廣州二手樓市年終盤點(diǎn)

　　市況盤點(diǎn)

　　與2013年的火爆行情相比，2014年的廣州二手樓市始終悶悶不樂。前有去年11月“穗六條”的延續(xù)所帶來的負(fù)面沖擊，后有公積金貸款政策收緊及一手開發(fā)商促銷分流客戶，雖年底有“9·30”和央行降息政策穩(wěn)市，但本年度二手住宅成交面積同比大幅度下降已成為業(yè)內(nèi)共識(shí)。業(yè)主放盤久放未售，心態(tài)轉(zhuǎn)弱。中原研究部監(jiān)測業(yè)主報(bào)價(jià)指數(shù)顯示，今年5月份迄今，超過大半業(yè)主下調(diào)報(bào)價(jià)，整年基本為買方市場。

　　專題文/圖：廣州日報(bào)記者王雯倩、李鳳荷

　　關(guān)鍵詞盤點(diǎn)

　　稅費(fèi)此消彼長 業(yè)主愁買家樂

　　今年對二手房買家來說是“減負(fù)”的一年。10月中旬，住建部、財(cái)政部、央行三部門聯(lián)合發(fā)文，取消住房公積金個(gè)人住房貸款保險(xiǎn)、公證、新房評(píng)估和強(qiáng)制性機(jī)構(gòu)擔(dān)保等收費(fèi)項(xiàng)目，減輕貸款職工負(fù)擔(dān)。12月底，廣州市公積金中心正式確認(rèn)不再強(qiáng)制收取公積金貸款的保險(xiǎn)和擔(dān)保費(fèi)。

　　除了公積金貸款買家外，親屬間的交易稅費(fèi)也進(jìn)一步減免。以往直系親屬間交易房屋免收個(gè)稅，最近市場傳出兄弟姐妹間交易房屋免征個(gè)稅，政府有關(guān)部門確認(rèn)這個(gè)措施自今年初已開始執(zhí)行。

　　對于靠租金為主要收入的商用物業(yè)業(yè)主來說，今年則不太吉利。非住宅的合并征稅以往的確是按行政區(qū)來計(jì)算，即荔灣區(qū)商鋪的收入不會(huì)與天河區(qū)寫字樓的租金相加，各自相安無事，可以適用較低的稅率，不過從8月份開始，只要業(yè)主新辦租賃登記并開具出租房產(chǎn)稅的發(fā)票，即按照全市范圍內(nèi)的非住宅租金收入來進(jìn)行計(jì)算，業(yè)主需要承擔(dān)的稅率有可能從兩萬以下的8.7%跳升到14.3%。多套商用物業(yè)的業(yè)主從此要交“重稅”。

　　降價(jià) 番禺二手房跌價(jià)最猛 老城區(qū)房價(jià)還在硬扛

　　總體來看，2014年廣州各大區(qū)域二手住宅價(jià)格呈走低趨勢，但各區(qū)因自身?xiàng)l件各異，樓市行情有所分化。中原地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)指出，中心城區(qū)擁有稀缺資源的板塊，價(jià)格依然堅(jiān)挺，如越秀區(qū)擁有教育資源的東風(fēng)東板塊，價(jià)格指數(shù)同比上漲10.38%；上班白領(lǐng)宜居的天河區(qū)后天河北板塊價(jià)格同比上漲13.02%；“老廣”較多的老西關(guān)板塊價(jià)格指數(shù)同比上漲1.07%?？偨Y(jié)起來抗跌板塊大致?lián)碛幸粋€(gè)或幾個(gè)如下屬性：擁有教育資源、生活氛圍濃厚、城市配套完善、離CBD近。

　　本年度二手房價(jià)格跌幅最大區(qū)域當(dāng)屬番禺區(qū)，價(jià)格指數(shù)跌幅為將近10%，海珠、荔灣跌幅緊隨其后。從5月起開發(fā)商降價(jià)促銷，近郊區(qū)域不少板塊出現(xiàn)一二手價(jià)格倒掛現(xiàn)象，如番禺華南板塊、金沙洲板塊以及荔灣部分板塊，一手樓盤的降價(jià)促銷分流了不少二手房潛在客戶，導(dǎo)致業(yè)主心態(tài)較弱，報(bào)價(jià)謹(jǐn)慎，買家則是非筍盤不買。

　　公積金 貸款門檻提高 月月瘋搶限額

　　3月24日，廣州市住房公積金管理中心發(fā)出一份公積金貸款辦法的征求意見稿，在客戶申請條件和使用次數(shù)上作了很大的改動(dòng)，如公積金貸款只可使用一次；廣州戶籍客戶申請條件從連續(xù)繳存6個(gè)月延長到24個(gè)月，非廣州戶籍客戶申請條件從連續(xù)繳存12個(gè)月延長到36個(gè)月；磚木、混合結(jié)構(gòu)住房和別墅、非居住用房皆不可申請公積金貸款等。此舉不但讓二套房的改善型買家徹底無緣公積金貸款，同時(shí)也提高了首次置業(yè)者申請公積金貸款的門檻。

