2014年的全國樓市走得像過山車般跌宕起伏。2013年底樓市的翹尾和樓市政策的明朗化，讓開發(fā)商和購房者對2014年樓市一片看好。然后，進入2014年，年初市場的春寒料峭，金三銀四的殘落；紅五月的差強人意，房地產(chǎn)市場并沒有像想象中的一路高歌猛進。

　　直至“930新政”出臺，央行降息兩支強心劑注入，樓市慢慢好轉，金九銀十保住成色。今年這一年，有人說是房地產(chǎn)下行通道的打開？有人說這才是樓市的正常狀態(tài)？不管是哪種說法，2014年樓市的沉浮，都能讓人對今年樓市的關鍵字進行再回首和思考。

　　降價潮

　　據(jù)最新發(fā)布的百城房價數(shù)據(jù)，11月全國100個城市新建住宅均價為10589元/平方米，相比10月10629元/平方米的均價，環(huán)比下跌約0.38%，連續(xù)第7個月環(huán)比下降。除此之外，環(huán)比下跌城市數(shù)量也在持續(xù)增加。

　　其實自今年2月開始，樓市就有“內地香港齊掀降價潮”的說法，之后“降價潮”更是以迅雷不及掩耳之勢席卷全國。到下半年，隨著樓市庫存高企、房價一降再降、成交節(jié)節(jié)敗退的消息不斷傳來，更是堅定了這一說法，從而導致樓市“觀望”成風，救市政策一波又一波地襲來。

　　救市

　　據(jù)統(tǒng)計，今年樓市共經(jīng)歷了三輪“救市”。首先是7、8月大范圍的限購松綁與取消，其次是9月底的房貸松綁以及緊隨其后的公積金新政，最后則是11月的突擊降息。除了這三點，有人還把部分地區(qū)推行的“購房補貼”也稱為“救市”的一種。而在這些較廣為人知的樓市刺激政策之外，部分地區(qū)也根據(jù)當?shù)氐氖袌霈F(xiàn)狀出臺了相關政策文件。如一馬當先的福建“閩八條”、湖南“湘五條”、寧夏“新九條”、湖北“鄂六條”等。但影響都不如上面幾種措施大。

　　限購松綁

　　今年前7個月的樓市可謂一直在限購“松綁”與“不松綁”中徘徊。雖然一年剛過半，樓市低迷之勢已漸漸顯露，“紅五月”不飄紅，“火六”也是凄凄慘慘戚戚，一時之間各方紛紛謀求“救市”良方。此時，作為抑制房價“濫漲”的限購政策自然成為首選。

　　6月25日，呼和浩特市正式發(fā)文取消限購，拉開了各地實施樓市限購松綁的序幕。事實上，在呼和浩特公開松綁限購之時，已有20城只做不說。此后，樓市“松限潮”更是如同洪水猛獸，一發(fā)不可收拾，演變到最后，當初實施“限購令”的幾十個城市幾乎都干脆取消了這一政策，變“松限”為“解限”。直至目前樓市“限購令”還在執(zhí)行的只剩北上廣深四大一線城市了，而這四個城市當前也陷入了“限購令”取消與否的糾結中。

　　去庫存

　　國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，11月末，全國商品房待售面積59795萬平方米，比10月末增加1556萬平方米，樓市庫存在高位運行。杭州、貴陽、武漢、溫州等眾多二、三線城市都為高庫存所累，一些中小城市人口導入緩慢，庫存高企情況更為嚴重。

　　住建部政策研究中心主任秦虹曾公開表示，截至今年10月，商品房銷售占到正在施工的商品房面積的比例達到歷史最低點，在建房屋中有90%未賣出去。數(shù)量之龐大確實讓人驚訝。

　　其實早在7月中旬，住建部就定調了下半年樓市調控的主要方向，即“去庫存”。這幾個月來，“去庫存”作為一場漫長而艱辛的攻堅戰(zhàn)，時刻都被各大房企當做工作的重中之重。且鑒于近兩三個月樓市政策的疊加效應，確實也起到了一定的作用，不過長遠來看，樓市“去庫存”仍是一場持久戰(zhàn)。

　　新常態(tài)

