這一年，樓市正式進(jìn)入調(diào)整和轉(zhuǎn)型期。當(dāng)中央對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控思路發(fā)生轉(zhuǎn)變，變“堵”為“疏”，由抑 制需求轉(zhuǎn)變?yōu)樵黾庸?yīng)之時(shí)，以市場(chǎng)決定為主的調(diào)控方向開(kāi)始引導(dǎo)樓市逐漸步入良性發(fā)展的通道，各方期待樓市實(shí)現(xiàn)“軟著陸”。

　　這一年，深圳樓市同樣面臨調(diào)整和轉(zhuǎn)型，并經(jīng)歷了大半年的平淡期考驗(yàn)，而當(dāng)限貸松綁、降息等政策紅利出現(xiàn)時(shí)，深圳樓市迅速地扭轉(zhuǎn)局面，成交趨旺直至火爆，體現(xiàn)深圳樓市強(qiáng)大的抗跌性和自救能力。

　　時(shí)間退回到一年前，按照當(dāng)時(shí)深圳官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是：2013年12月，一手住宅成交3427套，環(huán)比跌29％；一手住宅價(jià)格為20695元/平方米，環(huán)比下跌4.6%，房?jī)r(jià)出現(xiàn)連續(xù)六個(gè)月小幅下跌的走勢(shì)。

　　一年后，缺少4天成交數(shù)據(jù)的12月份新房成交量已達(dá)6495套，逼近7000套大關(guān)，預(yù)計(jì)將創(chuàng)下月成交量的歷史新高。

　　對(duì)照1年前后的變化，很難想象深圳樓市在這一年里曾經(jīng)歷了近9個(gè)月的平淡期。

　　這一年，深圳樓市都發(fā)生了什么？

　　■ 深圳特區(qū)報(bào)記者 徐強(qiáng)

　　見(jiàn)習(xí)記者 陳文標(biāo)

　　樓市在四季度實(shí)現(xiàn)反轉(zhuǎn)

　　2014年樓市的開(kāi)局寒意逼人。

　　1月份，全市一手住宅成交1868套，環(huán)比跌幅近5成，同比跌幅超7成。市場(chǎng)人士用1月份銀行收緊房貸、春節(jié)長(zhǎng)假、房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的建立等因素，說(shuō)明開(kāi)局遇冷的理由，并不愿相信市場(chǎng)正迎來(lái)新一輪寒流的事實(shí)。

　　直到4月份，國(guó)內(nèi)其他城市樓市表現(xiàn)一片低迷，降價(jià)潮出現(xiàn)。深圳不再獨(dú)善其身。一手住宅成交2936套，價(jià)格為23721元/平方米，連續(xù)三個(gè)月環(huán)比漲幅出現(xiàn)下降，同比漲幅更是首次低于10%。

　　6月份，深圳房?jī)r(jià)終止?jié)q勢(shì)，出現(xiàn)了今年來(lái)環(huán)比和同比的同時(shí)下跌。23441元/平方米的成交均價(jià)與2013年6月份24128元/平方米接近，房?jī)r(jià)在6月份被打回到一年前水平。

　　6月26日，當(dāng)呼和浩特第一個(gè)正式發(fā)文取消限購(gòu)開(kāi)始，各地陸續(xù)加入到限購(gòu)松綁或取消的隊(duì)列中。截至目前，僅有北上廣深和三亞仍在堅(jiān)持限購(gòu)。

　　在買方觀望潮興起，再加上外圍市場(chǎng)限購(gòu)潮和降價(jià)潮的雙重壓力下，深圳開(kāi)發(fā)商變得不再淡定，普遍采取小量推盤、加大優(yōu)惠促銷等方式，試圖挽救頹勢(shì)。然而買方一貫買漲不買跌的心理，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商促銷的效果并不明顯。

　　直至9月份傳統(tǒng)的“金九”樓市旺季到來(lái)，持續(xù)低迷的樓市才稍顯精神，受開(kāi)發(fā)商低價(jià)走量、房貸放松影響，置業(yè)需求復(fù)蘇，導(dǎo)致9月份出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升。當(dāng)月一手住宅成交3113套，今年內(nèi)首次站上了三千套關(guān)口；成交為22799元/平方米，環(huán)比上漲2.1%，結(jié)束了連續(xù)三個(gè)月的下跌。

