雖然限購令無法解除，限高令卻可以取消。12月13日晚，北京市住建委發(fā)布公告，曾經(jīng)創(chuàng)下北京樓面價(jià)紀(jì)錄的融創(chuàng)農(nóng)展館項(xiàng)目正式領(lǐng)取預(yù)售許可證，住宅均價(jià)達(dá)到16.5萬元/平方米。業(yè)內(nèi)分析，融創(chuàng)農(nóng)展館項(xiàng)目的高價(jià)獲批，一方面說明北京在高端市場的松綁已經(jīng)全面徹底，另一方面，此舉更會(huì)引來原本計(jì)劃低價(jià)入市的其他高地塊項(xiàng)目的跟進(jìn)，會(huì)進(jìn)一步加重本已白熱化的北京頂級豪宅市場競爭。

　　單價(jià)超16.5萬闖關(guān)成功

　　融創(chuàng)農(nóng)展館項(xiàng)目的預(yù)售許可證信息顯示，該項(xiàng)目名為“觀瀾嘉苑”，此次批準(zhǔn)的7號樓共計(jì)51套房源，其中35套為住宅，16套為商業(yè)。住宅的擬售均價(jià)為16.5023萬元/平方米，其中3單元701房最高，達(dá)到190821元/平方米，而4單元602房的總價(jià)最高，達(dá)到7107萬元。

　　事實(shí)上，融創(chuàng)農(nóng)展館項(xiàng)目的“出身”已經(jīng)決定了其成品房售價(jià)不可能低于一般豪宅：去年9月，融創(chuàng)以21億元的總價(jià)，加異地建27.8萬平方米醫(yī)院的代價(jià)奪得了該地塊，折合樓面價(jià)73099元/平方米，彼時(shí)業(yè)內(nèi)普遍猜測，融創(chuàng)農(nóng)展館項(xiàng)目的定價(jià)會(huì)在15萬元/平方米以上。

　　北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉計(jì)算，如果按照平均售價(jià)16.5萬元/平方米計(jì)算，項(xiàng)目總貨值在97.6億元左右，如果后續(xù)項(xiàng)目有一定溢價(jià)，其總貨值可以突破100億元，而相對于此，該項(xiàng)目的土地成本、建安、稅費(fèi)以及管理成本合計(jì)為60億元，剩下的為資金成本?！叭绻凑?0%的年資金成本計(jì)算，銷售周期長短將成為該項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵?！睆埓髠ト缡钦f。

　　高端項(xiàng)目徹底松綁

　　“16.5萬元的單價(jià)對于現(xiàn)房頂豪來說并不是最高價(jià)格，但是期房拿到如此之高的預(yù)售價(jià)格是此前沒有的?！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅指出，目前的獲批價(jià)格是封頂價(jià)格，實(shí)際銷售價(jià)格肯定要低于該價(jià)格。

　　“高價(jià)格往往引發(fā)高關(guān)注度，無形中對項(xiàng)目起到了宣傳的作用；另一方面，融創(chuàng)通過該產(chǎn)品的入市，能夠強(qiáng)化資本市場對其高端物業(yè)運(yùn)營商的認(rèn)同，并且在近期陷入融綠股權(quán)之爭的漩渦中時(shí)，高價(jià)項(xiàng)目的獲批更是釋放了其有實(shí)力、有資金收購企業(yè)股權(quán)的信心。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)如是分析。

　　在郭毅看來，融創(chuàng)農(nóng)展館地塊獲批價(jià)格遠(yuǎn)超預(yù)期，更是意味著北京市相關(guān)部門對于高端豪宅預(yù)售價(jià)格管控的進(jìn)一步松綁。

　　頂豪競爭白熱化啟幕

　　雖然融創(chuàng)農(nóng)展館地塊已經(jīng)獲準(zhǔn)入市，但融創(chuàng)官方網(wǎng)站還未對該項(xiàng)目進(jìn)行更新，項(xiàng)目營銷推廣也還未開啟，如此低調(diào)不禁讓人懷疑融創(chuàng)農(nóng)展館是否要等到現(xiàn)房再銷售。對此，郭毅回答：“既然以16.5萬元/平方米拿到了期房預(yù)售許可證，融創(chuàng)肯定不會(huì)等到現(xiàn)房再賣，為了躲避頂豪的競爭白熱化也要越早出手才好。”

　　根據(jù)北京中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，今年底至明年年中，就有融創(chuàng)農(nóng)展館項(xiàng)目、中赫萬柳書院、佳兆業(yè)廣場、遠(yuǎn)洋劉娘府地塊項(xiàng)目以及保利首開東壩項(xiàng)目將陸續(xù)入市，也不乏萬科北河沿甲柒拾柒號、保利海德公園等老項(xiàng)目的角逐。業(yè)內(nèi)人士判斷，2015年的北京頂豪市場，或?qū)⒊蔀楸本鞘懈偁幾罴ち业氖袌觥?

　　但頂豪的出貨量卻不甚樂觀。據(jù)北京中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，單價(jià)10萬元/平方米以上的豪宅今年共成交21套，而去年則為24套， 2012年和2011年分別為23套和28套。郭毅表示，頂豪的成交套數(shù)減少更為明年的市場帶來了更多不確定。

　　有市場聲音認(rèn)為，融創(chuàng)項(xiàng)目高價(jià)格獲批對這些還未報(bào)價(jià)的頂豪給出了定價(jià)的參考和信心。對此，一位做頂級豪宅代理的業(yè)內(nèi)人士表示，頂豪市場容量小，其高端客群不會(huì)單純看產(chǎn)品的價(jià)格，而是更加注重產(chǎn)品的綜合性價(jià)比，且目前頂豪市場形成了差異化競爭，因此跟進(jìn)提價(jià)不會(huì)成為主流。該人士分析稱：“以萬柳書院和融創(chuàng)農(nóng)展館為例，前者主打純住宅項(xiàng)目，適合低調(diào)客群，而后者具有都市會(huì)客廳的設(shè)計(jì)傾向，項(xiàng)目目標(biāo)客群的細(xì)分也決定了項(xiàng)目定價(jià)的差別，盲目跟進(jìn)漲價(jià)反而會(huì)削弱項(xiàng)目的競爭優(yōu)勢?！?/p>