　　而廣州住房公積金管理中心在7月下旬公布新政策的修改內(nèi)容，除了將上述意見稿的內(nèi)容變成事實(shí)，同時(shí)宣布今年8月至12月，每月的公積金貸款總額度為10億元，公積金貸款進(jìn)入“限額”時(shí)代。此后連續(xù)數(shù)月，公積金貸款額度都遭到購房者“瘋搶”，8月份當(dāng)月10億額度僅維持十天；9月份額度首日兩小時(shí)內(nèi)就宣告滿額；10月份額度也在9月下旬被“搶光”。

　　據(jù)了解，目前2014年廣州公積金額度已用完，正排隊(duì)輪候2015年額度，而公積金及組合貸款方式占比從年初的40%下降為目前的15%。而追問廣州公積金貸款政策持續(xù)收緊的主要原因，“資金緊張”是所有新措施出臺(tái)的關(guān)鍵。

　　限貸放松 央行“9·30”政策落地

　　改善型買家觀望情緒減弱

　　今年前三季度，銀行房貸不斷收緊，首套房貸款利率優(yōu)惠幾乎在市場絕跡，二套房貸款利率普遍上浮至20%。而從年中開始，全國多個(gè)限購城市開始松綁“限購令”，從暗地里的“只做不說”到政府部門發(fā)文明確解除限購，不到三個(gè)月，仍堅(jiān)持限購的城市僅剩北京、上海、廣州、深圳和三亞。

　　“解限潮”過后，業(yè)內(nèi)又掀起了對“放松限貸”的熱烈討論。今年9月30日，中國人民銀行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)出“關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作”的通知，內(nèi)容包括對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，具體由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況自主確定。對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

　　此舉被業(yè)界稱作央行“9·30”政策，其對限貸條件的放寬，直接加快了二套房改善型買家的入市步伐。中原地產(chǎn)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年10月至今，純自住改善型單位成交占比連續(xù)兩月上升，政策實(shí)施兩月以來總上升4.3%，此類買家多青睞100平方米以上物業(yè)。也有業(yè)內(nèi)人士表示，由于央行“9·30”政策在第四季度出臺(tái)，多數(shù)銀行的信貸額度已不多。因此在實(shí)際操作中，地方銀行普遍未能給予改善型買家七成房貸及0.7倍的優(yōu)惠利率，“但總比之前將二套房買家拒之門外要好得多”。

　　一二手聯(lián)動(dòng) 二手業(yè)務(wù)成“副業(yè)”與電商“爭食”一手市場

　　今年房地產(chǎn)中介公司掀起新一輪的“閉店潮”，但對于一二手聯(lián)動(dòng)業(yè)務(wù)卻是一個(gè)罕見的“肥年”。市內(nèi)多家大型房地產(chǎn)中介公司都將一手樓盤的代理業(yè)務(wù)擺在首位，部分房產(chǎn)中介公司的一二手聯(lián)動(dòng)業(yè)務(wù)占比達(dá)八九成，主營的二手房業(yè)務(wù)反倒成了“輔助”。

　　2014年上半年，隨著庫存積累增多，加之成交量節(jié)節(jié)下滑，房企壓力暴增；在市場低迷，成交膠著不前的情況，開發(fā)商加大對中介代理商的依賴度。據(jù)中原地產(chǎn)研究部監(jiān)測顯示，2014年4月開始，為了加快去庫存速度，開發(fā)商主動(dòng)尋求多個(gè)代理商幫助其推銷項(xiàng)目的機(jī)會(huì)增多，且代理傭金和促銷力度普遍提高。而中介聯(lián)合代理占比自4月開始攀升，11月達(dá)到歷史最高點(diǎn)23.4%。

　　與前兩年房產(chǎn)中介公司參與一手樓盤銷售代理業(yè)務(wù)所不同的是，由于今年“電商賣樓”遍地開花，電商與房產(chǎn)中介之間的矛盾也隨之升級(jí)。其實(shí)從去年開始，市場上在售的一手樓盤已與電商“結(jié)盟”。開發(fā)商不多花費(fèi)分毫，即可享受電商為其提供的線上宣傳服務(wù)。而電商則通過“N萬抵N萬”的優(yōu)惠噱頭，收取買家支付的“信息服務(wù)費(fèi)”。房產(chǎn)中介公司與電商的矛盾亦由此而生，客戶究竟是因電商而來還是由中介引上門，雙方對此各執(zhí)一詞。

