隨著央行“9·30”及降息政策的出臺(tái)，仍有購房名額的住宅投資客開始回流市場了嗎？據(jù)多位資深中介人士，今年10月至12月上旬，市區(qū)小戶型（建筑面積在50平方米以內(nèi)）二手房成交較多的板塊集中在海珠區(qū)的赤崗板塊、越秀區(qū)的淘金板塊、天河區(qū)的天河北板塊、荔灣區(qū)的中山八板塊以及白云區(qū)的白云大道板塊。不少“剛需”客看中小戶型單位總價(jià)低，購房用于自住。同時(shí)，也有學(xué)位客選擇購入帶優(yōu)質(zhì)學(xué)位的小戶型單位，一來門檻不高，二來較容易出租，如赤崗板塊、淘金板塊及白云大道板塊。不過，樓市寒冬持續(xù)，股市熱度提升，小戶型單位的業(yè)主也開始愁賣了。文/圖/表：廣州日報(bào)記者王雯倩

　　小戶型成交量同比下滑 業(yè)主議價(jià)空間加大

　　合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年10月~11月面積50平方米以內(nèi)的小戶型約占二手房市場成交的14%，略低于2013年10月~11月17%的占比。

　　滿堂紅市場部劉鏡棠表示，由于受2013年底“穗六條”政策及一手項(xiàng)目持續(xù)的降價(jià)推貨影響，今年二手買賣市場成交量同比去年有明顯的下滑，特別是10月份，成交量跌至近6年的新低，小戶型（50平方米及以下）單位同樣不能幸免。以滿堂紅的交易數(shù)據(jù)來看，今年10月至12月上旬小戶型單位成交量同比減少超五成，由于成交量下滑，賣方心態(tài)相對于去年同期有所松動(dòng)，平均議價(jià)空間比去年同期上升2.3%至5.3%。其中，白云區(qū)二手小戶型單位由于單價(jià)及總價(jià)相對較低，近幾年一直較為受非本地戶籍的客戶追捧，成交客戶中非戶籍人士占比一直較高。然而，今年10月至12月上旬白云區(qū)小戶型單位成交量同比減少逾八成，成交占比從去年的22.3%下跌至10.7%。

　　放盤量同比下滑 四區(qū)小戶型63.3萬/套起

　　由于成交量下滑，成交價(jià)上升乏力，今年下半年以來小戶型單位“轉(zhuǎn)售為租”的情況增多。因此，市場上的放盤量也出現(xiàn)同比下滑。滿堂紅數(shù)據(jù)顯示，今年10月至12月上旬小戶型單位放盤量同比去年減少近一成，下降較為明顯的主要是越秀區(qū)、荔灣區(qū)及白云區(qū)。“越秀區(qū)放盤量同比減少近四成，荔灣區(qū)放盤量同比減少近三成，白云區(qū)放盤量同比減少近二成。” 劉鏡棠表示。

　　據(jù)合富置業(yè)數(shù)據(jù)顯示，從套均總價(jià)分析，小戶型入市門檻最低的是花都區(qū)，平均僅12.5萬元/套，而中心六區(qū)小戶型入市門檻最低的是黃埔區(qū)，平均約49萬元/套，中心四區(qū)小戶型入市門檻最低的是荔灣區(qū)，平均僅63.3萬元/套。小戶型物業(yè)入市門檻最高的區(qū)域是天河，平均119萬元/套，而越秀小戶型亦以平均91.4萬元/套的入市門檻緊隨天河之后，是全市小戶型入市門檻第二高的區(qū)域。

　　從交投熱度看，過半數(shù)小戶型成交集中在越秀，而各有一成多的小戶型成交分別落在荔灣、天河。

　　市區(qū)小戶型租值高于同路段其他戶型兩成

　　租金回報(bào)率逾3.0%

　　滿堂紅今年第四季度數(shù)據(jù)顯示，小戶型單位的平均租值普遍比同區(qū)域同素質(zhì)的其他大中戶型要高出20%左右。劉鏡棠表示，租賃較為活躍的小戶型住宅單位一般租金回報(bào)率基本都可達(dá)3.0%或以上，如10月~12月上旬小戶型租賃較為活躍的鉑林國際公寓、中怡城市花園、嘉裕禮頓陽光、金碧花園等。