　　正當(dāng)深圳樓市處在“上不去下不來(lái)”的時(shí)候，9月30日傍晚，央行發(fā)布房貸新政，“首套房貸還清申請(qǐng)二套及以上房貸，房政政策可按首套方式”，由此打響了救市的第一槍。受此利好刺激，深圳樓市迅速?gòu)?fù)蘇，11月份，一手住宅成交5787套，為2010年來(lái)的次高水平；成交均價(jià)26536元/平方米，為歷史最高值。

　　樓市進(jìn)入變革之年

　　對(duì)于2014年的樓市，業(yè)內(nèi)人士多以變革之年、轉(zhuǎn)型調(diào)整之年來(lái)概括。

　　自去年十八屆三中全會(huì)提出“明確市場(chǎng)對(duì)資源配置起決定性作用”以來(lái)，本屆政府在房地產(chǎn)調(diào)控上的理念和思路已經(jīng)轉(zhuǎn)變，集中體現(xiàn)在為更加尊重市場(chǎng)規(guī)律。

　　今年“兩會(huì)”的政府工作報(bào)告也為樓市調(diào)控“定調(diào)”，提到“針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。”

　　這被業(yè)內(nèi)人士解讀為“房地產(chǎn)調(diào)控概念被淡化”。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管將更趨于市場(chǎng)化，讓市場(chǎng)來(lái)擠出投機(jī)泡沫，從而避免行政手段對(duì)市場(chǎng)的較大影響。

　　在這樣的背景下，樓市迎來(lái)大變革之年。步入變革之年的深圳樓市又是以怎樣的表現(xiàn)來(lái)應(yīng)對(duì)變革？

　　回頭看2014年深圳樓市的表現(xiàn)，雖然經(jīng)歷了由低位盤整到高位運(yùn)行的逆轉(zhuǎn)過(guò)程，但總體依然維持了相對(duì)平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，反映了深圳樓市總體整體的成熟度，以及趨于理性的發(fā)展勢(shì)頭。

　　在深圳職業(yè)技術(shù)學(xué)院管理學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)鄧志旺看來(lái)，今年上半年深圳樓市的成交量比較少，比去年同期下降了四五成。雖然深圳全年成交量較去年下滑得很厲害，價(jià)格卻相對(duì)穩(wěn)定。這說(shuō)明深圳樓市還是有一個(gè)有穩(wěn)定需求的市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商的房?jī)r(jià)下調(diào)壓力并不是很大。

　　深圳中原地產(chǎn)研究中心經(jīng)理王飛則認(rèn)為，從行業(yè)基本面來(lái)看，樓市已經(jīng)進(jìn)入下半場(chǎng)，進(jìn)入低增長(zhǎng)、去行政化的階段。深圳在今年就碰到了變革的阻力，前九個(gè)月基本是在低迷中度過(guò)。但受“9·30”和降息影響，深圳樓市又能迅速走出低迷，說(shuō)明深圳市場(chǎng)有旺盛的需求。未來(lái)深圳樓市區(qū)域性特征會(huì)更加明顯，隨著特區(qū)一體化的推進(jìn)，每個(gè)階段都會(huì)出現(xiàn)區(qū)域性熱點(diǎn)，比如前海、龍華等，深圳樓市得以保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)，而這也是各方所愿意看到的。

　　美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心經(jīng)理何倩茹認(rèn)為，今年的深圳樓市狀況可以用十二個(gè)字總結(jié)：冷清開(kāi)場(chǎng)、年中盤整、年底翹尾。今年上半年的樓市一直處在低迷狀態(tài)，造成今年前半段樓市低迷的原因有經(jīng)濟(jì)的因素，這與市場(chǎng)的信心及供應(yīng)量有關(guān)。

　　相關(guān)新聞

　　寫字樓市場(chǎng)供不應(yīng)求 租金價(jià)格一路飆升

　　空置率持續(xù)下降接近8年來(lái)最低水平

　　■ 深圳特區(qū)報(bào)記者 徐強(qiáng)

　　見(jiàn)習(xí)記者 陳文標(biāo)

　　在一系列政策性利好因素的刺激下，今年深圳的寫字樓租金一路飆升，福田區(qū)的寫字樓租金環(huán)比升幅連續(xù)六個(gè)季度領(lǐng)跑全國(guó)。租金攀高，卻并未影響需求，寫字樓市場(chǎng)空置率則持續(xù)下降，年底甚至低到了4.4%，為近8年內(nèi)的歷史新低。據(jù)專業(yè)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，隨著明年深圳寫字樓供應(yīng)量增大，空置率會(huì)有所回升，同時(shí)租金的增幅會(huì)放緩。

