日前，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布報(bào)告對(duì)2014年百城房?jī)r(jià)進(jìn)行了盤(pán)點(diǎn)。報(bào)告顯示，2014年百城均價(jià)持續(xù)走低，國(guó)內(nèi)樓市整體進(jìn)入調(diào)整期。但不同城市走勢(shì)分化，其中一線城市潛在購(gòu)房需求較旺盛，房?jī)r(jià)依舊保持堅(jiān)挺，而二三線城市房?jī)r(jià)整體呈現(xiàn)下跌態(tài)勢(shì)，其中上漲與下跌城市差異較大。

　　伴隨樓市的這些變化特征，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)也呈現(xiàn)出新的特點(diǎn)。80家年銷售超百億元的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)3個(gè)清晰的斷層，并據(jù)此分化出三大陣營(yíng)的臺(tái)階式分布，三大陣營(yíng)之間“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的態(tài)勢(shì)愈加凸顯，金字塔結(jié)構(gòu)更趨穩(wěn)定，行業(yè)集中度進(jìn)一步加強(qiáng)。

　　●南方日?qǐng)?bào)記者 牛思遠(yuǎn)

　　關(guān)鍵詞調(diào)整

　　百城住宅均價(jià)連續(xù)8個(gè)月環(huán)比下跌

　　根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對(duì)100個(gè)城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2014年以來(lái)，百城住宅均價(jià)進(jìn)入調(diào)整期，自5月以來(lái)連續(xù)8個(gè)月環(huán)比下跌，全年累計(jì)下跌2.69%。

　　其中，一季度受宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩、信貸收緊、季節(jié)性調(diào)整等多重因素影響，百城住宅均價(jià)漲幅明顯收窄，但仍累計(jì)上漲1.56%。二季度購(gòu)房者觀望情緒蔓延導(dǎo)致需求不足，房企加大供應(yīng)并以價(jià)換量，5月百城住宅均價(jià)在環(huán)比連續(xù)上漲23個(gè)月后首次出現(xiàn)下跌，跌幅為0.32%，住宅價(jià)格在經(jīng)歷近兩年持續(xù)上漲之后進(jìn)入調(diào)整期，二季度累計(jì)下跌0.72%。

　　三季度，地方政府放松限購(gòu)、限貸政策，短期內(nèi)促進(jìn)市場(chǎng)成交回升，但隨著供應(yīng)量繼續(xù)加大，供大于求矛盾進(jìn)一步顯現(xiàn)，房企在高庫(kù)存、高負(fù)債的雙重壓力下延續(xù)打折促銷、以價(jià)換量的去庫(kù)存策略，市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)一步下行，9月百城住宅均價(jià)跌幅擴(kuò)大至0.92%，三季度累計(jì)跌幅擴(kuò)大至2.30%。

　　2014年9月30日央行出臺(tái)放寬限貸政策對(duì)扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期起到積極作用，成交量明顯回升，為了完成年度銷售目標(biāo)，房企繼續(xù)加大推盤(pán)規(guī)模。四季度房?jī)r(jià)仍處于下行通道，但跌幅收窄至1.22%。

　　從房?jī)r(jià)累計(jì)漲跌城市數(shù)量對(duì)比來(lái)看，2014年百城住宅均價(jià)累計(jì)上漲城市數(shù)量較2013年明顯減少，漲幅明顯縮小。

　　具體來(lái)看，2014年百城住宅均價(jià)累計(jì)上漲的城市有15個(gè)，較2013年減少77個(gè)，上漲的城市分別為，3個(gè)一線城市、5個(gè)二線城市、7個(gè)三線城市，最大漲幅為12.43%，較2013年縮小15.9個(gè)百分點(diǎn)；累計(jì)下跌的城市有85個(gè)，較2013年增加77個(gè)，最大跌幅為19.55%，較2013年擴(kuò)大5.64個(gè)百分點(diǎn)。

　　關(guān)鍵詞分化

　　一線城市房?jī)r(jià)仍強(qiáng)二三線下跌

　　報(bào)告顯示，2014年以來(lái)，各級(jí)城市住宅均價(jià)整體變化方向一致。

　　一季度，各線城市住宅均價(jià)仍上漲，但漲幅明顯收窄，三線城市在2月出現(xiàn)短暫小幅下跌；自5月以來(lái)各線城市全部由漲轉(zhuǎn)跌，二線城市累計(jì)跌幅最大，一線城市累計(jì)跌幅最??；三季度，各線城市住宅均價(jià)下跌幅度均擴(kuò)大，二線城市累計(jì)跌幅仍居首位，三線城市累計(jì)跌幅最?。凰募径?，一線城市累計(jì)止跌轉(zhuǎn)漲，二、三線城市仍累計(jì)下跌。

　　綜合全年情況來(lái)看，不同城市走勢(shì)明顯分化。

　　在樓市整體下行背景下，一線城市住宅均價(jià)表現(xiàn)堅(jiān)挺，2014年一線城市住宅均價(jià)累計(jì)上漲0.58%。其中上海、北京、深圳累計(jì)上漲，漲幅分別為2.46%、1.83%和0.42%；廣州累計(jì)下跌4.53%。

