“造城”運(yùn)動(dòng)轉(zhuǎn)風(fēng)向：三四線現(xiàn)鬼城，地產(chǎn)商重新殺回一線

　　東莞證券分析師何敏儀表示，2012年和2013年，開發(fā)商之間有分化，有些覺得要守一線城市，有些覺得因?yàn)槌擎?zhèn)化、西部開發(fā)等原因，認(rèn)為三四線有機(jī)會(huì)，而到了2013年下半年，基本上都比較一致，拿地回歸到一線二線城市。

　　轟轟烈烈的造城運(yùn)動(dòng)從未停止。

　　貴陽、寶坻、橫琴，其中有“鬼城”亦有新城。

　　三四線城市從爭(zhēng)相搶奪的熱地變成地產(chǎn)商的雞肋。近幾年，地產(chǎn)商們或選擇性地逃離，或進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，不復(fù)當(dāng)年一窩蜂奪蛋糕的情景。

　　恒大這樣深耕三四線的大地產(chǎn)商也開始有回歸一二線的舉動(dòng)，有人口、有商業(yè)，才有投資價(jià)值，未來城市分化愈演愈烈，資源更加集中，大城市當(dāng)然是最佳選擇之一，其競(jìng)爭(zhēng)也不言而喻，選擇那些有潛力發(fā)展成一二線城市的三四線城市，亦是金蟬脫殼之法。

　　地產(chǎn)商戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移

　　2010年限購(gòu)令一出，居于一二線的地產(chǎn)商們便將眼光投向了三四線的城市，加之國(guó)家提出城鎮(zhèn)化，地產(chǎn)商們更是看中了其間的發(fā)展空間，開始大舉進(jìn)軍三四線。

　　據(jù)悉，進(jìn)軍三四線城市以后，部分開發(fā)商獲取了較理想的收益。2013年，恒大地產(chǎn)的銷售業(yè)績(jī)46%來自三四線城市；2013的前三季度，在碧桂園的銷售面積中，三四線城市占比高達(dá)78.3%，在雅居樂的銷售面積中，三四線城市占比達(dá)67%。

　　而同時(shí)，亦接連傳出房地產(chǎn)三四線失守，撤離三四線的消息，萬達(dá)和恒大地產(chǎn)深陷銀川泥潭。在營(yíng)口，恒大地產(chǎn)、佳兆業(yè)、保利地產(chǎn)和嘉里集團(tuán)都先后被當(dāng)?shù)卣腥?，在這些公司的項(xiàng)目開工后，周邊又有數(shù)十個(gè)項(xiàng)目陸續(xù)拔地而起，市場(chǎng)嚴(yán)重供過于求，企業(yè)此時(shí)已欲退不能。

　　克而瑞咨詢研究員楊科偉分析道，很多三四線城市是一個(gè)人口導(dǎo)出型的城市，而且經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)比較單一，居民收入增長(zhǎng)幅度有限，支付能力偏弱，而地方政府看到機(jī)會(huì)加大土地供應(yīng)，使項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)加劇。

　　他還說道，“需求不是那么大，房子也賣不上價(jià)，除了土地價(jià)格便宜之外，造房子其他成本差不多，和政府打交道和一二線相比更累一點(diǎn)，要花更多的精力，當(dāng)?shù)氐牡仡^蛇還是比較多?！币虼?，一些企業(yè)在意識(shí)到供大于求的問題后，開始回歸一二線城市。

　　2013年，一直專注于三四線城市的花樣年首次進(jìn)入北京，以7.79億元收購(gòu)北京朝陽區(qū)一個(gè)商業(yè)辦公地塊。

　　今年1月，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在8天時(shí)間內(nèi)斥資超70億元拿下了北京三宗地塊；在上海，方興地產(chǎn)以101億元豪取大寧宅地；萬科等房企也正加大力度在一二線城市搶奪地塊，今年前11個(gè)月萬科的拿地面積中一二線城市便占了90%以上。

　　向來深耕三四線的恒大似乎也在進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，10大房地產(chǎn)企業(yè)拿地?cái)?shù)據(jù)來看，2013年1-11月恒大在三四線拿地超過總數(shù)的50%，今年前11月拿地面積銳減到19.8%。

　　東莞證券分析師何敏儀表示，前兩年開發(fā)商之間意見有些分化，有些覺得要守一線城市，有些覺得因?yàn)槌擎?zhèn)化和西部開發(fā)等原因，三四線有機(jī)會(huì)，而到了2013年下半年，基本上都比較一致，拿地回歸到一線二線城市，現(xiàn)在三四線偏一點(diǎn)的城市，經(jīng)濟(jì)實(shí)力沒那么強(qiáng)的主要還是本地開發(fā)商在開發(fā)。

