2014年12月31日，北京蘇州橋附近，建設(shè)中的YOU+青年創(chuàng)業(yè)社區(qū)。本報(bào)記者 趙迪/攝

　　編者按

　　雷軍旗下基金的1億元投資，為YOU+青年公寓贏得了大量眼球。然而我們更關(guān)注的是，這種模式能走多遠(yuǎn)？是一種小眾的嘗試還是有可能為更多年輕人提供一種更體面的居住方式？甚或?yàn)閯?chuàng)業(yè)者打造一種創(chuàng)業(yè)與生活相結(jié)合的社區(qū)？

　　我們?cè)噲D透過(guò)紛繁的表象，更多地從發(fā)展模式上思考青年公寓的未來(lái)，思考如何能更好地為在大城市奮斗的年輕人的生活與發(fā)展提供更多、更優(yōu)的選擇。

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　　北京海淀區(qū)蘇州橋附近，四棟普通的樓房正在裝修改造，春節(jié)過(guò)后，這里將迎來(lái)第一批年輕人的入住。屆時(shí)，樓外將掛上一塊寫著“YOU+青年創(chuàng)業(yè)社區(qū)”的牌匾。

　　這是YOU+全國(guó)首個(gè)創(chuàng)業(yè)社區(qū)。與普通住宅樓不同的是，這里只對(duì)創(chuàng)業(yè)者敞開(kāi)大門。

　　去年11月，因?yàn)楂@得了小米手機(jī)創(chuàng)始人雷軍旗下“順為基金”的1億元投資，“YOU+”的名字開(kāi)始被年輕人熟知。

　　除了“YOU+”，在北京、成都等地，多個(gè)定位于年輕人的“青年公寓”也受到80、90后的青睞。

　　這些“青年公寓”靠什么贏得了年輕人的心？“青年公寓”會(huì)不會(huì)成為更多年輕人租房時(shí)的選擇？

　　“這個(gè)家不太一樣”

　　一群人住在一個(gè)大LOFT（指由舊工廠或舊倉(cāng)庫(kù)改造而成的，少有內(nèi)墻隔斷的高挑開(kāi)敞空間）里，樓上有獨(dú)立的生活空間，樓下是大家一起聊天聚會(huì)的地方。這是多年前一部叫做《奮斗》的電視劇里出現(xiàn)的場(chǎng)景，如今，YOU+的出現(xiàn)，讓它變?yōu)榱爽F(xiàn)實(shí)。

　　2012年，廣州市海珠區(qū)鳳凰街道上出現(xiàn)了一家名叫“YOU+”的公寓。這里原本是高露潔牙膏廠，經(jīng)過(guò)數(shù)月的改造，搖身變成了一幢為青年人設(shè)計(jì)的公寓。

　　在這棟八層的小樓里，有100多間20多平方米的房間，租金2000元—3000元，開(kāi)業(yè)后不到3個(gè)月就已住滿。2014年下半年，來(lái)自順為基金的1億元投資，讓這里瞬間成為“焦點(diǎn)”。現(xiàn)在，YOU+的后臺(tái)還有近千人在預(yù)約入住。

　　住在這里的人覺(jué)得它像一個(gè)社會(huì)版的大學(xué)宿舍，也有人覺(jué)得這是現(xiàn)實(shí)版的“愛(ài)情公寓”。

　　作為設(shè)計(jì)愛(ài)好者，兩年前住進(jìn)這里的嚴(yán)歡，把屋里的沙發(fā)、地板、書桌和窗戶重新設(shè)計(jì)裝飾了一番。如果是以前，DIY設(shè)計(jì)房東的房子，嚴(yán)歡想都不敢想。那時(shí)，他覺(jué)得房子就是一個(gè)休息睡覺(jué)的地方，沒(méi)有“靈魂”。如今，在YOU+一間20平方米的房間里，嚴(yán)歡感覺(jué)找到了屬于自己的“家”。