　　據(jù)合富置業(yè)名門分行主管盧煉煉介紹，珠江新城二手市場上商業(yè)公寓的價(jià)格比住宅公寓要便宜一些。不過，從租金看，面積差不多的小戶型商業(yè)公寓與住宅公寓每平方米的租值其實(shí)相差不遠(yuǎn)，“但由于住宅公寓帶有學(xué)位，不少買家都是買學(xué)位房再放租?！爆F(xiàn)時(shí)珠江新城小戶型公寓物業(yè)均有一些筍盤放售，租金回報(bào)率達(dá)3%以上。如鉑林國際公寓有一套34平方米的復(fù)式一房一廳筍盤，業(yè)主以138萬元放售，這類物業(yè)月租金約3800~4000元左右，租金回報(bào)率可達(dá)3.3%~3.5%左右。

　　而在越秀區(qū)環(huán)市東路板塊，小戶型的租賃行情一直緊俏?！碍h(huán)市東一帶的住宅公寓，普遍比商業(yè)公寓要好租得多?！焙细恢脴I(yè)建設(shè)五馬路分行主管麥鳳蘭表示，以好世界公寓為例，該盤是投資客關(guān)注度較高的樓盤。現(xiàn)有一套36平方米的大單間筍盤放售，業(yè)主以125萬元出售，同類型物業(yè)市場價(jià)起碼要128萬~130萬元，這類物業(yè)月租金約3500~3800元，租金回報(bào)率可達(dá)3.4%~3.6%。

　　二手房雖有價(jià)講

　　議價(jià)空間再收窄

　　廣州日報(bào)訊 （記者王荔玨）在“9·30”房貸新政及降息的雙重利好疊加作用下，業(yè)主心態(tài)持續(xù)走強(qiáng)，導(dǎo)致廣州二手住宅市場平均議價(jià)空間已連續(xù)第二個(gè)月出現(xiàn)收窄的跡象。合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，繼10月二手住宅市場議價(jià)空間從9月年內(nèi)最高位9%下降到7.7%之后，11月議價(jià)空間延續(xù)下降的態(tài)勢，降到7.2%。隨著市場對后市預(yù)期持續(xù)轉(zhuǎn)好，業(yè)主心態(tài)由弱轉(zhuǎn)強(qiáng)，目前雖然仍有一定的議價(jià)空間，但相比起房貸新政前的高位，已回落不少。

　　對買家來說，盡管議價(jià)空間已收窄，出于擔(dān)心后市樓價(jià)上漲而有意趕在年底出手置業(yè)的買家數(shù)量持續(xù)增加，促使四季度廣州二手住宅市場交投活躍度持續(xù)回升?！瓣柟饧揖墶倍址烤W(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，“十·一”黃金周之后，二手房網(wǎng)簽量有所回升，基本穩(wěn)定在單周600宗左右的水平，與年中單周網(wǎng)簽量僅400宗左右的水平相比，升幅相當(dāng)明顯，現(xiàn)時(shí)二手房交投活躍度已差不多回升至去年同期水平。

　　二手價(jià)格較低的區(qū)域，近期市場交投活躍度環(huán)比升幅較明顯。據(jù)“陽光家緣”二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，11月大部分區(qū)域二手房網(wǎng)簽量環(huán)比均錄得不同程度的增幅，全市僅黃埔、蘿崗兩區(qū)環(huán)比出現(xiàn)下降，而從化、花都兩個(gè)廣州北部的區(qū)域，二手房網(wǎng)簽量環(huán)比都出現(xiàn)明顯的上升，升幅均超過30%。在中心城區(qū)當(dāng)中，海珠二手房網(wǎng)簽量環(huán)比增幅最為明顯，升幅超過20%。天河依然是最受二手房買家青睞的區(qū)域，11月該區(qū)二手房網(wǎng)簽量位居全市首位，網(wǎng)簽量與10月大致相當(dāng)。

　　預(yù)計(jì)年底這一波入市小高潮仍以“剛需”自住買家為主，中低價(jià)二手房受熱捧的勢頭料將得到延續(xù)。據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)顯示，11月單價(jià)1萬元/m2以下以及1萬~1.5萬元/m2兩個(gè)單價(jià)段，成交占比均比10月出現(xiàn)明顯上升，而單價(jià)1.5萬~2萬元/m2以及2萬~2.5萬元/m2這兩個(gè)單價(jià)段的成交占比，則相應(yīng)有所下降。合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長龍斌預(yù)計(jì)，在12月份到春節(jié)前，二手樓市將會(huì)是一段儲(chǔ)客期，交投大多以“剛需”舊客為主。