昨天一早，南京城東一家樓盤派出150名“圣誕老人”，全城派發(fā)5000個(gè)紅包?！凹t包”籠絡(luò)，目的是造勢(shì)攬客。年關(guān)時(shí)，這家樓盤打出了10638元/平方米起的板塊抄底價(jià)，房價(jià)直降3000元/平方米，買房免首付，認(rèn)購送iphone6……

　　如此景象，正是全年樓市的一個(gè)生動(dòng)注解，那就是“以價(jià)換量”。

　　昨天，國家統(tǒng)計(jì)局公布11月全國70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格變化情況：70個(gè)大中城市房價(jià)已連續(xù)3個(gè)月止?jié)q。其中，67個(gè)城市房價(jià)環(huán)比下降，3個(gè)城市房價(jià)持平。江蘇納入統(tǒng)計(jì)的4個(gè)城市中，3跌1平。

　　11月，無錫、揚(yáng)州、徐州的房價(jià)均出現(xiàn)環(huán)比和同比下跌，環(huán)比跌幅分別為0.7%、0.4%和0.7%；同比跌幅分別為4.3%、4.3%和3.8%。惟南京房價(jià)局勢(shì)出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，結(jié)束了6月以來的5連跌，與上月持平，同比跌幅1.9%。然而，與之相映照的是，當(dāng)?shù)貥鞘袔齑嬗猪斊屏藲v史高位。12月17日，南京新房庫存量達(dá)到史無前例的56332套。與2014年元旦當(dāng)天35311套新房庫存相比，庫存量增加了2.1萬套，增幅達(dá)60%。

　　“不是成交不給力，而是上市量太大了，如果10、11月份沒有破萬的認(rèn)購，可以想象現(xiàn)在的庫存可能6萬套都打不住了?！蹦暇┓康禺a(chǎn)開發(fā)建設(shè)促進(jìn)會(huì)秘書長張輝分析，如今的高庫存，一是為6-9月的成交低迷買單；二是今年盲目攀高的開發(fā)銷售任務(wù)惹的禍，去年成交太好，都按照去年的架勢(shì)做計(jì)劃，今年總體上市量就比去年多20%左右，明顯激進(jìn)了，客觀上造成上市量居高不下。

　　“今年無錫樓市一季度抱團(tuán)取暖，二季度呼吁政策松綁，三季度政策松綁小試牛刀，四季度成交翹尾?！睙o錫房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長沈洵說，去年無錫商品房成交615萬平方米，今年截至12月18日成交566萬平方米，全年預(yù)計(jì)將達(dá)到600萬平方米，有望與去年持平。

　　“然而，無錫樓市供大于求的格局并未改寫，目前商品房庫存量還有2040萬平方米，可供銷售25個(gè)月，這在全省是最高的，所以房價(jià)漲不上去。”無錫365地產(chǎn)家居網(wǎng)主編王金艷表示。

　　沈洵分析，產(chǎn)業(yè)支撐不夠及人口導(dǎo)入不足，是無錫樓市的最大問題?！盁o錫一年的人口導(dǎo)入才幾千人，且以藍(lán)領(lǐng)為主，而蘇州一年的人口導(dǎo)入是19萬，南京也有15萬?！?/p>

　　不過他也表示，無錫當(dāng)?shù)卣褟耐恋卦搭^對(duì)市場進(jìn)行調(diào)控。去年當(dāng)?shù)赝恋毓?yīng)1400萬平方米，今年則大幅縮減至380萬平方米，這也意味著，后市房源上市量將會(huì)明顯下降。而當(dāng)?shù)夭疬w安置房也從實(shí)物分配改為貨幣安置，以利市場存量房源進(jìn)一步消化?！安贿^，在高庫存面前，房價(jià)根本漲不起來，開發(fā)商也明白，只有以價(jià)換量，才能贏得持續(xù)發(fā)展?！?/p>

　　同為三線城市的揚(yáng)州與徐州，同樣面臨人口導(dǎo)入不足的問題，供應(yīng)速度明顯超過市場購買速度，也使得房價(jià)上漲缺少支撐。

　　蘇州房價(jià)雖未納入國家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)范疇，但關(guān)注度在省內(nèi)僅次于南京。

　　蘇州第一房產(chǎn)高級(jí)分析師夏瑋芬告訴記者，截至12月17日，今年蘇州商品住宅共成交66333套，這樣的成交量與去年同期基本相當(dāng)?！叭径乳_始一系列的政策利好，給樓市注入了活力?！苯刂磷蛉眨K州庫存商品住宅5.9萬套，相比前兩個(gè)月，存量有所回落。根據(jù)前6個(gè)月的平均消化水平來看，存量消化周期基本上在12個(gè)月以內(nèi)。從全年成交均價(jià)看，前11個(gè)月蘇州單月住宅成交均價(jià)在10900元/平方米到12500元/平方米之間波動(dòng)，綜合成交均價(jià)約11500元/平方米。同比去年，綜合成交均價(jià)有小幅上漲。但夏瑋芬也表示，12個(gè)月左右的庫存消化周期依然讓開發(fā)商面臨銷售壓力，從而牽制房價(jià)上揚(yáng)。

　　“現(xiàn)在開發(fā)商的日子仍然不好過，必須開源節(jié)流。開源：想辦法拓客跑量、回流資金；節(jié)流：壓縮辦公開支，壓縮保安人員甚至連紙張的使用也從嚴(yán)了。”昨日，國內(nèi)一大牌房企南京公司相關(guān)負(fù)責(zé)人透露。

　　距離年底僅十余天，盡管部分房企仍在盡最后努力沖刺業(yè)績，但刷新成績單的余地已很小。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前發(fā)布業(yè)績公告的33家上市房企中，有19家業(yè)績完成率不足85%。

　　不僅如此，房企整體盈利能力也在減弱。近兩年房企毛利率每年下滑3-5個(gè)百分點(diǎn)，凈利潤率則每年下滑1個(gè)百分點(diǎn)。僅從利潤率判斷，房地產(chǎn)早已與高增長揮別。

　　“居民住房普遍短缺、企業(yè)拿地開發(fā)就能賺錢的時(shí)代已經(jīng)過去了。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長朱中一表示，房地產(chǎn)市場已步入“新常態(tài)”，面臨著增速換擋、結(jié)構(gòu)調(diào)整、政策完善以及品質(zhì)提升等新形勢(shì)。對(duì)于房企來說，未來最應(yīng)該考慮的，是要客觀分析市場供求關(guān)系變化，并轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，如著力推進(jìn)綠色建筑、住宅產(chǎn)業(yè)化等。

　　南林大城市與房地產(chǎn)研究中心主任孟祥遠(yuǎn)認(rèn)為，在政策刺激下，房價(jià)有望在明年二三季度出現(xiàn)變化。不過，由于房企自身面臨經(jīng)營成本攀升等因素，且市場的觀望情緒并未減弱，因此，接下來市場分化、差異化將更加突出。

　　樓市開盤就賣錢的“好日子”，已一去不返了。本報(bào)記者汪曉霞