中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)上海12月30日訊(記者 李治國(guó))以研討2015年房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與市場(chǎng)走勢(shì)為主題的易居論壇日前在上海舉行。上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布了年度報(bào)告《2015年度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》，業(yè)內(nèi)著名專家學(xué)者發(fā)表了真知灼見，獲得與會(huì)者的共鳴。來自房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)紀(jì)企業(yè)和專業(yè)協(xié)會(huì)、研究機(jī)構(gòu)、銀行、券商等代表三百余人與會(huì)。

　　華東師范大學(xué)終身教授、上海易居房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)張永岳作為論壇主持人。他率先提出，2015年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)如何完善，房企如何積極調(diào)整心態(tài)并恰如其分地定位，成為高位振蕩樓市下必須解決的問題。雖然年年談形勢(shì)，但當(dāng)前談形勢(shì)，尤其考慮到中國(guó)整個(gè)經(jīng)濟(jì)正進(jìn)入新常態(tài)，未來在風(fēng)云變幻的房地產(chǎn)市場(chǎng)中做好展望，將是持續(xù)前行的必要條件。

　　2014年“樓市降溫”成關(guān)鍵詞

　　隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)變大，在一定程度上使得房地產(chǎn)的各類解讀和預(yù)測(cè)出現(xiàn)了背離的觀點(diǎn)。對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，對(duì)于樓市的判斷，關(guān)鍵要搭建好“數(shù)據(jù)—邏輯—預(yù)測(cè)”的金字塔體系。一個(gè)靠譜的預(yù)測(cè)，絕不是靠拍腦袋、靠經(jīng)驗(yàn)、憑感覺就能得出的。首先得有塔基，即大數(shù)據(jù)和大信息，只有囊括行業(yè)內(nèi)甚至行業(yè)外的(比如貨幣)信息和數(shù)據(jù)，才可能做出扎實(shí)的預(yù)測(cè)基礎(chǔ)。同時(shí)，要有分析的邏輯和框架，并用來分析和處理數(shù)據(jù)，從復(fù)雜的數(shù)據(jù)中找出市場(chǎng)規(guī)律。才能按照未來的市場(chǎng)環(huán)境，根據(jù)規(guī)律做出預(yù)測(cè)。

　　論壇上，楊紅旭發(fā)布了《2015年度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》，該報(bào)告首先對(duì)2013年曾發(fā)布的預(yù)測(cè)報(bào)告進(jìn)行回顧和評(píng)價(jià)。根據(jù)上一年度的報(bào)告，預(yù)計(jì)在經(jīng)歷2012年復(fù)蘇、2013年繁榮之后，2014年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將是“高位震蕩、逐步降溫”的態(tài)勢(shì)。當(dāng)前回頭再看，預(yù)測(cè)基本符合實(shí)際走勢(shì)。

　　根據(jù)易居研究院最新評(píng)選的《2014年度全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)十大事件》，一個(gè)熱門事件是“房?jī)r(jià)下行壓力較大?創(chuàng)近十年最大跌幅”。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的《2014年7月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》計(jì)算得知，2014年7月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比跌幅0.9%，延續(xù)了5月份開始的下跌態(tài)勢(shì)，但跌幅明顯擴(kuò)大，相比6月跌幅擴(kuò)大了0.5個(gè)百分點(diǎn)。70城房?jī)r(jià)指數(shù)指標(biāo)從2005年開始使用，如此計(jì)算，7月房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅不僅創(chuàng)下了2008年以來最大值，同時(shí)也創(chuàng)下了近十年的最大。到了8月份，70城房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比跌幅繼續(xù)擴(kuò)大至1.2%，再創(chuàng)近十年的最大。當(dāng)然，從隨后幾個(gè)月的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)看，房?jī)r(jià)指數(shù)跌幅有不斷收窄的態(tài)勢(shì)。