　　漲：福田區(qū)租金環(huán)比升幅連續(xù)六個(gè)季度領(lǐng)漲

　　今年出臺(tái)的一系列利好政策持續(xù)刺激著深圳甲級(jí)寫字樓的市場(chǎng)需求。例如，前海金融優(yōu)惠政策、證監(jiān)會(huì)放寬公司公開(kāi)募股條件、重啟IPO進(jìn)程等。在這些政策的刺激下，金融、科技、顧問(wèn)服務(wù)類等企業(yè)對(duì)寫字樓的需求活躍。詢盤量及進(jìn)駐率的上升使業(yè)主租金叫價(jià)能力增強(qiáng)。福田、羅湖及南山區(qū)甲級(jí)寫字樓租金均有上漲。

　　據(jù)專業(yè)機(jī)構(gòu)第三季度的報(bào)告顯示，寫字樓的租金持續(xù)上漲。其中，福田區(qū)環(huán)比上漲達(dá)3.6%。受福田區(qū)寫字樓租金漲幅的帶動(dòng)，該季度全市平均租金水平環(huán)比上漲3.2%，月租金達(dá)到199元/平方米。該環(huán)比升幅自2013年第二季度起，已持續(xù)6個(gè)季度領(lǐng)跑國(guó)內(nèi)其他一線城市。

　　“從全年來(lái)看，今年深圳寫字樓的租金比上年漲了大約20%?！贝鞯铝盒腥A南及華西區(qū)研究部主管張曉端說(shuō)。

　　降：空置率降到八年來(lái)的最低點(diǎn)

　　“今年的供應(yīng)量實(shí)在是太少了！”據(jù)張曉端介紹，今年沒(méi)有太多新的甲級(jí)寫字樓入伙，整個(gè)市場(chǎng)以消化尾盤為主。截至第三季度，全市甲級(jí)寫字樓存量保持在25104033平方米。持續(xù)活躍的市場(chǎng)需求體現(xiàn)對(duì)存量物業(yè)的進(jìn)一步消化上，也令各區(qū)甲級(jí)寫字樓空置率持續(xù)降低。

　　根據(jù)仲量聯(lián)行第三季度報(bào)告顯示，截至第三季度末，全市甲級(jí)辦公樓總存量為309萬(wàn)平方米。在強(qiáng)勁需求的帶動(dòng)下，優(yōu)質(zhì)甲級(jí)辦公樓的空置率繼續(xù)下降，本季度凈吸納量達(dá)7萬(wàn)平方米，使深圳全市甲級(jí)辦公樓整體空置率由上季度的6.8%降至本季度的4.5%，為近8年來(lái)的歷史低位。

　　戴德梁行12月末提供的最新空置率數(shù)據(jù)是4.4%！“這是一個(gè)非常低的數(shù)據(jù)?！睆垥远藦?qiáng)調(diào)。

　　緩：明年寫字樓租金漲幅轉(zhuǎn)緩

　　“明年深圳的寫字樓開(kāi)始進(jìn)入集中放量期?！睆垥远朔Q，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，明年整體市場(chǎng)的供應(yīng)量將會(huì)增大，進(jìn)入集中放量期。

　　一方面，供應(yīng)量的增加會(huì)拉高空置率。另一方面，大量新增供應(yīng)的出現(xiàn)將加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，租金上行遇到壓力?！皟r(jià)格方面的增幅應(yīng)該會(huì)變緩?！?/p>

　　仲量聯(lián)行深圳董事總經(jīng)理夏春毅稱，明年甲級(jí)寫字樓的新增供應(yīng)主要位于福田及南山區(qū)，以企業(yè)總部物業(yè)為主，部分項(xiàng)目建設(shè)周期會(huì)后延。他預(yù)測(cè)，明年整體甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)租金水平將維持8-10%的中速增幅。

　　趨勢(shì)

　　預(yù)測(cè)

　　明年房?jī)r(jià)上漲

　　壓力依然存在

　　■ 深圳特區(qū)報(bào)記者 徐強(qiáng) 見(jiàn)習(xí)記者 陳文標(biāo)

　　近日由中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)院等機(jī)構(gòu)發(fā)布的《住房綠皮書(shū)》預(yù)測(cè)：未來(lái)住房市場(chǎng)將進(jìn)入中速增長(zhǎng)的常態(tài)，中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入“白銀時(shí)代”。2015年的住房市場(chǎng)走勢(shì)：整體延續(xù)衰退，一二線城市2015年下半年、三四線城市2016年下半年復(fù)蘇。