　　“這個(gè)家不太一樣。”在嚴(yán)歡看來(lái)，這里不僅能按照自己的喜好設(shè)計(jì)，還能隨時(shí)隨地遇到志同道合的人。

　　初到廣州時(shí)，嚴(yán)歡身邊一個(gè)朋友都沒(méi)有?，F(xiàn)在每個(gè)周末，同樓層的朋友們會(huì)聚到一起看電影、玩游戲。不僅如此，一年前，準(zhǔn)備開(kāi)網(wǎng)店的他還得到了幾位做電商“家友”（YOU+里對(duì)租客的稱呼）的幫助。

　　“有個(gè)家友教我如何差異化定位淘寶店鋪，隔壁的兄弟變成了我網(wǎng)店的攝影師，而住在這里的一些人逐漸成為了我的供貨商。”嚴(yán)歡覺(jué)得，和以前住在老社區(qū)房里的最大不同，就是在這里能“覓到”自己的“同伴”。

　　和嚴(yán)歡一樣，碩士畢業(yè)到北京工作的孫晨也在一間月租2000元的“青年公寓”里住了一年多。孫晨住的這間公寓名叫“自如友家”，位于北京三環(huán)地帶。

　　2011年，北京鏈家地產(chǎn)創(chuàng)建了互聯(lián)網(wǎng)租房品牌“自如”。最初，房源比較分散，分布在北京市各個(gè)小區(qū)里。為了與老樓里陳舊的裝修風(fēng)格形成差別，“自如”對(duì)房屋進(jìn)行了二次裝修，重新粉刷墻壁、購(gòu)置更符合年輕人審美的家具，并把這類房源統(tǒng)稱為“自如友家”，房租價(jià)格根據(jù)地段、格局的差別而有所不同。

　　回想起三年前初到北京租房的經(jīng)歷，孫晨至今心有余悸，被小中介騙、被房東攆這樣的倒霉事都讓她碰上了。“當(dāng)時(shí)有點(diǎn)絕望，自己還能不能在北京立足？”

　　在北京，孫晨的經(jīng)歷絕非個(gè)例。前不久，中國(guó)社科院發(fā)布的研究報(bào)告顯示，在北京租房的年輕人中，遭房東臨時(shí)清退且無(wú)補(bǔ)償?shù)恼际茉L對(duì)象的33.3%；遭遇房東隨意漲價(jià)的占41.3%；遭遇黑中介克扣甚至被騙中介費(fèi)的占43.8%；認(rèn)為租房信息不對(duì)稱、租房難的，占54.1%。

　　2013年正是房?jī)r(jià)最高的時(shí)候，為了之后漲價(jià)，孫晨遇到的一些房東都只答應(yīng)簽半年的租約。2013年下半年，孫晨到鏈家地產(chǎn)找房子時(shí)，工作人員介紹了“自如友家”給她，隨后她就住了進(jìn)去，和另一個(gè)姑娘成為關(guān)系不錯(cuò)的室友。她覺(jué)得，“自如友家”更符合年輕人的口味，不僅房租穩(wěn)定，也住得更體面些。

　　如今，“自如”旗下，除了自如友家，還有與YOU+整棟樓模式較為類似的“自如寓”。而在成都、武漢等城市，優(yōu)客逸家房屋租賃平臺(tái)也在做著像自如友家一樣的事。

　　瞄準(zhǔn)年輕人的細(xì)分市場(chǎng)

　　是什么因素促使這些人想要打造“青年公寓”？

　　“年輕人的現(xiàn)在就是我們的過(guò)去。”YOU+創(chuàng)始人劉洋和劉昕?jī)尚值?，到過(guò)北京，也去過(guò)上海、香港和廣州，做過(guò)銷售也干過(guò)房地產(chǎn)。但他們印象更深刻的是十多年前那段“北漂”歲月。