　　二三線城市全年來(lái)看則均轉(zhuǎn)為累計(jì)下跌，但同級(jí)城市內(nèi)部不同城市也表現(xiàn)出明顯分化的特征。廈門(mén)、石家莊、保定等庫(kù)存合理、政策利好的熱點(diǎn)二三線城市房?jī)r(jià)同比上漲明顯，如“京津冀一體化”帶動(dòng)河北房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫，全年百城住宅均價(jià)累計(jì)上漲前五名的城市中，河北城市位列四席。而三亞、杭州、武漢、天津等庫(kù)存較高的二線城市房?jī)r(jià)呈下跌態(tài)勢(shì)。

　　具體來(lái)看，二線城市住宅均價(jià)累計(jì)下跌5.53%，其中廈門(mén)價(jià)格上漲較明顯，累計(jì)上漲12.27%；三亞、溫州累計(jì)跌幅均超過(guò)12%。三線城市住宅均價(jià)累計(jì)下跌4.87%，其中保定上漲態(tài)勢(shì)最明顯，漲幅為12.43%；桂林、菏澤累計(jì)跌幅較大，均超過(guò)15%。

　　關(guān)鍵詞集中

　　超百億房企凸顯“強(qiáng)者恒強(qiáng)”態(tài)勢(shì)

　　2014年，伴隨中國(guó)經(jīng)濟(jì)從高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向中高速增長(zhǎng)的“新常態(tài)”，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整，全國(guó)商品房銷售額全年同比降幅近8%，銷售均價(jià)同比跌幅近5%。在這一背景下，2014年中國(guó)不同梯隊(duì)的房企銷售業(yè)績(jī)也呈現(xiàn)出進(jìn)一步拉大的趨勢(shì)。

　　根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院日前發(fā)布的《房地產(chǎn)銷售額百億企業(yè)專題研究》報(bào)告，2014年共有80家房地產(chǎn)企業(yè)躋身百億軍團(tuán)，較2013年增加9家，銷售總額共計(jì)2.8萬(wàn)億元，市場(chǎng)份額已近40%，行業(yè)集中度進(jìn)一步提高

　　報(bào)告顯示，從銷售業(yè)績(jī)分布來(lái)看，這些百億房企出現(xiàn)3個(gè)清晰的斷層，并據(jù)此分化出三大陣營(yíng)的臺(tái)階式分布。百億企業(yè)陣營(yíng)之間分化拉大，強(qiáng)者恒強(qiáng)的態(tài)勢(shì)愈加凸顯，第一陣營(yíng)房企銷售均值已增至第三陣營(yíng)的9倍

　　其中，第一陣營(yíng)囊括7家千億級(jí)企業(yè)，憑借廣泛的市場(chǎng)布局與豐富的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，靈活應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，保持了業(yè)績(jī)的穩(wěn)步提升，銷售額平均增長(zhǎng)23.8%。其中綠地、萬(wàn)科雙雙邁入2000億元門(mén)檻，平均38%的業(yè)績(jī)?cè)龇M(jìn)一步拉大與其他千億企業(yè)的距離，并積極跳出規(guī)?；乃季S，力求以變革挖掘市場(chǎng)潛力點(diǎn)，多元拓展，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)增長(zhǎng)。

　　第二陣營(yíng)為12家300億-1000億企業(yè)，除佳兆業(yè)外企業(yè)銷售額集中在400-730億元之間，由于距第一陣營(yíng)有近500億元的真空層，銷售額均值僅為532億元，呈現(xiàn)明顯的落差。第二陣營(yíng)房企初步完成全國(guó)化，但產(chǎn)品或布局與千億企業(yè)相比較為單一，因而影響了企業(yè)在市場(chǎng)調(diào)整期的表現(xiàn)，銷售額增長(zhǎng)率均值為14.6%。

　　第三陣營(yíng)為年銷售額100億-300億的企業(yè)，共計(jì)61家，數(shù)量最為集中，競(jìng)爭(zhēng)也尤為激烈。第三陣營(yíng)房企以區(qū)域龍頭房企和在細(xì)分領(lǐng)域表現(xiàn)突出的特色房企為主，這些企業(yè)或憑借對(duì)區(qū)域熱點(diǎn)市場(chǎng)的良好把控實(shí)現(xiàn)規(guī)模的高速增長(zhǎng)，或依賴獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)力的打造實(shí)現(xiàn)了業(yè)績(jī)提升和差異化發(fā)展。但整體來(lái)看，第三陣營(yíng)房企銷售額均值為10.4%，為三個(gè)陣營(yíng)中最低，與前兩個(gè)陣營(yíng)房企差距明顯。

　　報(bào)告認(rèn)為，“百億軍團(tuán)”各陣營(yíng)2014年的金字塔結(jié)構(gòu)更趨穩(wěn)定，前兩個(gè)陣營(yíng)房企數(shù)量基本穩(wěn)定，并普遍實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)穩(wěn)步或高速增長(zhǎng)，第三陣營(yíng)匯集眾多正由區(qū)域市場(chǎng)走向全國(guó)布局的房企，抵抗市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的能力尚有不足，所以成員組成最不穩(wěn)定。