　　何敏儀告訴理財(cái)周報(bào)記者，地產(chǎn)商們“一般是一個(gè)區(qū)域一個(gè)區(qū)域的做，比如華南，有一個(gè)總部，然后輻射周邊一些城市，進(jìn)一個(gè)城市還是比較謹(jǐn)慎，不會(huì)貿(mào)然進(jìn)一些城市，進(jìn)去之后不會(huì)貿(mào)然退出?！倍J(rèn)為，一些大房地產(chǎn)商進(jìn)的城市都比較好，并沒有一個(gè)大舉撤退的趨勢(shì)?！耙粋€(gè)項(xiàng)目做的不好退出是有的，但是不是很大眾的事情?！?

　　三四線造城運(yùn)動(dòng)背后

　　眾所周知，鄂爾多斯是代表性的“鬼城”，由于盲目開發(fā)，鄂爾多斯的新區(qū)——康巴什幾乎成為一座空城，而曾有“第二鄂爾多斯”之稱的貴陽又如何？

　　貴陽雖為三線城市，雖然在經(jīng)濟(jì)總量上弱于一些二線城市，但地位特殊，是區(qū)域化中心城市，也欲打造成爭(zhēng)奪西南地區(qū)的龍頭城市。

　　據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，今年上半年貴陽的商品房成交28941套，環(huán)比下跌42.79%，同比下跌21.63%；成交面積2989970平方米，環(huán)比下跌23.98%，同比下跌7.01%，數(shù)據(jù)顯示上半年的樓市并不景氣，成交套數(shù)和面積均出現(xiàn)下滑。

　　貴陽市2014上半年全區(qū)在售樓盤127個(gè)，實(shí)際開盤32個(gè)，貴陽的新區(qū)出現(xiàn)很多空城現(xiàn)象，而房地產(chǎn)商們還在大加興造。一個(gè)樓盤的建筑規(guī)模超過1000萬平方米，而像這樣的超級(jí)樓盤，在貴陽就有四個(gè)之多。

　　今年12月26日，貴廣高鐵即將開通，將原本廣州到貴陽的旅行時(shí)間從20個(gè)小時(shí)壓縮至5小時(shí)左右。交通上的便捷必將成為賣點(diǎn)，投資熱度許將再增加。新開盤的項(xiàng)目中可見萬科、華潤(rùn)等房產(chǎn)商的身影。

　　再來看另一個(gè)城市，天津?qū)氎?，這里有一座號(hào)稱是“亞洲最大別墅區(qū)”的京津新城。位于京津唐三城腹地的中心點(diǎn)，距離北京市中心110公里，天津市中心50公里，唐山市中心80公里。

　　新城的遠(yuǎn)景規(guī)劃是造8000多套別墅，總面積是260平方公里，2004年動(dòng)工，目前建成約3000套，預(yù)計(jì)容納二三十萬人口。

　　因?yàn)閰^(qū)位等因素，開盤10年來，入住率極低，僅為一成。被外界冠以“鬼城”之稱。

　　這里的早期客戶來自全國(guó)各地，買房目的主要是落戶、投資等。目前客戶主要來自北京，年齡在四五十歲之間，事業(yè)小有成就。實(shí)際的住戶少之又少。

　　目前主要客戶來自北京，但寶坻并未通高鐵，交通成本高，加上配套短缺，缺乏工商業(yè)，工作機(jī)會(huì)少，導(dǎo)致了其入住率之低。

　　其開發(fā)商為天津合生珠江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，并未看到大房產(chǎn)商的影子。

　　楊科偉表示，像這樣大肆造城的地方還有很多，多集中在經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的區(qū)域，包括前期房地產(chǎn)發(fā)展比較慢的。

　　他列舉道，“珠三角的東莞、佛山、中山；長(zhǎng)三角的無錫、昆山、常州、南通；環(huán)渤海在搞京津冀一體化，廊坊、保定、唐山，規(guī)模都還是比較大的?！?