　　劉洋清晰地記得，當(dāng)時(shí)在北京市海淀黃莊附近，4個(gè)人共同住在一間每月600元的地下室，經(jīng)常搬家、被中介騙。

　　2003年，在職場(chǎng)打拼出一些成就的二人冒出了做YOU+的念頭。2010年，廣州市實(shí)施“退二進(jìn)三”的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整政策，政府鼓勵(lì)和引導(dǎo)工業(yè)用地轉(zhuǎn)化為商業(yè)用地，有些積蓄的他們偶然間發(fā)現(xiàn)了正要出租的高露潔牙膏廠廠房，而它的地理位置和樓房結(jié)構(gòu)十分符合他們之前的設(shè)想。

　　劉洋租下這里，創(chuàng)建了YOU+?！拔覀兊某踔院芎?jiǎn)單，就是想給大城市打拼的年輕人一個(gè)家。”

　　盡管在業(yè)界看來(lái)，YOU+、自如、優(yōu)客逸家之類的青年公寓都在做著類似于房屋租賃的事兒，但與傳統(tǒng)房屋租賃市場(chǎng)不同的是，這些青年公寓有著更細(xì)分的目標(biāo)定位和不同的商業(yè)模式。

　　這些“青年公寓”一方面滿足年輕人對(duì)房屋的品質(zhì)需求，還提供他們社交或者尋找新的發(fā)展機(jī)遇的服務(wù)，用“附加值”吸引有需求的年輕人。另一方面，租客要想住進(jìn)“青年公寓”，必須符合公寓入住的基本條件，這是傳統(tǒng)租房中沒(méi)有的門檻。

　　以“自如”為例，它與業(yè)主簽約租下房屋3~10年，對(duì)房屋統(tǒng)一設(shè)計(jì)、裝修后，再租給普通的租客。

　　“租房的人想盡快租出去而不會(huì)管房子的質(zhì)量，住的人想要高品質(zhì)的住房環(huán)境和租后服務(wù)，縮短中間的差距正是傳統(tǒng)中介不會(huì)做的?！薄白匀纭钡腃EO熊林表示，自如寓和自如友家都只租給40歲以下的年輕人，不能帶孩子和養(yǎng)寵物。

　　“我們不是做房地產(chǎn)的?！眲⒀蠓磸?fù)強(qiáng)調(diào)，與中介、公寓這樣的定位相比，YOU+的真正定位是一個(gè)“社區(qū)平臺(tái)”。中國(guó)青年報(bào)記者了解到，YOU+目前打造了兩種不同屬性的社區(qū)：一種是普通的青年社區(qū)；另一種是青年創(chuàng)業(yè)社區(qū)。

　　普通青年社區(qū)參照一般的“三不租”規(guī)定：超過(guò)45歲、結(jié)婚帶小孩的、不愛(ài)交朋友的人都不符合YOU+的要求。

　　創(chuàng)業(yè)社區(qū)的配置將會(huì)突出為創(chuàng)業(yè)者服務(wù)的特性，如無(wú)線光纖網(wǎng)絡(luò)全公寓覆蓋、創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目路演展示、創(chuàng)建基金，把天使和創(chuàng)業(yè)者連接起來(lái)，使YOU+成為一個(gè)創(chuàng)業(yè)者的孵化器。但創(chuàng)業(yè)社區(qū)對(duì)租客的要求也更多，租客需要是創(chuàng)業(yè)者或創(chuàng)業(yè)鏈條上的配套人員，如會(huì)計(jì)、媒體、市場(chǎng)營(yíng)銷等從業(yè)者。

　　“制定篩選標(biāo)準(zhǔn)的初衷是想要控制租客的質(zhì)量，保證和諧的居住環(huán)境，讓同一個(gè)圈子的人住在一起?！边@類青年公寓的創(chuàng)始人們希望讓年輕人住得更有品質(zhì)，并且在里面能找到適合自己的圈子，快速融入進(jìn)去。

