專家觀點(diǎn)

　　2014年，在樓市嚴(yán)查、取消限購(gòu)、限貸新政、撤縣設(shè)區(qū)、公積金政策調(diào)整等積極因素的推動(dòng)下，石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)保持了持續(xù)平穩(wěn)和健康有序發(fā)展，政策刺激產(chǎn)生了一定效果。但不可否認(rèn)的是，整個(gè)樓市的持續(xù)觀望情緒較濃，成交量還不太盡如人意，房?jī)r(jià)普遍缺乏上漲動(dòng)力，“去庫(kù)存”色彩明顯，樓市正在深度調(diào)整中艱難地軟著陸。2015，石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)保持平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)，且量?jī)r(jià)有望小步溫和提升。因此，“穩(wěn)中有升”將成為年度石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主基調(diào)。

　　政府或?qū)⑨尫欧康禺a(chǎn)行業(yè)的利好政策

　　2015年我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的國(guó)際環(huán)境總體趨好，世界經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。國(guó)內(nèi)基本面和改革因素仍可支撐經(jīng)濟(jì)中高速增長(zhǎng)，但一些短期、結(jié)構(gòu)性與長(zhǎng)期性因素將會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)造成沖擊和制約，保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)平穩(wěn)增長(zhǎng)仍面臨很多挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)全國(guó)性的量?jī)r(jià)齊降帶來(lái)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)力度的銳減，直接影響到宏觀經(jīng)濟(jì)的整體走勢(shì)。加之，房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，與鋼鐵、建材、家電、裝飾材料等多個(gè)行業(yè)緊密相關(guān)，且房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重達(dá)四分之一，房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷將嚴(yán)重掣肘投資及相關(guān)行業(yè)的增長(zhǎng)。因此，政府有可能采取更為積極的財(cái)政政策，有望適時(shí)適度微調(diào)貨幣金融政策，諸如調(diào)整稅費(fèi)、降息降準(zhǔn)、微調(diào)限購(gòu)、利率折扣、降低首付比例等。

　　市場(chǎng)可能在今年第四季度呈現(xiàn)回暖跡象

　　據(jù)石家莊市住房局提供的數(shù)據(jù)顯示，2014年石家莊市區(qū)全年商品房成交面積同比增長(zhǎng)41%，成交均價(jià)同比增長(zhǎng)7%。由此可見(jiàn)，銷售面積同比增速的下降過(guò)程已結(jié)束，成交面積上市場(chǎng)在快速恢復(fù)。盡管由房地產(chǎn)下降所帶動(dòng)的經(jīng)濟(jì)下降過(guò)程還沒(méi)有結(jié)束，但正在接近尾聲。商品房上市量將逐步增加，成交更加趨于活躍，房?jī)r(jià)可?；酒椒€(wěn)。截至2014年底，石家莊新建商品住房供求比為1.03:1，供求基本平衡。按照政策落地過(guò)程和企業(yè)決策周期的綜合分析，特別是隨著房企穩(wěn)定去庫(kù)存，房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒃诮衲甑谒募径让黠@回暖。石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)剛需和改善性需求都很旺盛，這也為市場(chǎng)回暖提供了堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)。同時(shí)，房地產(chǎn)銷售回暖往往要領(lǐng)先于房地產(chǎn)投資，加之目前房地產(chǎn)投資活動(dòng)波動(dòng)彈性的下降，盡管2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)有望回暖，但房地產(chǎn)投資下降趨勢(shì)仍會(huì)繼續(xù)。

　　房企轉(zhuǎn)型與市場(chǎng)分化的速度進(jìn)一步加快

　　當(dāng)前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了“新常態(tài)”，增速的放緩必將推進(jìn)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。房地產(chǎn)跟經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)，國(guó)家經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)必然導(dǎo)致房地產(chǎn)的新常態(tài)，必然倒逼房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。2015年將會(huì)是石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)更加規(guī)范和持續(xù)改善的一年，樓市的良性運(yùn)行正處于“軟著陸”的實(shí)現(xiàn)過(guò)程中，已非常明顯的樓市分化也將持續(xù)下行。繼恒大、保利、萬(wàn)達(dá)、富力來(lái)石后，富力、華潤(rùn)置地以及碧桂園等品牌房企也先后入駐，促使市場(chǎng)發(fā)展更加成熟，購(gòu)房觀念日趨理性，居住品質(zhì)不斷提升，但多元化發(fā)展格局帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)也是非常激烈的。隨著不動(dòng)產(chǎn)登記制度的推行，房地產(chǎn)稅箭在弦上，這也加劇了房地產(chǎn)行業(yè)的重新洗牌。房企轉(zhuǎn)型將呈現(xiàn)強(qiáng)者恒強(qiáng)、大者恒大、中小企業(yè)被淘汰或兼并的局面。市場(chǎng)分化將使住房產(chǎn)品更加細(xì)分、差別更加明顯、業(yè)態(tài)不再單一。

　　城鎮(zhèn)化、一體化將支撐房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展

　　新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略是房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)遇期的重要依托，但新型城鎮(zhèn)化不是房地產(chǎn)的城鎮(zhèn)化，而是人的城鎮(zhèn)化。這個(gè)過(guò)程絕不是一蹴而就的，核心是要用配套產(chǎn)業(yè)來(lái)系統(tǒng)解決人“進(jìn)的來(lái)，留得下，能發(fā)展”的問(wèn)題。近兩年，石家莊將市區(qū)周邊四鎮(zhèn)與主城區(qū)接軌和調(diào)整部分行政區(qū)劃，拓展了新型城鎮(zhèn)化發(fā)展空間，拉開(kāi)了城市發(fā)展的框架，較好地支撐了大省省會(huì)建設(shè)，但下一步要著力解決好關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和城市功能重構(gòu)的問(wèn)題，以增加城市發(fā)展的速度和后勁，避免因政策“之風(fēng)”而點(diǎn)燃房?jī)r(jià)“虛火”。

　　商業(yè)地產(chǎn)將逐步實(shí)現(xiàn)區(qū)域均衡化和經(jīng)營(yíng)差異化

　　據(jù)石家莊市住房局提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2014年底，石家莊商業(yè)辦公類用房累計(jì)可售472萬(wàn)平方米，供求比為2.02：1，呈現(xiàn)供大于求的局面。按照2014年月均成交7萬(wàn)平方米的速度計(jì)算，完全消化掉現(xiàn)有庫(kù)存需67個(gè)月，超過(guò)正常庫(kù)存消化周期。但不可否認(rèn)的是，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)在2014年逆勢(shì)反彈，且2015年有望努力向前?？傮w而言，石家莊商業(yè)地產(chǎn)整體飽和，局部結(jié)構(gòu)性過(guò)剩，區(qū)域分布不均，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)明顯。

　　影響2015年石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的因素還有很多，持續(xù)不斷的樓市嚴(yán)查、強(qiáng)勁的改善型需求、龐大的剛性需求群體、“單獨(dú)二胎”政策、日益理性的購(gòu)房觀念等等。盡管當(dāng)前石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)從直觀層面來(lái)看形勢(shì)依然嚴(yán)峻，但也絕不是就要撞上冰山的泰坦尼克號(hào)。2014年，石家莊的樓市表現(xiàn)，既不是崩盤，也不是拐點(diǎn)，而是分化和調(diào)整。2015年，經(jīng)過(guò)自我消化和轉(zhuǎn)型重構(gòu)之后，石家莊的房地產(chǎn)市場(chǎng)將仍然處于上升通道中，并將更加健康規(guī)范。