去年市區(qū)實(shí)際房?jī)r(jià)跌幅8%~15%，住宅及土地交易雙雙跌入冰點(diǎn)；今年政策或?qū)⒗^續(xù)寬松，但住宅供求回落可能性大，寫(xiě)字樓與商住公寓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈——

　　■福州晚報(bào)首席記者 江海 文/攝

　　去年福州樓市呈現(xiàn)了怎樣的特征？而今年的福州樓市又會(huì)是怎樣的情況？無(wú)論是房地產(chǎn)從業(yè)者還是普通市民，相信現(xiàn)在對(duì)這些問(wèn)題都很關(guān)心。前日，福州晚報(bào)與易居中國(guó)克爾瑞信息集團(tuán)聯(lián)合發(fā)布了《2014年福州房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)及2015年展望報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《報(bào)告》）?！秷?bào)告》認(rèn)為，2015年福州樓市供求雙雙回落仍然是大概率事件，福州住宅房?jī)r(jià)會(huì)隨著庫(kù)存的逐步消耗而先抑后揚(yáng)，但是在寫(xiě)字樓和SOHO（商住公寓）市場(chǎng)上，競(jìng)爭(zhēng)將空前激烈。

　　去年住宅及土地交易

　　都跌入冰點(diǎn)

　　2014年福州樓市難熬，對(duì)此已經(jīng)不需要再耗費(fèi)筆墨。不過(guò)福州晚報(bào)記者采訪中卻了解到一些很重要的細(xì)節(jié)，值得關(guān)注樓市的人參考。

　　A 福州市區(qū)實(shí)際房?jī)r(jià)跌幅為8%~15%

　　“說(shuō)到2014年的房?jī)r(jià)，很多人都覺(jué)得是跌，但對(duì)于實(shí)際跌幅，人們認(rèn)識(shí)上則有很多偏差。比如，我們的監(jiān)測(cè)表明，福州的別墅物業(yè)價(jià)格2014年不僅沒(méi)跌，還環(huán)比上漲了46.82%?！笨藸柸鹦畔⒓瘓F(tuán)福州機(jī)構(gòu)總經(jīng)理張旭東說(shuō)，2014年福州五區(qū)商品住宅成交均價(jià)受成交結(jié)構(gòu)改變的影響，年度走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)，但是月度走勢(shì)下滑明顯，至8月政府輪番出臺(tái)救市政策后，降價(jià)趨勢(shì)才有所抑止，走勢(shì)回歸平穩(wěn)。閩侯方面扣除個(gè)案因素影響，走勢(shì)與五區(qū)基本一致。

　　2014年福州市區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)平穩(wěn)，主要是受成交結(jié)構(gòu)改變影響。例如，2014年福州別墅物業(yè)成交均價(jià)為30074元/平方米，環(huán)比上漲46.82%，成交金額占比6.34%，環(huán)比增長(zhǎng)9.78%。另外精裝物業(yè)的成交權(quán)重加大，也是影響去年房?jī)r(jià)的重要因素。

　　記者獲悉，在剔除這些因素后，福州五區(qū)去年實(shí)際房?jī)r(jià)的跌幅應(yīng)該在8%到15%之間。概括來(lái)說(shuō)，2014年福州樓市房?jī)r(jià)整體走勢(shì)為：降價(jià)-過(guò)渡-降價(jià)-救市-趨于平穩(wěn)。

　　B 住宅交易及土地交易都跌入冰點(diǎn)

　　商品住宅交易量方面，2014年福州市區(qū)商品住宅成交量為214萬(wàn)平方米，閩侯成交量為126萬(wàn)平方米，雙雙下跌。尤其是閩侯，受到市區(qū)降價(jià)及限購(gòu)政策取消的雙重沖擊，跌幅高達(dá)43%。

　　在成交熱點(diǎn)方面，受部分大盤(pán)集中放量的影響，2014年倉(cāng)山舊區(qū)成交量逆勢(shì)大幅上揚(yáng)，上漲幅度近500%；金山板塊尚有余溫，在2014年的總成交量中占比最大，與2013年基本持平；東區(qū)及中心城區(qū)的成交量雖然有一定程度下滑，但是依舊位列前茅，仍然是福州樓市的熱點(diǎn)。在住宅供應(yīng)量方面，截至2014年年底，隨著12月供應(yīng)量的急劇攀升，福州五區(qū)和閩侯庫(kù)存量和去化周期均創(chuàng)歷史新高。記者獲悉，目前五區(qū)和閩侯庫(kù)存量為37043套，465.75萬(wàn)平方米。其中144平方米以下面積段產(chǎn)品庫(kù)存壓力較小，而144平方米以上“再改善”及高端產(chǎn)品受制于高單價(jià)、高總價(jià)、限貸等因素，去化極為緩慢，庫(kù)存壓力比較大。

　　在土地市場(chǎng)上，2014年福州主城區(qū)及近兩年熱點(diǎn)區(qū)域閩侯縣，住宅屬性的土地出讓大幅減少，供應(yīng)量低至冰點(diǎn)。