　　明年深圳樓市將怎么走？限購(gòu)是否會(huì)取消？

　　業(yè)內(nèi)普遍看漲明年房?jī)r(jià)

　　中國(guó)綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，明年價(jià)格依存在向上走的壓力，強(qiáng)大的需求會(huì)形成穩(wěn)定上升的格局。明年樓市供需會(huì)比較活躍。不過(guò)，明年市場(chǎng)也有壓力，比如房產(chǎn)稅、不動(dòng)產(chǎn)登記，也是牽制價(jià)格的力量。

　　深圳職業(yè)技術(shù)學(xué)院管理學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)鄧志旺認(rèn)為，深圳的土地價(jià)格在上漲，拉動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。但是，漲幅不會(huì)太大，大概在10%左右。

　　在一些中介機(jī)構(gòu)研究人士看來(lái)，雖然明年深圳樓市總體趨好，但也會(huì)受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，因此持謹(jǐn)慎樂(lè)觀態(tài)度。

　　戴德聯(lián)行華南及華西區(qū)研究部主管張曉端認(rèn)為，深圳人口聚集，土地稀缺，樓市價(jià)格出現(xiàn)大幅度下滑的可能性不大。但是，房?jī)r(jià)也不具備大幅上漲的條件，畢竟需求量沒(méi)有太大的變化。另外，明年的樓市也會(huì)面臨一些宏觀經(jīng)濟(jì)變化的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)槟壳皣?guó)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境尚不明朗，加上國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行的現(xiàn)實(shí)，明年的樓市狀況還不好說(shuō)，總體還會(huì)是一個(gè)不斷調(diào)整的過(guò)程。

　　一線城市尚難輕言“取消限購(gòu)”

　　對(duì)于幾個(gè)一線城市仍在堅(jiān)持的限購(gòu)政策，專家預(yù)測(cè)，未來(lái)限購(gòu)會(huì)退出，關(guān)鍵是選擇時(shí)機(jī)。

　　鄧志旺認(rèn)為，短期內(nèi)深圳還不會(huì)取消限購(gòu)，因?yàn)槭袌?chǎng)已經(jīng)開(kāi)始回暖，政策也生效了，政府沒(méi)有取消限購(gòu)的急迫性。另外，從今年的情況看，雖然北上廣深成交量都出現(xiàn)了大幅下滑的情況，但是價(jià)格并沒(méi)有下調(diào)。到了下半年，成交量大幅上升。由此看政府應(yīng)該不會(huì)過(guò)于擔(dān)心限購(gòu)導(dǎo)致市場(chǎng)蕭條、房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤、經(jīng)濟(jì)下滑的結(jié)果，反而令人擔(dān)心的是消限購(gòu)后房?jī)r(jià)會(huì)猛漲。

　　張曉端認(rèn)為，限購(gòu)一種行政干預(yù)，盡管深圳現(xiàn)在還沒(méi)有取消限購(gòu)，但按照趨勢(shì)預(yù)測(cè)，未來(lái)應(yīng)該會(huì)取消。當(dāng)然，深圳如果取消限購(gòu)需要考慮兩方面的因素，一是時(shí)機(jī)的問(wèn)題，防止市場(chǎng)反彈；二是制定出一個(gè)替代性的政策。

　　鍵詞

　　關(guān)

　　樓市探底

　　深圳樓市從2014年開(kāi)年遇冷，一直到8月份持續(xù)低迷。受銀行信貸收緊、開(kāi)發(fā)商供應(yīng)減少、置業(yè)者觀望情緒濃等因素影響，1至8月份新房成交量一直處在3000套以下水平。成交均價(jià)也從5月份開(kāi)始下滑，6、7月份達(dá)到年內(nèi)最低值，在樓市調(diào)整之年進(jìn)行了一次探底過(guò)程。

　　“9·30”新政

　　9月30日央行發(fā)布房貸新政，“認(rèn)貸不認(rèn)房”的政策成為今年樓市的轉(zhuǎn)折。深圳樓市受益于該新政，一舉扭轉(zhuǎn)樓市低迷態(tài)勢(shì)，迅速反轉(zhuǎn)。

　　央行降息

　　11月21日，央行宣布降息，這是在“9·30”新政基礎(chǔ)上，對(duì)樓市帶來(lái)的又一大利好。雙重利好因素疊加，深圳樓市出現(xiàn)久違的火爆行情，開(kāi)發(fā)商加大推盤力度，置業(yè)者結(jié)束觀望，“日光盤”、“時(shí)光盤”頻頻出現(xiàn)。