　　中國(guó)青年報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，對(duì)于這種模式在二、三線城市復(fù)制的可能性，業(yè)內(nèi)人士和專家觀點(diǎn)各不相同。

　　熊林表示，現(xiàn)在“自如”還沒(méi)有在二線城市擴(kuò)張的計(jì)劃，最主要的原因是因?yàn)槎€城市的需求不高。

　　中國(guó)社科院經(jīng)濟(jì)所研究員汪利娜認(rèn)為，大城市的流動(dòng)人口很多，租房需求強(qiáng)，這種青年公寓在大城市的市場(chǎng)價(jià)值很高，但進(jìn)行其他城市的擴(kuò)張，還要結(jié)合當(dāng)?shù)爻鞘辛鲃?dòng)人口規(guī)模，以及房源和租住需求的具體情況。

　　但西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理研究院院長(zhǎng)甘犁認(rèn)為，這種新型的房屋租賃模式所帶來(lái)的房屋質(zhì)量的提高和附加值的呈現(xiàn)，在二、三線城市同樣有市場(chǎng)，只是群體可以更細(xì)分。

　　甘犁告訴本報(bào)記者，在國(guó)外，面向年輕人的租房服務(wù)多種多樣，群體劃分更加細(xì)致，有的是專門針對(duì)剛畢業(yè)的學(xué)生，有的是針對(duì)有著共同興趣愛(ài)好的人，還有針對(duì)高端人群需求的?！皣?guó)外的租房市場(chǎng)大多是地區(qū)性的，并沒(méi)有全國(guó)性的租房服務(wù)提供商。他們的規(guī)模比較小，因此租房服務(wù)也更靈活，更值得我們借鑒?！?/p>

　　盤活現(xiàn)有的房源能讓更多年輕人受益

　　目前，YOU+在廣州有3家分店，房源400多套，即將在北京開(kāi)業(yè)的兩個(gè)店址分別位于蘇州街和上地，房間數(shù)量分別為400間和200間。

　　在中關(guān)村一家金融公司工作的程博（化名）對(duì)YOU+十分感興趣，不斷打聽(tīng)何時(shí)開(kāi)張，怎么能順利入住。因?yàn)榉块g數(shù)量有限，程博很擔(dān)心自己搶不到。

　　其實(shí)，房源有限不僅困擾著程博，也是擺在經(jīng)營(yíng)者面前的“現(xiàn)實(shí)問(wèn)題”。

　　以YOU+為例，租下整棟樓做改造，在寸土寸金的大城市，滿足需求的房源極少。YOU+在北京的兩個(gè)房源分別是學(xué)校校舍和老舊的火車站?！皾M足條件可以租下來(lái)的整棟樓還是少數(shù)?！眲⒀笳f(shuō)，目前也在考慮和房地產(chǎn)商合作，在現(xiàn)有的樓盤中分撥出一部分給YOU+做青年公寓。

　　甘犁認(rèn)為，YOU+、“自如”和優(yōu)客逸家這類租房服務(wù)的提供者，是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上的一環(huán)，不參與拿地、建造前端環(huán)節(jié)，更能節(jié)省成本。如果能找到合適的開(kāi)發(fā)商合作，通過(guò)這種方式把空置的房租出去，不僅能消化空房，也可以降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　去年，房地產(chǎn)市場(chǎng)行情呈現(xiàn)下行的趨勢(shì)，一些地方政府紛紛取消了限購(gòu)政策。業(yè)界普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從“黃金時(shí)代”走向了“白銀時(shí)代”，那么，青年公寓的出現(xiàn)會(huì)不會(huì)成為房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型的一種選擇？

　　“這是一定要轉(zhuǎn)的，不然沒(méi)有發(fā)展前景可言?！毙芰终J(rèn)為，在當(dāng)前更細(xì)分的市場(chǎng)出現(xiàn)后，更多的房地產(chǎn)公司和中介公司都會(huì)加入進(jìn)來(lái)。