　　除此之外，自貿(mào)區(qū)也帶動(dòng)了地產(chǎn)的開發(fā)，這里不是鬼城，是新城。

　　對(duì)于京津冀都市圈而言，在離北京市中心30公里的六環(huán)其房?jī)r(jià)已經(jīng)突破2萬，以上海為中心的長(zhǎng)江三角洲地帶，周邊城市南京、杭州房?jī)r(jià)并不低于上海。

　　再看珠江三角洲的格局，珠海距離廣州80公里左右，片區(qū)中均價(jià)最低為8342元，最高是橫琴，均價(jià)高于3.5萬。

　　近幾年來，橫琴迅速崛起，其名氣雖不如上海浦東那樣響亮，人氣也在持續(xù)上漲中。

　　據(jù)悉，今年十月以來，珠海市“限購(gòu)令”松綁，而橫琴新區(qū)不屬于限購(gòu)范圍，自貿(mào)區(qū)獲批，再加之12月18日起橫琴口岸將實(shí)行24小時(shí)通關(guān)政策，地產(chǎn)商們正在加速橫琴的布局。

　　筆者曾親歷橫琴新區(qū)，目睹造城之盛。根據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)，在過去兩年里，橫琴新區(qū)在售新樓盤只有華融？琴海灣，但今年橫琴總部大廈、華發(fā)首府、中海名鉆、保利國(guó)際廣場(chǎng)等多個(gè)新樓盤相繼入市。

　　短短兩周住宅年成交量從1000套增長(zhǎng)為2500套，去化面積超過20萬平方米。

　　地區(qū)分化愈演愈烈

　　一線城市在繼續(xù)加大地鐵工程，例如廣州，擬未來十年再建15條地鐵，杭州等各二線城市也在積極地興建地鐵。

　　其中值得關(guān)注的是廣佛線建成之后，佛山的房?jī)r(jià)并未暴漲，今年以來回落到8500元/m2左右，地鐵的開通反而便利了佛山人往廣州工作，而沒有商業(yè)帶動(dòng)，房?jī)r(jià)也只能趨于平淡。

　　近日，杭長(zhǎng)高鐵、貴廣高鐵將陸續(xù)開通，同理，對(duì)于高鐵而言兩端的大城市而言的確是方便了人口的流動(dòng)，但是對(duì)于沿途的三四線城市來說，或許只是更利于勞動(dòng)力輸出。

　　一二線城市有更集中的資源和就業(yè)機(jī)會(huì)，一些新興的產(chǎn)業(yè)群也只存在于大城市，例如北京的中關(guān)村，深圳的南山區(qū)、華強(qiáng)北等。

　　雖然未來人口紅利下降，在三四線城市中老一輩的房子將歸屬現(xiàn)在的年輕人所有，數(shù)據(jù)上來看擁有房屋的人多了，但是這并不能成為年輕人離開一二線的激勵(lì)。人口的流動(dòng)方向仍舊是往一二線城市。

　　京津冀一體化來舒緩北京的人口過多問題，甚至利用免費(fèi)坐高鐵來吸引人們先乘飛機(jī)到天津和石家莊轉(zhuǎn)機(jī)去北京。而日前消息稱，北京將修建第二機(jī)場(chǎng)，可見資源仍將更加集中于特大城市。

　　城市之間的分化將越來越嚴(yán)重。而圍繞在一二線城市邊上的三四線城市受到輻射作用，發(fā)展?jié)摿ο鄬?duì)大一些，和偏遠(yuǎn)地區(qū)的三四線城市相比，分化也將愈演愈烈。

　　對(duì)于地產(chǎn)商而言，即使是投資一些三四線城市，也是尋找有潛力發(fā)展成一二線城市的三四線城市。

　　招商地產(chǎn)董事長(zhǎng)林少斌曾說，未來一二線城市仍然是公司銷售和利潤(rùn)的主要來源。

　　融創(chuàng)中國(guó)內(nèi)部人士表示，融創(chuàng)至今一直專注于一二線城市，并未有進(jìn)軍三四線的打算。

　　萬科方面表示，“采用城市圈帶的發(fā)展模式，公司在發(fā)展時(shí)遵循PIE模型，只有人口、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)、就業(yè)對(duì)住宅市場(chǎng)有支撐力的區(qū)域才會(huì)考慮進(jìn)入?！?

　　根據(jù)中指數(shù)據(jù)，萬科今年1-11月在三四線城市拿地比例為1.7%，相比去年同期的27.1%減少了近15倍，可見其發(fā)力一二線城市。

　　楊科偉告訴理財(cái)周報(bào)記者，目前國(guó)家的政策導(dǎo)向來看，將會(huì)大力發(fā)展中小城市，將原來的農(nóng)村人口導(dǎo)入到城市中，未來三四線的機(jī)會(huì)可能更多在城鎮(zhèn)化。

　　尋找下一個(gè)可以成長(zhǎng)為大城市的三四線標(biāo)的，或許是房產(chǎn)商的野心。