　　這是今年年底樓市冒出的黑馬選手，從出現(xiàn)以來成為年度房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)頻次最多的聲音。有業(yè)內專家表示，今年，房地產(chǎn)市場在從行政主導過渡至市場主導。整個行業(yè)自今年2月以來的下滑態(tài)勢還將繼續(xù)，這一波下滑行情最早在2015年中期結束，未來3年，房地產(chǎn)市場也將進行高度的整合，房地產(chǎn)市場會進入一個正常發(fā)展的階段，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營，也面臨著從“粗放式”向“精細化”轉變的要求，這就是所謂的新常態(tài)。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年前3季度，中國經(jīng)濟增速放緩至7.4%，這意味著與過去相比，中國經(jīng)濟由高速增長轉為中高速增長。中國經(jīng)濟進入換檔期背景之下，過去十年處在黃金時代的房地產(chǎn)也可開始回歸。根據(jù)，國家統(tǒng)計局發(fā)布的“2014年1～11月全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況”顯示，今年1～11月，商品房銷售面積同比下降8.2%，降幅比1～10月擴大0.4個百分點；商品房銷售額下降7.8%，降幅比1～10月收窄0.1個百分點。

　　與樓市一同經(jīng)歷換檔期的還有房價，根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，從5月到10月，全國70個大中城市房價環(huán)比下降的城市個數(shù)持續(xù)增加，由開始的35個到最后的69個。而中銀國際關于未來20年住宅需求的結構預測以及我國人口年齡結構分析等研究表明，我國目前處于房地產(chǎn)行業(yè)的住宅需求頂峰期，在未來不到5年的時間里，在改善性需求釋放的支撐下行業(yè)將進入低速運營的新常態(tài)。

　　跨界

　　樓市的低迷讓房企開始在營銷手段上大做文章，以互聯(lián)網(wǎng)技術為代表的營銷手段開始介入傳統(tǒng)房地產(chǎn)。今年，萬科、恒大、綠城等企業(yè)先后觸網(wǎng)。面對來勢洶洶的互聯(lián)網(wǎng)營銷，萬科、遠洋、碧桂園等多家房企也主動跨界，借助互聯(lián)網(wǎng)平臺、開啟房地產(chǎn)的電商促銷模式，利用線上線下相結合的促銷活動，吸引購房者出手，提高銷售率。

　　進入調整期的房地產(chǎn)行業(yè)帶來的不適應感，讓房企開始跨界尋找出路，以多元化對實踐分散單一市場帶來的風險。一向標榜致力于住宅的萬科在這一年里先后涉足商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、物流地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等領域；恒大進軍快消品、糧油產(chǎn)業(yè)；綠地進軍地鐵投資產(chǎn)業(yè)，萬達早早進軍文化、體育、傳媒產(chǎn)業(yè)，搞足球，在國內外收購電影院線；而綠地、碧桂園等則開始面向海外市場，開始了跨界轉型之路。

　　業(yè)內有專家表示，房地產(chǎn)最好的日子已經(jīng)過去。隨著房地產(chǎn)行業(yè)利潤的攤薄，未來十年，依托單一產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)將面臨困難。要想將風險最小化，必須通過多產(chǎn)業(yè)、多業(yè)態(tài)的發(fā)展才能具備可持續(xù)發(fā)展的能力，而“跨界”則會有利于房地產(chǎn)企業(yè)獲得更大的利潤。

　　互聯(lián)網(wǎng)

　　2014年被稱為房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)元年。在互聯(lián)網(wǎng)浪潮席卷之下，房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)也開始頻繁接觸建立諸多聯(lián)系。傳統(tǒng)房企大佬走訪小米，聯(lián)手京東、淘寶；而淘寶、小米、京東等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)也開始涉足房地產(chǎn)。兩方大佬們不斷地碰撞出各種“火花”，為自己行業(yè)探索出新的“玩法”。

　　從目前來看，房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)的最大結合還是停留在營銷層面。有專家指出，房地產(chǎn)行業(yè)本身的長期性、重資產(chǎn)性、不可移動性和復雜性，讓互聯(lián)網(wǎng)想要像其他行業(yè)一樣改造傳統(tǒng)行業(yè)一樣改造互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，存在很多困難。無疑，房地產(chǎn)行業(yè)，將是互聯(lián)網(wǎng)搶奪傳統(tǒng)行業(yè)最大的一塊“蛋糕”，也將是最難的一塊“蛋糕”。

　　中介變革

　　房地產(chǎn)和中介關系一向是“唇亡齒寒”，而今年房地產(chǎn)中介更是內憂外患，日子不太好過。一方面受樓市進入調整期直接讓中介公司業(yè)績平淡；而互聯(lián)網(wǎng)平臺的沖擊，終于讓傳統(tǒng)的中介行業(yè)迎來變革：自建O2O平臺、提高傭金、經(jīng)紀人持股，中介行業(yè)變革在今年好戲連連。

