次個(gè)人住房公積金貸款政策；已結(jié)清個(gè)人住房公積金貸款的家庭，購買建筑面積144平方米以上的商品住房，首付款比例不得低于購房總價(jià)款的60%，利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　3.兩人申請公積金最高可貸70萬元

　　《通知》規(guī)定，對于購買新建住房或房齡在20年(含)以下二手房的，一人貸款最高限額為50萬元，兩人為70萬元。如可貸額度超過規(guī)定的住房公積金貸款最高限額的，可申請組合貸款，組合貸款(不含所轄外縣)最高限額為105萬元，其中公積金貸款最高限額為70萬元，商業(yè)貸款最高限額為35萬元。

　　4.年前申貸未發(fā)放可“改簽”新政

　　《通知》指出，凡2015年1月1日以后受理或尚未發(fā)放的住房公積金個(gè)人貸款，按調(diào)整后的住房公積金個(gè)人貸款相關(guān)政策執(zhí)行；2014年12月31日前已受理但尚未發(fā)放的住房公積金個(gè)人貸款，需貸款人主動提出申請，參照本次調(diào)整后的政策執(zhí)行。

　　同時(shí)，取消住房公積金個(gè)人貸款強(qiáng)制性機(jī)構(gòu)擔(dān)保收費(fèi)項(xiàng)目，以減輕貸款職工負(fù)擔(dān)。

　　點(diǎn)評：公積金貸款新政“靴子”落地，三大部門聯(lián)合推出系列措施為市民購房帶來重大利好。新政對個(gè)人組合貸款最高額度、二手房房齡、擔(dān)保收費(fèi)、異地貸款等焦點(diǎn)問題均做了具體說明，個(gè)人組合貸款額度就提高到了105萬元，購買第二套房的改善型市民也可享受首套貸款優(yōu)惠政策?！皩τ谫彿咳硕?，公積金貸款利率優(yōu)惠是實(shí)實(shí)在在的省錢。這對剛需會起到立竿見影的效果?！惫e金政策形成的疊加效應(yīng)，將在一定程度上提振購房者的入市信心。

　　六、[12月15日]

　　提高對商品住宅全裝修支持力度

　　2014年12月中旬，黑龍江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省國土資源廳等部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展的若干意見》?！兑庖姟穬?nèi)容共7條，其中明確強(qiáng)調(diào)，水電氣的建設(shè)安裝工程費(fèi)用一律計(jì)入新建房屋開發(fā)建設(shè)總成本，不得在房價(jià)外向購房者另行收取。提高對商品住宅全裝修工作的支持力度，加大審批速度并予以適當(dāng)獎勵。

　　《意見》提出，普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為住宅小區(qū)建筑容積率在1．0以上、建筑面積在144平方米以下（含144平方米）的住房；放寬個(gè)人省內(nèi)異地購買商品住房，本人及其父母、未成年子女可按當(dāng)?shù)貞艏咴谫彿克诔擎?zhèn)落戶；新建房屋樓宇門、電梯、樓道照明燈房屋附屬設(shè)施及供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視的建設(shè)安裝工程費(fèi)用，一律計(jì)入新建房屋開發(fā)建設(shè)總成本，不得在房價(jià)外向購房者另行收?。毁J款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付比例為30％，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0．7倍；職工連續(xù)足額繳存住房公積金6個(gè)月（含）以上，可申請住房公積金個(gè)人住房貸款；各市、縣要根據(jù)當(dāng)?shù)厣唐贩繋齑媪亢褪袌龉┣笞兓闆r，科學(xué)合理確定商品住宅供應(yīng)量。

　　點(diǎn)評：《意見》的下發(fā)，對于購房者來說無疑降低了購房成本，同時(shí)對于與房地產(chǎn)行業(yè)緊密連接的家居建材行業(yè)來說，也是一個(gè)利好消息。