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、?？ㄖ菐焓紫芯繂T王德培認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫和整個(gè)國(guó)際、國(guó)內(nèi)的宏觀經(jīng)濟(jì)疲軟有密切關(guān)聯(lián)。某種程度上說，中國(guó)目前正面臨“市場(chǎng)萎縮”的尷尬，從中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“三駕馬車”(固定資產(chǎn)投資、外貿(mào)和消費(fèi))就能看出來。比如固定資產(chǎn)投資過去十多年的年均增幅可達(dá)25%，但目前顯著下滑。由于外貿(mào)接觸對(duì)象主要是美國(guó)和歐洲，其經(jīng)濟(jì)疲軟，也會(huì)以多米諾骨牌效應(yīng)使得中國(guó)的外貿(mào)從高增長(zhǎng)跌到個(gè)位數(shù)。同時(shí)，現(xiàn)在雖然在提振市場(chǎng)消費(fèi)信心，但礙于消費(fèi)者收入水平和支付能力不夠的因素，啟動(dòng)消費(fèi)的難度也是存在的。

　　明斷大勢(shì)是房企求發(fā)展的前提

　　張永岳表示，在行業(yè)成長(zhǎng)和變化的過程中，房企要做好戰(zhàn)略的判斷是極其不容易的，特別是對(duì)企業(yè)家而言，其戰(zhàn)略判斷、策略和戰(zhàn)術(shù)的采用，關(guān)系到企業(yè)發(fā)展的狀況，有時(shí)甚至是生死存亡的關(guān)鍵。部分房企在過去的發(fā)展歷程，證明了其對(duì)市場(chǎng)較好的前瞻把握能力，也能夠較好地成為行業(yè)的引領(lǐng)者，并共同推動(dòng)行業(yè)的更好發(fā)展。

　　但是，2014年市場(chǎng)波動(dòng)較大，也出現(xiàn)了包括房企兼并重組、破產(chǎn)等負(fù)面事件。尤其是雖然目前市場(chǎng)略有回暖端倪，但是否可持續(xù)，與會(huì)的部分房企代表表示看不懂。在論壇提問環(huán)節(jié)，上海某豪宅開發(fā)商代表就表達(dá)了這樣一個(gè)困惑。原因是在目前上海市場(chǎng)還沒有完全回暖的時(shí)候，上海前灘地區(qū)一日內(nèi)就創(chuàng)造了兩幅地王，樓板價(jià)甚至超過6.6萬元/平方米。在2015-2016年這樣一個(gè)短周期內(nèi)，對(duì)于這樣一些熱點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)應(yīng)如何判斷、未來的應(yīng)對(duì)策略又應(yīng)該是如何的，很多房企都表達(dá)了類似的困惑。

　　對(duì)此，旭輝集團(tuán)董事長(zhǎng)林中認(rèn)為，在波動(dòng)的市場(chǎng)中，房企關(guān)鍵是要強(qiáng)身健體，做好各類積極有效的應(yīng)對(duì)策略。他根據(jù)自身企業(yè)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為可以在以下幾個(gè)層面進(jìn)行創(chuàng)新:第一、加快對(duì)盈利模式、增長(zhǎng)模式和資產(chǎn)模式的創(chuàng)新。第二、積極進(jìn)行業(yè)務(wù)的重構(gòu)，包括營(yíng)銷、研發(fā)、建造、運(yùn)營(yíng)等領(lǐng)域。第三、積極在增值服務(wù)、金融與互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合等方面進(jìn)行拓展。

　　獲得2014年度新財(cái)富最佳分析師房地產(chǎn)行業(yè)第一名的中信建投證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師蘇雪晶認(rèn)為，“趕時(shí)髦”正成為房企經(jīng)營(yíng)上的新特征，比如成立地產(chǎn)基金已成房企標(biāo)配、采取O2O模式更成為目前很多房企的創(chuàng)新首選。各類典型房企有各自的具體策略。如招商地產(chǎn)智慧社區(qū)正打造O2O的“數(shù)字化生活與服務(wù)”的現(xiàn)代物業(yè)模式，從而在提高創(chuàng)新能力的時(shí)候，獲取新的盈利機(jī)會(huì)。又如世茂“云服務(wù)”為業(yè)主提供商務(wù)、醫(yī)療、教育、消費(fèi)、定制等全方位貼身服務(wù)，打造“生活方式引領(lǐng)者”。這些創(chuàng)新都可供目前其他房企的借鑒。