　　但亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，這種房地產(chǎn)市場(chǎng)的新業(yè)態(tài)并不會(huì)成為房地產(chǎn)商們轉(zhuǎn)型的新方向，利潤(rùn)率太低。

　　和郭毅的觀點(diǎn)類似，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉從投資收益回報(bào)率的角度給房地產(chǎn)商算了一筆賬?！霸谝痪€城市，開(kāi)發(fā)5萬(wàn)平方米以上的小區(qū)，拿地等啟動(dòng)資金起碼需要10億元以上。以北京為例，如果每平方米月租低于200元，那么這注定是失敗的投資?！睆埓髠ケ硎?，中國(guó)房地產(chǎn)目前的投資屬性過(guò)重，這導(dǎo)致租售比非常不合理，租金投資回報(bào)率非常低，利潤(rùn)率甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如制造業(yè)。

　　但郭毅認(rèn)為，青年公寓的出現(xiàn)可能會(huì)促使房地產(chǎn)商去改變?！拔幢刂皇轻槍?duì)年輕人，可能會(huì)促使房地產(chǎn)商更加有針對(duì)性地規(guī)劃、打造和升級(jí)面向特定客戶群的產(chǎn)品?！痹诠憧磥?lái)，未來(lái)產(chǎn)品的分化和客戶群的細(xì)分會(huì)是大趨勢(shì)。

　　劉洋承認(rèn)，YOU+經(jīng)營(yíng)了幾年，房租沒(méi)有太大的上調(diào)，至今只能保持支出和收益平衡?！疤孤实卣f(shuō)，我們第一個(gè)YOU+公寓至今還背負(fù)著300多萬(wàn)元的負(fù)債，做YOU+并不能實(shí)現(xiàn)高利潤(rùn)，但這也恰恰是我們有別于傳統(tǒng)房地產(chǎn)商的地方?！?/p>

　　劉洋告訴本報(bào)記者，最初拿著YOU+項(xiàng)目找天使投資時(shí)，并沒(méi)有投資機(jī)構(gòu)愿意出錢，于是他們自己給自己做天使投資。二人賣車賣房，總共投入了600多萬(wàn)元。

　　同樣，像自如友家、優(yōu)客逸家這種分散性的公寓，為了尋求穩(wěn)定的房源，一般都會(huì)和業(yè)主簽下3～10年不等的合同，這就大大提高了采購(gòu)成本，同時(shí)還有必要的裝修成本支出，因此前期投入很大。“‘自如’目前的盈利能力并不強(qiáng)，我們每個(gè)月的固定收益主要是靠收取租金、服務(wù)費(fèi)及自如網(wǎng)商城的銷售，若想獲取更大收益，采購(gòu)成本必須降下來(lái)?！毙芰终f(shuō)。

　　在房源問(wèn)題上，優(yōu)客逸家的創(chuàng)始人劉翔并沒(méi)有過(guò)多負(fù)擔(dān)，因?yàn)樵诔啥?、武漢這樣二線城市的主城區(qū)仍有大量新樓盤出現(xiàn)，且空置率也比較高。所以穩(wěn)定的房源供給不成問(wèn)題。但與一線城市相比，二線城市總體租房需求小。“在裝修成本差不多的前提下，我們的盈利壓力會(huì)更大?！?/p>

　　汪利娜認(rèn)為，比起新建樓房，政府應(yīng)該盤活現(xiàn)有的存量房、空置房和二手房資源，在保障好基本住房需求的同時(shí)，放開(kāi)一部分給民間資本。對(duì)于青年公寓這類新型租房業(yè)態(tài)的出現(xiàn)，政府可以提供一些政策上的支持，如減免部分營(yíng)業(yè)稅和所得稅，激發(fā)市場(chǎng)活力，最終讓更多年輕人受益。