　　12月，鏈家、思源等北京地產(chǎn)中介大幅提薪后，深圳中原、美聯(lián)、中聯(lián)和家家順四大中介也開始集體加薪。早在兩個月前，深圳Q房網(wǎng)就曾推出傭金比例高達55%～85%的獨立經(jīng)紀人模式，這種模式曾引發(fā)以中原為代表的傳統(tǒng)中介的聯(lián)合抵制。中介聯(lián)盟抨擊Q房網(wǎng)，通過以高提成招攬經(jīng)紀人，使得傳統(tǒng)中介公司淪為擁有大量房源和客源的平臺，而經(jīng)紀人依托平臺獨立開展業(yè)務，最后導致同行大量經(jīng)紀人流失，引發(fā)行業(yè)內飛單現(xiàn)象。

　　兩個月后，深圳中原地產(chǎn)、美聯(lián)物業(yè)、中聯(lián)地產(chǎn)和家家順地產(chǎn)不約而同地在12月醞釀其薪酬體系的調整。照此前4家中介的布局估算，該次提薪將至少涉及深圳1000余個中介地鋪的經(jīng)紀人，中介變革已經(jīng)發(fā)生。

　　930新政

　　資料顯示，今年5月到8月，全國70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比跌幅1.2%，跌幅創(chuàng)近十年最大。面對樓市的低迷，開發(fā)商使出各種降價、打折手段，仍然無力挽回樓市衰態(tài)。直到9月30日出臺新政，直接導致今年樓市“銀十”變“金十”。

　　“新政”指出，對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，具體由銀行業(yè)金融機構根據(jù)風險情況自主確定。對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機構執(zhí)行首套房貸款政策。

　　在已取消或未實施“限購”措施的城市，對擁有2套及以上住房并已結清相應購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業(yè)金融機構應根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。銀行業(yè)金融機構可根據(jù)當?shù)爻擎?zhèn)化發(fā)展規(guī)劃，向符合政策條件的非本地居民發(fā)放住房貸款。

　　央行降息

　　繼頒布930新政之后，央行帶來直接降息利好。下調銀行存款利率，直接降低銀行融資成本。同時，央行還向中行、國開行和興業(yè)銀行注入了500億元資金，此前兩月已向市場注入僅8000億元。

　　930新政出臺后，大多數(shù)銀行出于成本考慮，并未出現(xiàn)大幅下調貸款利率局面，而且多數(shù)優(yōu)惠銀行還設置門檻，使優(yōu)惠名存實亡，更別說7折房貸優(yōu)惠了。此次央行直接一步降到位，相當于央行變相為全體購房者打出9.4折優(yōu)惠；對部分現(xiàn)行9折優(yōu)惠的銀行來說，相當于在原有基準利率上打出8.5折的大優(yōu)惠。在融資成本和資金環(huán)境寬松雙重利好下，更多銀行將推出優(yōu)惠房貸利率。

　　時光盤

　　這是930新政、央行降息雙重政策福利帶來的直接效應。以深圳本地市場為例，也出現(xiàn)過日光盤，但主要原因還是低價。而深圳樓市在11月22日央行公布降息后，迎來暖冬。在降息后的連續(xù)幾個周末，多個房企加快推盤節(jié)奏，連續(xù)創(chuàng)出“日光盤”、“時光盤”。

　　根據(jù)12月1日深圳市規(guī)劃和國土資源委員會公布的11月數(shù)據(jù)顯示，樓市成交價和成交量均大幅上揚，近兩周交易量創(chuàng)5年來新高。11月全市一手住宅成交均價環(huán)比上漲19.5%，同比漲幅達22.4%；成交5787套，環(huán)比增長21%；成交面積為57.47萬平方米，環(huán)比增長28%，為2010年調控以來的最高水平。

　　去行政化

　　12月召開的中央經(jīng)濟工作會議連續(xù)第二年未直接提及房地產(chǎn)行業(yè)，讓樓市調控“去行政化”趨勢逾加明確。期盼已久的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度落地，政府在樓市調控“去行政化”的同時，開始著眼于“自己該做的”事情。有理由相信，接下來，房地產(chǎn)稅、土地制度改革等一系列基礎性的制度建設步伐將加快，去行政化、趨市場化的樓市新常態(tài)逐漸確立，在這種新常態(tài)下，樓市更趨成熟、理性。（顏斯敏）