近七年佛山土地成交數(shù)據(jù)顯示今年前11個(gè)月商住用地出讓面積僅423萬㎡

　　記者梳理近7年土地成交數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)過去6年商住地出讓金收入占財(cái)政收入比例均超30%。同時(shí)，過去5年土地價(jià)格漲幅均跑贏一手房?jī)r(jià)增幅。不過，上述“風(fēng)光”今年不再現(xiàn)，成交面積創(chuàng)下7年來最低紀(jì)錄、土地單價(jià)同比首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。在土地存量有限、開發(fā)商買地越發(fā)謹(jǐn)慎的大背景下，今年會(huì)否成為佛山土地市場(chǎng)的“拐點(diǎn)”，引發(fā)各界猜想。

　　文/表 廣州日?qǐng)?bào)記者曾艷珠、陳振華

　　地價(jià)VS房?jī)r(jià)

　　最新：今年賣地面積7年來最低

　　根據(jù)佛山市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)綜合國(guó)土部門網(wǎng)站提供的數(shù)據(jù)，今年前11個(gè)月，佛山商住用地出讓面積為423萬㎡。而各區(qū)國(guó)土部門網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)顯示，12月佛山擬出讓土地總面積為55.2萬㎡。即便這些土地全部賣出去，今年商住用地的出讓面積，仍低于2008年~2013年的任何一年。

　　不過，這些土地未必能全部成功出讓。12月5日，位于順德龍江鎮(zhèn)東華北路側(cè)隔海一宗逾3.5萬㎡商住地，就因無人報(bào)價(jià)而流拍。土地流拍多、開發(fā)商拿地不積極，成為今年佛山土地市場(chǎng)的兩個(gè)突出特點(diǎn)。

　　盤點(diǎn)：五年地價(jià)漲幅跑贏一手房?jī)r(jià)增幅

　　土地價(jià)格直接影響房?jī)r(jià)。記者盤點(diǎn)發(fā)現(xiàn)，2009~2013年5年間，地價(jià)均正增長(zhǎng)，跑贏一手樓價(jià)增幅。

　　在2012年，由于房地產(chǎn)政策土地和樓市都進(jìn)入一個(gè)低谷期，土地單價(jià)同比微漲2.4%，但一手樓價(jià)下跌了6.55%。而在去年土地市場(chǎng)大熱的行情下，一手樓價(jià)同比漲了8%，但地價(jià)漲幅是其6倍多。

　　今年，佛山前11個(gè)月的房地產(chǎn)成交面積和金額均超去年，但賣地肯定是負(fù)增長(zhǎng)。過去連續(xù)5年土地價(jià)格漲幅跑贏一手房?jī)r(jià)增幅的“風(fēng)光”將被打破。

　　疑問：地價(jià)漲幅回落房?jī)r(jià)會(huì)降嗎

　　今年土地價(jià)格回落，未來房?jī)r(jià)也會(huì)跟著回落嗎？佛山市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人駱儀克表示，今年地價(jià)雖然回落，但仍在高位，土地單價(jià)比2008年~2012年都要高，是2008年的三倍多?？v向比較可以發(fā)現(xiàn)，今年房?jī)r(jià)不及2008年的兩倍。因此，房?jī)r(jià)與地價(jià)并不是完全對(duì)等變化。

　　一般情況下，地價(jià)占樓價(jià)的三分之一到三分之二。按今年的樓面地價(jià)，開發(fā)商至少要賣1萬元/平方米才能保本。業(yè)內(nèi)人士表示，這個(gè)價(jià)格購(gòu)房者未必愿意埋單。只有土地價(jià)格下降到一定程度，才能帶動(dòng)樓價(jià)回落。因此未來房?jī)r(jià)走勢(shì)如何需要市場(chǎng)來解答。

　　地價(jià)VS財(cái)政

　　6年中土地收入占財(cái)政收入均超27%

　　根據(jù)近年公開統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，記者發(fā)現(xiàn)，2009~2013年的五年間，商住用地出讓金收入占政府財(cái)政收入的比重均超過27%。這是否意味著，佛山土地財(cái)政依賴程度高？廣東省社會(huì)科學(xué)院教授丁力認(rèn)為，佛山的這種狀況并不罕見?！皳?jù)我了解，有的地方賣地收入占財(cái)政總收入的比例都快要接近100%了，依賴程度更高，所以佛山的狀況并不是特別突出?！倍×忉屨f。

　　廣州市社會(huì)科學(xué)院高級(jí)研究員彭澎也認(rèn)為，在全國(guó)各地賣地收入均比較高的大環(huán)境下，佛山狀況可以理解。

　　過去五年中，2013年土地市場(chǎng)最火熱。公開數(shù)據(jù)顯示，2013年，佛山市通過“招拍掛”公開市場(chǎng)共供應(yīng)各類型用地451宗，總供應(yīng)用地面積1654.9萬平方米，總成交用地面積1344.73萬平方米，總成交金額653.18億元，較2012年增長(zhǎng)48.1%。其中，商住用地出讓成交金額高達(dá)624億元，同比增幅高達(dá)49.4%，占財(cái)政總收入的42%，達(dá)到近五年峰值。

　　據(jù)彭澎觀察，產(chǎn)生這一現(xiàn)象的原因，除了賣地收入增多外，或許與佛山制造業(yè)轉(zhuǎn)型等因素相關(guān)。

　　追問

　　土地市場(chǎng)負(fù)增長(zhǎng)拐點(diǎn)要到否

　　今年是近7年來，土地出讓規(guī)模、土地單價(jià)同比首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，這是否意味著佛山土地市場(chǎng)的“拐點(diǎn)”到了？

　　記者注意到，政府采取了一些措施，但今年禪城仍有土地降價(jià)后再拍仍然流拍。開發(fā)商表示，在買地時(shí)不僅關(guān)注價(jià)格，更關(guān)注土地本身的素質(zhì)。另外，開發(fā)商反映，自從佛山房產(chǎn)新政出臺(tái)后，商業(yè)用地出讓比例明顯增加，但現(xiàn)在佛山商業(yè)地產(chǎn)已呈飽和之勢(shì)，開發(fā)商大規(guī)模拿商業(yè)地勢(shì)必增加開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

　　對(duì)比2008年及2014年土地市場(chǎng)走低的情況，丁力指出，兩者低迷的原因并不相同?！?008年主要是受國(guó)際金融危機(jī)影響，現(xiàn)在有可能是行業(yè)本身的發(fā)展問題，經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入‘新常態(tài)’?！倍×忉屨f。

　　另外，隨著佛山土地存量減少，如何更好地開發(fā)利用土地？

　　丁力認(rèn)為，既需要提高土地利用效率，也需要兼顧公平?！疤岣咄恋乩眯?，以投入產(chǎn)出比算，多建設(shè)些收益更好的項(xiàng)目。同時(shí)，公平也是非常重要的，切忌為了效率丟了公平?！倍×?qiáng)調(diào)說。