　　“現(xiàn)在業(yè)內(nèi)普遍都很關(guān)注一個(gè)問(wèn)題，就是住宅用地供應(yīng)緊缺，而商業(yè)辦公用地出讓太多了。”不少福州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人對(duì)福州晚報(bào)記者表示，去年商辦屬性土地占據(jù)9成以上份額，主導(dǎo)土地市場(chǎng)，而早前發(fā)展緩慢的馬尾區(qū)域，受福州新區(qū)規(guī)劃利好的影響，住宅屬性用地出讓達(dá)近三年最高值，為59.12萬(wàn)平方米，環(huán)比翻兩番。

　　C 寫(xiě)字樓去化周期為4年SOHO需要2年

　　2014年，福州寫(xiě)字樓物業(yè)供應(yīng)量達(dá)到了46.53萬(wàn)平方米，達(dá)歷年最高，成交量卻僅有15.05萬(wàn)平方米，為2012年至今的最低谷，供求比例嚴(yán)重失調(diào)，庫(kù)存量節(jié)節(jié)攀升。

　　根據(jù)克爾瑞在福州的調(diào)查，2010年福州寫(xiě)字樓供應(yīng)面積為13.4萬(wàn)平方米，而成交面積為8.8萬(wàn)平方米，供求基本平衡；2011年供求數(shù)據(jù)分別為28.3萬(wàn)平方米和9.4萬(wàn)平方米，明顯供過(guò)于求；而到了2012年亦有22.2萬(wàn)平方米的供應(yīng)無(wú)人埋單；即便在需求最旺盛的2013年，仍有7萬(wàn)平方米左右的供應(yīng)富余。而2014年前三季度，福州寫(xiě)字樓供需出現(xiàn)了近五年最大的差距，供應(yīng)面積高達(dá)35.54萬(wàn)平方，而成交卻僅有不足10萬(wàn)平方米。

　　“由于寫(xiě)字樓的供應(yīng)時(shí)間節(jié)點(diǎn)過(guò)于集中，短期內(nèi)實(shí)際使用需求不足，導(dǎo)致供過(guò)于求?！笨藸柸鸶Ｖ輽C(jī)構(gòu)高級(jí)分析師黃彬亦說(shuō)，近期部分新寫(xiě)字樓的售價(jià)幾乎與周邊住宅價(jià)格“平起平坐”，甚至出現(xiàn)倒掛。比如，北江濱一個(gè)新寫(xiě)字樓項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)均價(jià)為22500元/平方米左右，低樓層價(jià)格則在21000元/平方米~22000元/平方米不等。

　　而SOHO類(lèi)產(chǎn)品的形勢(shì)更是嚴(yán)峻。2014年，福州SOHO物業(yè)供應(yīng)達(dá)歷年最高的38.08萬(wàn)平方米，成交面積為21.42萬(wàn)平方米，同比去年微跌6%，其中，近郊低價(jià)SOHO產(chǎn)品占據(jù)絕對(duì)主力，領(lǐng)跑福州SOHO市場(chǎng)。成交均價(jià)則下滑至12572元/平方米，同比下跌19%。至2014年底，庫(kù)存量為37.88萬(wàn)平方米，以近兩年市場(chǎng)消化水平，去化周期約需要2年時(shí)間。

　　今年住宅市場(chǎng)供求雙雙

　　回落可能性較大

　　從上述分析可以看出，2014年福州樓市遭遇多事之秋，日子難熬。因此，在多項(xiàng)救市政策出臺(tái)后，很多業(yè)內(nèi)人士都期望2015年的福州樓市能迅速擺脫困境。然而，這個(gè)期望，現(xiàn)在看來(lái)并不現(xiàn)實(shí)。

　　“宏觀政策寬松穩(wěn)定，住宅市場(chǎng)先穩(wěn)后升，商辦市場(chǎng)持續(xù)高壓?！笨藸柸鹦畔⒓瘓F(tuán)福州機(jī)構(gòu)總經(jīng)理張旭東說(shuō)，這就是他對(duì)2015年福州樓市的預(yù)測(cè)。

　　A 今年宏觀政策將會(huì)繼續(xù)寬松

　　2014年無(wú)疑是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的拐點(diǎn)。由強(qiáng)力行政干預(yù)走向市場(chǎng)化，由令出中央到下放地方。在“分類(lèi)調(diào)控”原則主導(dǎo)下，自下而上的救市措施頻出，超過(guò)市場(chǎng)預(yù)期，但也在情理之中。畢竟，前期“微刺激”的邊際效應(yīng)遞減，經(jīng)濟(jì)下行壓力與日俱增，需要穩(wěn)定住房消費(fèi)，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步下滑，刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)以保經(jīng)濟(jì)增速。

　　因此，預(yù)計(jì)在放松“限貸”之后，2015年后續(xù)仍會(huì)有穩(wěn)增長(zhǎng)的政策跟進(jìn)，信貸環(huán)境將維持寬松。

