2014年11月22日，央行調(diào)整了存貸款基準(zhǔn)利率。其中，跟購(gòu)房者關(guān)系最密切的5年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)，由6.55%下調(diào)至6.15%。自2015年元旦開(kāi)始，大部分銀行將對(duì)存量老客戶實(shí)行央行降息后的新貸款利率。對(duì)于身背沉重房貸壓力的房奴一族而言，能獲得不少實(shí)惠。 鄭州晚報(bào)記者 倪子

　　新利率本月起執(zhí)行

　　央行貸款新政規(guī)定，5年期及以上貸款利率由6.55%降至6.15%，新申請(qǐng)房貸的市民可立即享受新政，而對(duì)于已辦理房貸業(yè)務(wù)的“老客戶”，則要根據(jù)其跟各銀行簽訂過(guò)的貸款合同來(lái)認(rèn)定，如市民在貸款合同中約定，“不能根據(jù)國(guó)家利率變化進(jìn)行調(diào)整”，則還要履行之前的利率規(guī)定；如約定“利率可隨著國(guó)家利率的調(diào)整進(jìn)行調(diào)整”，則將從2015年1月起享受新的利率規(guī)定。

　　是不是所有“老客戶”都能從1月1日起享受新的利率政策呢？記者了解到，由于貸款人本月還款跨越了兩個(gè)月，即去年12月和今年1月，因此貸款人1月份月供中的利息將分段計(jì)算——去年12月的利息按照原利率計(jì)算，今年1月的利息按照新利率計(jì)算。假設(shè)貸款人的扣款日為每月20日，那么，1月份月供利息就由12月最后11天的利息和1月份頭20天的利息組成。

　　除了按“次年1月1日”原則進(jìn)行調(diào)息外，也有銀行在房貸合同中約定的是滿一年(或半年)期限做調(diào)整、次月調(diào)整、按季度調(diào)整等其他方式。如果采用的是“對(duì)年、對(duì)月、對(duì)日”原則，那么，如果客戶是在2013年6月份辦理的貸款，要執(zhí)行新利率就得等到2015年6月了。

　　房貸一族實(shí)現(xiàn)“減負(fù)”

　　“尊敬的客戶，您好。由于2015年1月1日起執(zhí)行新利率，因此還款數(shù)額有變。請(qǐng)您注意您的房貸扣款賬戶，避免貸款逾期?！彪S著央行降息后新的貸款利率開(kāi)始執(zhí)行，不少銀行都給客戶發(fā)來(lái)了提醒短信。

　　貸款利率下降，房奴能“減負(fù)”多少呢？記者了解到，目前商業(yè)住房貸款方式主要分為合同條款中約定固定利息、隨央行利率變化調(diào)整的約定利息這兩種，銀行個(gè)貸人士介紹，多數(shù)市民會(huì)選擇隨央行利率調(diào)整，貸款人不必主動(dòng)提出申請(qǐng)。

　　2015年1月1日降息之后，房奴將減負(fù)不少。以貸款余額100萬(wàn)元作為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)測(cè)算，原先利率為人行5年期以上基準(zhǔn)利率6.55%，剩余期限為20年，使用等額還款方式。1月1日貸款利率下降到新的人行5年期以上貸款基準(zhǔn)利率6.15%后，在整個(gè)2015年，客戶會(huì)因此而少還大約4000元利息。

　　部分市民1月還款更多

　　對(duì)于采用等額本息還款的客戶，由于要重新分段計(jì)息，2015年1月份月供反而會(huì)多一些。以房貸金額為50萬(wàn)元、貸款期限為20年的貸款為例，假設(shè)扣款日為每月20日，其2014年12月應(yīng)還1328.02元，2015年1月應(yīng)還2339.07元，合計(jì)還款3667.09元，與全部按新利率還款3625.56元相比，本月將多還41.53元。

　　為何1月份月供不降反升？據(jù)銀行業(yè)內(nèi)人士介紹，銀行采用分段計(jì)息，1月份月供的貸款利息分段計(jì)算。以每月20日為貸款扣款日為例，1月份月供利息包括2014年12月最后11天和1月份前20天的利息，2014年12月的利息仍以老利率計(jì)算，而2015年1月的利息則按新利率計(jì)算。而利率調(diào)整后銀行增加了每月需還的本金，導(dǎo)致1月份月供比之前高。

　　賬戶存款不足影響征信記錄

　　對(duì)于等額本息的房貸者而言，下降的利息和上漲的本金抵消，多出來(lái)的錢(qián)實(shí)際上是多還的本金。1月份多扣除本金，還款日在月頭，獲得的降息優(yōu)惠也少，月供自然也就多了。2月份以后，貸款月供就恢復(fù)正常，比2014年要低。

　　也就是說(shuō)，本金還得越多，市民今后在貸款結(jié)清前要承擔(dān)的總利息越少，對(duì)客戶而言更是一大利好。建議市民不妨在1月份月供還款日之前多存入一些資金，以備還款使用，以免因扣款不足而影響個(gè)人征信記錄。

　　此外，業(yè)內(nèi)人士表示，處于利息下降通道時(shí)，從賬面來(lái)看，選擇等額本金方式還款總金額要比選擇等額本息還款額少了許多。等額本金是一開(kāi)始還得多之后還得少，考慮到通貨膨脹的因素，還是選擇等額本息還款比較好。

　　這些情況不必提前還貸

　　年底好多人年終獎(jiǎng)發(fā)下來(lái)了，想提前還貸，減輕次年的還貸壓力。由于降息通道打開(kāi)，業(yè)內(nèi)人士建議，幾種情況下可以不必提前還貸。

　　選擇等額本金還款。如在還款初期，選擇提前還貸則可縮短還款年限，減少利息支出。如果已處于還款后半期，則沒(méi)必要提前還款。

　　如果還款已近尾聲。這類貸款者實(shí)際上利息已支付了大半，此后支付的大多是本金，就不適宜提前還貸。

　　貸款買(mǎi)房時(shí)享受了七折利率優(yōu)惠。如果為買(mǎi)新房提前還貸，目前貸款基準(zhǔn)利率為6.15％，無(wú)論是月供還是總利息支出都會(huì)高于當(dāng)年房貸利率七折時(shí)的水平，所以提前還貸也不劃算。

　　此外，還有種情況也不適合提前還貸，那就是有能使這部分錢(qián)獲得高于銀行貸款利息收益的，可以不提前還。因?yàn)橘J款包含杠桿工具、信用成本、資金使用權(quán)、貨幣時(shí)間等諸多成本價(jià)值，等于是利用銀行貸款提前獲得房屋的使用權(quán)。有投資打算的或者生意人，不妨把現(xiàn)金放到其他投資中，獲得高于貸款利率的收益。