湖北日報(bào)訊 記者 彭一葦

　　如果家里人口多，但手頭的錢只夠買50平方米的房子，一家人住不下怎么辦？答案可能是貸款，但今后還有另一個(gè)選擇：共有產(chǎn)權(quán)。

　　共有產(chǎn)權(quán)房作為探索中的新事物，有人期望，有人觀望。

　　主要面向階段性支付力不足者

　　共有產(chǎn)權(quán)模式，首先是為了解決棚戶區(qū)改造中“居民買不起，政府貼不起”這一全國性難題。

　　黃石居民黃家忠在十三排棚戶區(qū)的房子僅有40平方米出頭，如果拆一還一，住房困難還是解決不了，如果由政府補(bǔ)貼改善，幾萬戶的改造量超出財(cái)力。

　　2009年，黃石試水共有產(chǎn)權(quán)。黃家忠挑了一間80多平方米的還建房，扣除還建面積，多出的面積需要按當(dāng)?shù)厥袌鰞r(jià)每月支付租金。其間，他可隨時(shí)將租賃部分的產(chǎn)權(quán)購為己有，也可繼續(xù)租賃。目前，黃石有超過100戶還建戶成為試點(diǎn)受益者。

　　除了像黃家忠這樣的棚改戶之外，城市新就業(yè)人員、國企困難職工等群體同樣需要住房保障，共有產(chǎn)權(quán)住房能否覆蓋到他們？“我們設(shè)計(jì)了三種類型的共有產(chǎn)權(quán)住房，主要是為了加快解決階段性支付能力不足群體的住房困難?！秉S石市住房保障中心主任尹強(qiáng)介紹。棚改型共有產(chǎn)權(quán)住房，針對棚改居民，在政府主導(dǎo)的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中，唯一住房列入征收范圍的被征收人，選擇產(chǎn)權(quán)置換的，其安置還建房可由政府擁有部分產(chǎn)權(quán)，實(shí)行先租后購，直至擁有完全產(chǎn)權(quán)。商品型共有產(chǎn)權(quán)住房，針對有穩(wěn)定收入來源的城市家庭、新就業(yè)人員和在黃石投資、就業(yè)人員，可分次付款購買普通商品住宅，未購產(chǎn)權(quán)由政府持有，實(shí)行先租后售。保障型共有產(chǎn)權(quán)住房，則是針對國有企業(yè)職工住房困難且支付能力不足，探索政府、企業(yè)和職工共建共有產(chǎn)權(quán)住房新機(jī)制，與購房職工產(chǎn)權(quán)共有，先租后售。

　　個(gè)人產(chǎn)權(quán)占比原則上70%

　　24歲的楊波大學(xué)畢業(yè)后，在武漢工作兩年。初入職場，收入不高，但很快又面臨著買房結(jié)婚。通過共有產(chǎn)權(quán)模式，他能否住上滿意的住房呢？“居民申購共有產(chǎn)權(quán)住房，也要量力而行。”湖北省社會科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所所長葉學(xué)平說，產(chǎn)權(quán)比例是共有產(chǎn)權(quán)住房的焦點(diǎn)，共有雙方要按照各自份額區(qū)分權(quán)責(zé)，個(gè)人份額不能過少。一方面是壓縮投資獲利或?qū)ぷ饪臻g，避免“開寶馬住經(jīng)適房”和“經(jīng)適房抽簽六連號”等問題。另一方面，個(gè)人作為實(shí)際居住者，擁有更多的產(chǎn)權(quán)也就有了更多的支配權(quán)，對個(gè)人有利?！包S石的共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)，個(gè)人產(chǎn)權(quán)原則上不少于70%?！币鼜?qiáng)表示，黃石在探索共有產(chǎn)權(quán)住房時(shí)，要考慮到政府的財(cái)力和如何激發(fā)企業(yè)參與的積極性，個(gè)人產(chǎn)權(quán)比例不能太低。同時(shí)，黃石的試點(diǎn)針對的是階段性支付能力不足的人，這些人未來收入狀況將會改善，為支持他們購買共有產(chǎn)權(quán)住房，還可打通公積金、商業(yè)銀行等渠道。而對于那些收入狀況難有提高的低收入群體，則有其他類型的保障房提供。

　　收益和風(fēng)險(xiǎn)共存

　　共有產(chǎn)權(quán)住房屬有限產(chǎn)權(quán)住房。政府和購買者將共同分享土地和房屋的增值收益，房價(jià)上漲時(shí)，政府和個(gè)人都能得利，但房價(jià)一旦不漲或進(jìn)入下行階段，該怎么辦？“未來將鼓勵(lì)個(gè)人盡早買斷政府產(chǎn)權(quán)，個(gè)人得到完全產(chǎn)權(quán)后，其交易就與商品房一樣了。”尹強(qiáng)表示，黃石設(shè)想的試點(diǎn)方案，在原則上，政府不回購其他共有產(chǎn)權(quán)人的產(chǎn)權(quán)份額。但具體情況下如何處理，還在摸索中。

　　如何厘清政府與個(gè)人所占份額，以及份額如何轉(zhuǎn)化等問題比較復(fù)雜，各地情況不同，也正在做不同的探索。江蘇淮安的做法值得借鑒，即對個(gè)人購回政府的份額，分階段予以處理，5年內(nèi)購回的，可以原價(jià)購買；5年至8年內(nèi)購回的，加同期貸款利息；8年后購回的，則按市場評估價(jià)購買或按比例分成轉(zhuǎn)讓收益。因家庭困難不能購回的，可以像原來的經(jīng)適房一樣繼續(xù)使用。“與其他類型的保障房品種不同，共有產(chǎn)權(quán)住房的市場化色彩要濃得多。”葉學(xué)平說，購買了共有產(chǎn)權(quán)住房，就與購買商品房一樣，要承擔(dān)土地和房屋貶值帶來的風(fēng)險(xiǎn)。與以往的各類保障性住房相比，共有產(chǎn)權(quán)住房有利于充分發(fā)揮市場的資源配置作用，也有利于更好地發(fā)揮政府的作用。