　　王德培則從整個(gè)行業(yè)的大趨勢(shì)來“安慰”目前部分處于焦慮的房企。他認(rèn)為，從房地產(chǎn)的大趨勢(shì)看，雖有波動(dòng)，但不可能發(fā)生雪崩的現(xiàn)象。對(duì)于房企來說，要關(guān)注“行業(yè)洗牌”這一關(guān)鍵詞。房地產(chǎn)行業(yè)的成熟，將通過行業(yè)洗牌來進(jìn)行。從長(zhǎng)期看，調(diào)整時(shí)間或達(dá)五年左右，然后是再上臺(tái)階的態(tài)勢(shì)。對(duì)于各家房企而言，要對(duì)未來的市場(chǎng)有信心，同時(shí)要有堅(jiān)定性和堅(jiān)韌性，學(xué)會(huì)在等待中尋找商機(jī)。

　　政策前瞻成為趨勢(shì)判斷的核心要素

　　林中認(rèn)為，對(duì)于未來樓市的趨勢(shì)判斷，要緊密結(jié)合市場(chǎng)政策的走向。尤其從2014年整年的政策動(dòng)向看，各類松綁和刺激性政策的效應(yīng)在顯現(xiàn)。在市場(chǎng)化調(diào)控的總體思路下，2015年的政策空間將發(fā)生明顯變化。

　　回顧2014年，房地產(chǎn)政策的變化可以分為三個(gè)階段:第一個(gè)階段是1-4月份，基本延續(xù)了2013年以來從嚴(yán)的基調(diào)。第二個(gè)階段是4月-9月底，地方政府紛紛放松政策，甚至采取較大力度的救市，比如:取消或松綁限購、購房補(bǔ)貼契稅、調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、放寬首付比例、購房入戶調(diào)整、放寬公積金購房等。第三個(gè)階段是四季度，隨著9月底“央四條”和10月初公積金新政的出臺(tái)，限購、限貸進(jìn)一步松綁，地方政府及商業(yè)銀行的地方分行，也紛紛出臺(tái)更多細(xì)則。截至年底，全國(guó)46個(gè)執(zhí)行限購的城市中，僅剩北京、上海、廣州、深圳和三亞等五個(gè)城市未取消限購，但北京和上海也通過調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)以及其他一些政策，力圖刺激市場(chǎng)需求。

　　楊紅旭認(rèn)為，觀察未來房地產(chǎn)中周期和政策趨勢(shì)，需密切關(guān)注三個(gè)要素，即包括行業(yè)降速、調(diào)控?fù)Q檔和供需變調(diào)。對(duì)于2015年的經(jīng)濟(jì)政策的判斷是穩(wěn)中求進(jìn)、適度寬松，首要目標(biāo)是穩(wěn)增長(zhǎng)。而從中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的精神看，要保持宏觀政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，將繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，積極的財(cái)政政策要有力度，貨幣政策要更加注重松緊適度，并促進(jìn)“三駕馬車”更均衡地拉動(dòng)增長(zhǎng)。考慮到2015年在穩(wěn)增長(zhǎng)壓力較大、通脹壓力較小的情況下，貨幣政策必將繼續(xù)寬松化，且采取降息降準(zhǔn)等寬松化措施，那么政策面偏暖將成為支撐2015-2016年樓市企穩(wěn)、復(fù)蘇的核心力量。

　　蘇雪晶對(duì)2015年的政策調(diào)整方向和內(nèi)容的觀點(diǎn)是:在貨幣政策方面，2015年上半年將進(jìn)一步貨幣寬松，降息降準(zhǔn)會(huì)延續(xù)。從行業(yè)政策方面看，一線城市限購將解除，尤其如廣州深圳等城市，限購將迎來全面放開;首付比例下調(diào)，從而撬動(dòng)資金杠桿。從資本市場(chǎng)的政策層面看，房地產(chǎn)再融資審批放松，國(guó)土部等審批流程取消或簡(jiǎn)化。在財(cái)稅政策方面，交易環(huán)節(jié)稅等部分不合理稅費(fèi)有望調(diào)整。但他也同時(shí)表示，不動(dòng)產(chǎn)登記制度配合房地產(chǎn)稅在2018年以前將難完成。