　　“三點(diǎn)傭”上限取消中介收傭向業(yè)主“埋手”

　　11月中旬，廣州市國土房管局正式取消對中介傭金的政府指導(dǎo)價(jià)約束，從此二手房交易買賣雙方最高傭金不得超過3%的限制將不復(fù)存在。據(jù)中介人士透露，目前大中介行的收傭水平在1.5%~3%，普遍在2.2%左右；中小行傭金相對較便宜一些。

　　根據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)，二手房市場成交對比去年同期下跌近40%，市場成交停滯，市場出現(xiàn)客少盤多的“逆轉(zhuǎn)”，業(yè)主向來不交任何稅費(fèi)加傭金的“實(shí)收制”也遭到嚴(yán)重挑戰(zhàn)。據(jù)中原地產(chǎn)物業(yè)部副總經(jīng)理陳秋炳透露，在越秀和舊荔灣通過中原地產(chǎn)成交的二手房里面，20%的業(yè)主已支付一定的傭金和各付各稅；在白云、天河交界擁有店鋪25間的宜居地產(chǎn)，從6月份開始向業(yè)主開始收傭，主推盤源全部為業(yè)主愿意給傭的，據(jù)該行初步統(tǒng)計(jì)，成交房屋中52%的業(yè)主支付傭金，48%的業(yè)主依然堅(jiān)持不給傭金。宜居地產(chǎn)總經(jīng)理陳超穎表示，以往該地產(chǎn)行收傭點(diǎn)數(shù)約1.8%~2%，全部由買家承擔(dān)；自從向業(yè)主收傭以來，傭金點(diǎn)數(shù)上升到2.2%，業(yè)主承擔(dān)的傭金約在0.5%~1%之間，變相為買家“減負(fù)”。

　　兩大城中村收樓大量租盤沖擊市場

　　2014年，廣州市林和村和琶洲村改造紛紛進(jìn)入收樓季，7月，林和村改造，近兩千套租賃房源放出市場，一時(shí)間攪動(dòng)天河北租賃市場；12月初，琶洲回遷房收樓，預(yù)計(jì)高達(dá)4000套租賃房產(chǎn)會(huì)釋放出來，將撼動(dòng)歲末年初的海珠和天河租賃市場。

　　中原地產(chǎn)天譽(yù)分行客戶經(jīng)理劉劍鋒告訴記者，從7月底以來市場大約已成功消化林和村過千套租盤，目前剩下五六百套。到分行放租的不乏手持多套回遷房的“土豪”，劉劍鋒見過一個(gè)人最多拿十四五條鑰匙來分行放租。

　　據(jù)地產(chǎn)人士透露，林和村一開始大量租盤上市，當(dāng)時(shí)的確使周邊樓盤如中怡城市花園、天譽(yù)花園等樓盤造成一定的壓力，經(jīng)過兩三個(gè)月的消化后，林和村回遷房的租金與周邊商品房的租金也差不多，如中怡城市花園43平方米單間租金在3300元，與林和村單間回遷房租金差不多。

　　12月初，琶洲村回遷進(jìn)入收樓階段。本次村民將根據(jù)已有的回遷協(xié)議分配3116套住宅以及3246套公寓。按全村簽約檔案2300戶計(jì)算，預(yù)計(jì)可能有近4000套成為租賃市場的“新丁”進(jìn)入租賃市場。

　　取消入學(xué)贊助 催旺學(xué)位房

　　據(jù)教育部年初下發(fā)的通知，要求包括廣州、深圳在內(nèi)的19個(gè)城市，在2015年前實(shí)施100%小學(xué)片區(qū)就近入學(xué)。此外，還要求90%以上的初中實(shí)現(xiàn)劃片入學(xué)；每所劃片入學(xué)的初中90%以上生源由就近入學(xué)方式確定。學(xué)位房成為二手市場最堅(jiān)挺的產(chǎn)品，據(jù)專家分析，學(xué)位房的價(jià)格這十多年一直在大幅上飆，即使在今年全國樓市整體交易量下滑的情況下，學(xué)位房都沒有停下漲價(jià)的步伐。

　　今年天河北板塊的優(yōu)質(zhì)學(xué)位房價(jià)格已經(jīng)逼近越秀區(qū)不少名校學(xué)位房，一年漲了每平方米近萬元。如同時(shí)具備華陽小學(xué)以及直升47中初中的學(xué)位房今年售價(jià)已經(jīng)普遍漲至4萬元/m2以上；去年僑林苑的房源售價(jià)約為30119元/m2，今年已經(jīng)漲至4萬元/m2，單價(jià)漲了近萬元。最近，新河浦一個(gè)9平方米的單間因帶培正小學(xué)的學(xué)位而叫出90萬元的高價(jià)，10萬元/m2的價(jià)格驚詫全城。