　　年底翹尾

　　四季度，深圳樓市全面復(fù)蘇，成交量節(jié)節(jié)攀升。11月份，26536元/平方米的新房成交均價(jià)創(chuàng)出歷史新高，成交量也創(chuàng)出近幾年新高。12月份預(yù)計(jì)新房成交量將沖破7000套大關(guān)。2014樓市年底翹尾行情已成必然。

　　樓市

　　故事

　　受益于新房貸政策 改善型置業(yè)說(shuō)買就買

　　今年31歲的陳女士，2007年來(lái)到深圳，2009年底就在寶安區(qū)花了60萬(wàn)買了一間小房。“現(xiàn)在我想換一間大點(diǎn)的房子，把原來(lái)這套房盤出去，價(jià)格110萬(wàn)元左右?！标惻扛嬖V記者，他們夫婦希望買一套大一點(diǎn)的房子，把湖南老家的父母接過(guò)來(lái)一起住。

　　兩年來(lái)，這個(gè)愿望一直沒(méi)有實(shí)現(xiàn)。“房?jī)r(jià)漲得太快了，我哪怕將這套賣出去，也付不起第二套的首付?！卑凑赵瓉?lái)的規(guī)定，在深圳買第二套房需要付五成的首付，對(duì)于陳女士夫婦倆來(lái)說(shuō)有點(diǎn)不堪重負(fù)。

　　最近，陳女士決定入手。“還好等到新的房貸政策！”今年九月底，央行新政“認(rèn)貸不認(rèn)房”讓陳女士樂(lè)開(kāi)了花，立馬瞄準(zhǔn)了福田八卦嶺的一套280萬(wàn)的房子。“房?jī)r(jià)一直沒(méi)跌過(guò)，我不想再等了?！?/p>

　　點(diǎn)評(píng)：目前改善型置業(yè)者已經(jīng)成為深圳樓市需求的主力。根據(jù)深圳中原地產(chǎn)的監(jiān)測(cè)，近期大戶型的成交占比上升明顯，未來(lái)這個(gè)趨勢(shì)還將繼續(xù)。說(shuō)明深圳已經(jīng)進(jìn)入存量房消化階段。

　　再等房?jī)r(jià)還是會(huì)漲 首套剛需決心出手

　　小孫來(lái)深圳三年了，大學(xué)畢業(yè)后就一直在一家公立醫(yī)院工作，現(xiàn)在和女友住在深圳住建局分配的公租房里。公租房不到40平方米，但是他和女友都認(rèn)為住得還算舒適。

　　“明年我們打算結(jié)婚，可是房子都還著落呢！”在雙方父母的催促下，小孫患上了“購(gòu)房焦慮癥”。每到周末就帶女友到各個(gè)房地產(chǎn)中介轉(zhuǎn)悠，看了大半年也沒(méi)下決心買。“政府出臺(tái)了那么多政策，就是沒(méi)見(jiàn)房?jī)r(jià)跌！”高昂的房?jī)r(jià)讓小孫有點(diǎn)懊惱。

　　小孫告訴記者，實(shí)際上他已經(jīng)在光明新區(qū)看上一套“心水房”，180多萬(wàn)?！皩?shí)在不行，就那套了，遠(yuǎn)點(diǎn)就遠(yuǎn)點(diǎn)吧！”他說(shuō)，雙方父母出一點(diǎn)錢，加上他們倆的積蓄，“應(yīng)該可以拿下的”。

　　點(diǎn)評(píng)：受阻于高企的房?jī)r(jià)，很多年輕人對(duì)買房望而卻步，但又不甘心。深圳樓市具有明顯的區(qū)域結(jié)構(gòu)性特點(diǎn)，有些區(qū)域的房?jī)r(jià)仍處低位，為年輕人的首套房選擇提供了可能。深圳土地面積不大，未來(lái)5到10年，深圳特區(qū)一體化加速，交通、教育等配套領(lǐng)域都會(huì)上一個(gè)臺(tái)階的。視野可以更開(kāi)闊一些，可以考慮更遠(yuǎn)的區(qū)，尤其是沿著地鐵沿線。另外，選擇品牌開(kāi)發(fā)商，會(huì)更有保障一些。

　　深圳特區(qū)報(bào)記者 徐強(qiáng) 見(jiàn)習(xí)記者 陳文標(biāo)