　　B 土地市場(chǎng)住宅用地供應(yīng)或增加

　　“大家都很渴求住宅地塊，因?yàn)楝F(xiàn)在出讓的商業(yè)及辦公地塊這么多，市場(chǎng)接受度有限?！倍嗉腋Ｖ莘科筘?fù)責(zé)人表示，2014年，福州住宅屬性用地出讓為近幾年的最低值，除馬尾外，主城區(qū)及閩侯的住宅屬性用地出讓都降至冰點(diǎn)，辦公物業(yè)的供應(yīng)卻均占據(jù)整體土地供應(yīng)量的9成以上。

　　由于這一情況已經(jīng)嚴(yán)重影響了住宅的后續(xù)供應(yīng)，預(yù)計(jì)在2015年，東區(qū)板塊及倉(cāng)山舊區(qū)板塊將放開(kāi)住宅用地供應(yīng)量。而馬尾區(qū)域受新區(qū)規(guī)劃及自貿(mào)區(qū)申請(qǐng)成功的影響，區(qū)域熱度將再度提升，業(yè)內(nèi)對(duì)整體土地放量的預(yù)期都比較強(qiáng)烈。

　　C 商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)將減少

　　那么在銷(xiāo)售方面，今年福州商品住宅的銷(xiāo)售情況會(huì)怎樣呢？

　　“從福州五區(qū)加閩侯項(xiàng)目的存量及土地存量來(lái)看，2015年供求雙雙回落的可能性將比較大?！睆埿駯|表示，福州房?jī)r(jià)在高庫(kù)存壓力之下，未來(lái)較長(zhǎng)一段時(shí)間價(jià)格缺乏上漲動(dòng)力，繼續(xù)保持相對(duì)低位運(yùn)行，而隨著庫(kù)存的逐步消耗，再加上2014年土地市場(chǎng)的供應(yīng)短缺，今年下半年市場(chǎng)價(jià)格有望小幅回升。

　　在板塊主戰(zhàn)場(chǎng)上，2015年也將發(fā)生巨大變化。福州樓市中傳統(tǒng)的熱點(diǎn)板塊如金山、市中心，由于供應(yīng)斷檔，將陸續(xù)退出主戰(zhàn)場(chǎng)，而2014年已經(jīng)成為熱點(diǎn)板塊的東區(qū)及倉(cāng)山舊區(qū)將進(jìn)一步擴(kuò)大市場(chǎng)份額，或?qū)⒊蔀樾掳鍓K的霸主，而閩侯方面曾經(jīng)的主戰(zhàn)場(chǎng)甘蔗板塊也將逐步冷卻，南嶼板塊或?qū)⒁恢Κ?dú)秀。

　　D 寫(xiě)字樓和商住公寓將遇嚴(yán)重挑戰(zhàn)

　　當(dāng)前，福州寫(xiě)字樓面臨高庫(kù)存高去化的周期壓力，同時(shí)又喪失限購(gòu)限貸優(yōu)勢(shì)，未來(lái)隨著鰲峰洲、祥坂、馬尾新城等地更多的寫(xiě)字樓項(xiàng)目入市，寫(xiě)字樓市場(chǎng)將呈現(xiàn)一片紅海，競(jìng)爭(zhēng)程度將空前激烈。

　　在SOHO方面，目前福州市場(chǎng)的庫(kù)存雖然不大，但是潛在供應(yīng)量巨大，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)格局相當(dāng)嚴(yán)峻。

　　記者調(diào)查獲悉，就在短短的兩個(gè)月前，福州的SOHO市場(chǎng)，還是近郊產(chǎn)品的天下，市區(qū)則因項(xiàng)目稀少而逐步沉寂。然而到了去年年底，形勢(shì)迅速發(fā)生了逆轉(zhuǎn)。2014年第四季度，福州入市的SO？HO項(xiàng)目總體量達(dá)111萬(wàn)平方米，其中市區(qū)高達(dá)99.5萬(wàn)平方米。

　　“據(jù)我們統(tǒng)計(jì)，以鰲峰洲萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)SOHO入市為節(jié)點(diǎn)，福州SO？HO市場(chǎng)正式進(jìn)入快速發(fā)展階段，2010年至2013年總供應(yīng)量為85萬(wàn)平方米，而接下來(lái)，新一輪SO？HO供應(yīng)潮總體量預(yù)計(jì)也將超過(guò)80萬(wàn)平方米，如此龐大的后續(xù)體量，在福州還是第一次。”CRIC克而瑞福州機(jī)構(gòu)總經(jīng)理張旭東坦言。

　　面對(duì)“史上最大”的SOHO供應(yīng)潮，不少人都不禁要問(wèn)：福州市場(chǎng)能消化得了嗎？“目前市中心SOHO供應(yīng)量已達(dá)到歷史高峰?！盋RIC克而瑞福州機(jī)構(gòu)高級(jí)分析師黃彬稱(chēng)，福州SOHO產(chǎn)品可預(yù)測(cè)的潛在供應(yīng)量約160萬(wàn)平方米，如果以2012年最好的成交量37.8萬(wàn)平方米來(lái)算，消化周期也要4.2年，銷(xiāo)售壓力巨大，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)格局極為嚴(yán)峻?！皬?014年末至今，五區(qū)SOHO供應(yīng)為6103套，成交1619套。與2013年相比，成交量銳減四成?！?