　　 2015年全國(guó)樓市總體將探底向上

　　2015年的樓市走勢(shì)如何，成為論壇討論最多、最受關(guān)注的問題之一。楊紅旭認(rèn)為，這幾年的樓市周期大致呈現(xiàn)如下態(tài)勢(shì)。其中2012是三部曲:探底、筑底、反彈。2013是一條線:振蕩上行、有驚無險(xiǎn)。2014是退燒年:高位振蕩、逐步降溫。對(duì)于2015的走勢(shì)，從短周期的角度看將是見底年，即呈現(xiàn)“探明底部、調(diào)頭向上”的特征。

　　2014年市場(chǎng)成交量呈現(xiàn)兩個(gè)不同階段，上半年成交量持續(xù)低迷，但下半年各大城市成交量已出現(xiàn)回暖。對(duì)于成交量，易居研究院在論壇上發(fā)布的《2015年度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》提出，2015年全國(guó)商品房銷售面積可能出現(xiàn)小幅反彈。認(rèn)為有以下幾個(gè)原因:一是經(jīng)歷了2014年的成交低迷之后，市場(chǎng)有反彈的內(nèi)在需要。二是貨幣環(huán)境較為寬松，房地產(chǎn)政策繼續(xù)放松，個(gè)人房貸支持力度加大。三是樓市黃金十年已過，全國(guó)商品房成交量正在構(gòu)筑歷史頂部，增幅不可能放大。所以預(yù)計(jì)全國(guó)商品房銷售面積預(yù)計(jì)2015年增長(zhǎng)5%左右。

　　商品房的成交均價(jià)也有類似邏輯和判斷理由。報(bào)告認(rèn)為，2015年全國(guó)商品房成交均價(jià)預(yù)計(jì)增長(zhǎng)3%左右。主要原因是:一是隨著政策環(huán)境的進(jìn)一步寬松，商品房成交量反彈，主要城市庫存壓力減小，供求關(guān)系有利于房?jī)r(jià)上漲。二是黃金十年已過，投資投機(jī)需求受抑，股市走勢(shì)分流部分資金，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力不夠強(qiáng)勁。

　　與此同時(shí)，衡量房?jī)r(jià)和樓市周期的重要指標(biāo)——70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)指數(shù)也成為大家關(guān)注的焦點(diǎn)。報(bào)告認(rèn)為，70城市房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比增幅預(yù)計(jì)2015年上半年止跌反彈。主要原因:一是從走勢(shì)來看，隨著限購限貸政策的陸續(xù)取消、房企去庫存速度加快，使得房?jī)r(jià)止跌反彈的動(dòng)力逐漸增強(qiáng)。二是2014年5月70城市房?jī)r(jià)開始環(huán)比下跌，預(yù)計(jì)本輪下跌時(shí)長(zhǎng)將超過上一輪降溫期的8個(gè)月，可能達(dá)到10-15個(gè)月，2015年5月前后房?jī)r(jià)環(huán)比止跌。三是同比變化滯后于環(huán)比，2014年9月首次下跌，預(yù)計(jì)2015年二季度跌幅見底。

　　由此看來，會(huì)上論及的各類市場(chǎng)指標(biāo)總體上都有趨于回暖的態(tài)勢(shì)。在這一預(yù)判下，房企的反應(yīng)如何?未來房企的投資是否又會(huì)形成新一輪沖動(dòng)?對(duì)此，蘇雪晶認(rèn)為，總體看市場(chǎng)樂觀情緒在形成。比如在土地購置面積同比預(yù)測(cè)上，預(yù)計(jì)2015年會(huì)小幅回升，達(dá)到2%的增幅。但是，對(duì)投資指標(biāo)不應(yīng)太樂觀，預(yù)測(cè)全年將達(dá)到7%。對(duì)于在建面積同比方面，預(yù)測(cè)2015年繼續(xù)下行達(dá)到4%的預(yù)測(cè)值。而對(duì)于新開工面積同比指標(biāo)，預(yù)測(cè)小幅恢復(fù)至-3%。

　　 中國(guó)房地產(chǎn)新常態(tài)正在形成

　　住建部部長(zhǎng)陳政高此前在全國(guó)建設(shè)大會(huì)上表示:2015年要準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中出現(xiàn)的新情況、新問題，注意地區(qū)間的差異，跟蹤市場(chǎng)走勢(shì)，積極應(yīng)對(duì)，主動(dòng)作為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　論壇上，張永岳提出了類似的問題和思考:在中國(guó)經(jīng)濟(jì)和樓市新常態(tài)的發(fā)展要求下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)向何處去、企業(yè)如何經(jīng)營(yíng)、各個(gè)方方面面如何謀求健康發(fā)展，已成為共同關(guān)注的問題。最根本的問題在于，如何客觀地認(rèn)清形勢(shì)和找到正確路徑。

　　林中認(rèn)為，作為房企，要密切關(guān)注中長(zhǎng)期樓市下的新常態(tài)特征。概括來說，這樣一些特征應(yīng)包括以下幾個(gè)方面。從行業(yè)本身的角度看，將是競(jìng)爭(zhēng)激烈、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)平緩以及行業(yè)利潤(rùn)率下滑的表現(xiàn)。與此同時(shí)，行業(yè)利潤(rùn)的增長(zhǎng)點(diǎn)將從土地增值轉(zhuǎn)向金融、產(chǎn)品、服務(wù)等環(huán)節(jié)。從城市和人口的發(fā)展態(tài)勢(shì)看，未來高速城市化、高速信息化與人口結(jié)構(gòu)及需求特征的變化會(huì)形成疊加，這都會(huì)影響行業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)，也標(biāo)志著整個(gè)樓市進(jìn)入了全面創(chuàng)新的階段。這樣一些趨勢(shì)值得房企關(guān)注和思考。

　　王德培認(rèn)為，關(guān)注樓市發(fā)展，也要關(guān)注新經(jīng)濟(jì)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。總結(jié)來看，目前正存在五類新經(jīng)濟(jì)。前四個(gè)分別為第三次IT革命、4.0版本的工業(yè)經(jīng)濟(jì)、生物經(jīng)濟(jì)和生命經(jīng)濟(jì)，而第五個(gè)就是體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)。對(duì)于體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)，可以拿“諾基亞的出局”為例子。諾基亞在兼并收購大會(huì)上說了句發(fā)人深省的話:我們并沒有做錯(cuò)什么，但不知為什么我們輸了。這個(gè)案例的背后，就說明若沒有重視消費(fèi)需求的體驗(yàn)功能和趨勢(shì)，企業(yè)容易出局。這對(duì)于房企而言也有類似的啟發(fā)。

　　蘇雪晶在論壇上提出“地產(chǎn)重回主流”的觀點(diǎn)。他認(rèn)為，重回市場(chǎng)已經(jīng)成為樓市新常態(tài)的要求，也反映了未來樓市的基本走勢(shì)。之所以有這樣一個(gè)提法，就在于房地產(chǎn)在前兩年已經(jīng)跌出了主流視野。但是，從今年下半年開始，樓市基本面在開始發(fā)生變化。而且相對(duì)于輿論上的“大拐點(diǎn)”的提法，應(yīng)更正為更準(zhǔn)確的“成熟期”的提法。在某種意義上，也可以說正在步入新常態(tài)。在成熟期中，市場(chǎng)會(huì)發(fā)生分化，但對(duì)于一二線城市而言，相應(yīng)的指標(biāo)仍有可能出現(xiàn)同比正增長(zhǎng)。考慮到目前市場(chǎng)回暖的趨勢(shì)，那么2015年能在2014年的基礎(chǔ)上出現(xiàn)同比增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，就基本是足夠了。

　　據(jù)了解，“易居論壇”正成為上海易居房地產(chǎn)研究院智庫平臺(tái)建設(shè)的重要組成部分。在2014年總共舉辦了七場(chǎng)，圍繞政策與市場(chǎng)走勢(shì)、房地產(chǎn)各個(gè)專業(yè)領(lǐng)域展開了理論和實(shí)踐的探索。此類高層論壇活動(dòng)對(duì)于地方政府部門、房企和購房者了解市場(chǎng)、把握趨勢(shì)有著參考價(jià)值和指導(dǎo)性作用。