廣鋼新城旁，“1.48萬(wàn)元/平方米起”的公寓廣告非常亮眼荔灣區(qū)公寓也打出“優(yōu)惠首付”的促銷

　　文/圖 羊城晚報(bào)記者 陳玉霞

　　在老城區(qū)，風(fēng)頭一度蓋過(guò)住宅的公寓產(chǎn)品，眼下風(fēng)光大不如前，近日市場(chǎng)出現(xiàn)降價(jià)促銷的現(xiàn)象。

　　日前，羊城晚報(bào)記者了解到，荔灣區(qū)某全新公寓項(xiàng)目，之前的“吹風(fēng)價(jià)”超過(guò)2萬(wàn)元/平方米，如今售價(jià)“插水”（粵語(yǔ)，指價(jià)格大幅下降），定出1.48萬(wàn)元/平方米起、均價(jià)1.6萬(wàn)元/平方米的開盤價(jià)。位于越秀區(qū)核心路段的某公寓產(chǎn)品，其特價(jià)單位比早前單位每平方米下降了數(shù)千元。

　　業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，面對(duì)一手住宅的強(qiáng)力促銷以及投資渠道的增加，公寓的投資優(yōu)勢(shì)逐漸被削弱，加上公寓自身供應(yīng)量巨大，中心區(qū)公寓的促銷成為必然。

　　市場(chǎng)直擊

　　新盤定價(jià)大降6000元/平方米

　　日前，位于荔灣西朗地鐵站附近的公寓新盤芳華都匯，高高掛出“廣鋼新城1.48萬(wàn)元/平方米起帶精裝”的宣傳畫。從廣鋼新城規(guī)劃圖看，該盤是在售樓盤中最靠近廣鋼新城的項(xiàng)目，而廣鋼新城的樓面地價(jià)最高已近2.1萬(wàn)元/平方米。一位在荔灣區(qū)做茶葉生意的老板林先生說(shuō)：“這個(gè)樓盤之前一直都說(shuō)要賣2萬(wàn)多元/平方米，我也登記了，現(xiàn)在這樣的報(bào)價(jià)我覺得可以接受，于是訂了一套?！睋?jù)了解，該盤自今年上半年開始接受咨詢登記，銷售人員的“吹風(fēng)價(jià)”維持在2萬(wàn)-2.2萬(wàn)元/平方米之間（帶裝修），如今最低價(jià)為1.48萬(wàn)元/平方米，比“吹風(fēng)價(jià)”大幅下降了6000元/平方米左右。不過(guò)，樓盤相關(guān)人士表示：“帶裝修均價(jià)是1.6萬(wàn)元/平方米，最好的單位售價(jià)要將近1.7萬(wàn)元/平方米。”以此計(jì)算，開盤價(jià)約是“吹風(fēng)價(jià)”的8折。記者在樓盤一個(gè)小時(shí)內(nèi)看到售出了20多套單位。同在芳村板塊的公寓項(xiàng)目邦華星際二期，新品價(jià)約為1.6萬(wàn)元/平方米，比首期售價(jià)降低了2000元/平方米，降幅約11%。

　　位于越秀區(qū)核心文德路的文德先生，近日推出部分特價(jià)公寓，最低售價(jià)為2.9萬(wàn)元/平方米，樓層、朝向好些的單位售價(jià)約為3.2萬(wàn)元/平方米，早前類似產(chǎn)品的售價(jià)超過(guò)4萬(wàn)元/平方米。在北京路經(jīng)商的黃先生說(shuō)：“這里的公寓有兩層空間，算起來(lái)單價(jià)和其他平層公寓差不多，特價(jià)單位比較劃算，60多平方米的單位可辦公，可自住?！?/p>

　　原因分析

　　老城公寓降價(jià)各有“內(nèi)因”

　　一向被譽(yù)為“皇帝女不憂嫁”的老城區(qū)物業(yè)，如今為何也要降價(jià)？越秀區(qū)某項(xiàng)目的營(yíng)銷老總坦言：“其實(shí)這半年市場(chǎng)行情真的比較差，住宅比公寓賣得好，但也難言火爆，只是平平穩(wěn)穩(wěn)慢慢賣。因此，對(duì)公寓而言，適當(dāng)降低售價(jià)可算是順應(yīng)市場(chǎng)的需要。”

　　記者走訪市場(chǎng)了解到，老城公寓降價(jià)有各自不同的原因。如邦華星際二期，售價(jià)比首期低11%左右，那是因?yàn)閮蓚€(gè)組團(tuán)距離較遠(yuǎn)，二期的配套、路段都不及首期好，因此售價(jià)相對(duì)低些。芳華都匯這個(gè)新盤已被整體轉(zhuǎn)手，新接手的商家華新集團(tuán)不想拖得太久，于是采取“親民價(jià)”策略，以求加快資金回籠速度，未來(lái)該集團(tuán)在廣州還有數(shù)個(gè)項(xiàng)目待開發(fā)。文德先生主要是因?yàn)橐恍┊a(chǎn)品面積較大，總價(jià)較高，趁年底對(duì)大戶型進(jìn)行促銷，“一些單位原來(lái)賣4萬(wàn)元/平方米，總價(jià)要300多萬(wàn)元，現(xiàn)在把帶裝修改為毛坯，就是為了降低購(gòu)房者的門檻?！变N售人員說(shuō)。

　　專家支招

　　供應(yīng)量大，合理定價(jià)為上策

　　盡管各盤降價(jià)都有理由，但在業(yè)內(nèi)人士眼中，公寓的整體行情確實(shí)不如今年上半年和去年?！肮a(chǎn)品同質(zhì)化越來(lái)越嚴(yán)重，投資功能在弱化，現(xiàn)在的公寓項(xiàng)目都不再談租客、年回報(bào)率，只能寄望樓價(jià)整體上漲帶來(lái)收益。很多公寓項(xiàng)目不注重后期經(jīng)營(yíng)管理，也是公寓越來(lái)越不受寵的原因?！狈綀A地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師鄧浩志認(rèn)為。

　　業(yè)內(nèi)資深分析師肖文曉表示，供應(yīng)量巨大是壓迫公寓調(diào)低售價(jià)的根本原因?！敖刂?1月底，廣州公寓庫(kù)存面積達(dá)96.6萬(wàn)平方米，是今年庫(kù)存量的第二新高（9月份庫(kù)存量最高，為101.4萬(wàn)平方米），按照近半年的平均成交量計(jì)算，去化周期為13個(gè)月，庫(kù)存壓力擺在這里，不降不行。而且即使降了價(jià)，但如果降價(jià)不到位，成交還是上不去，因?yàn)槠涑鲎饣貓?bào)率和目前市場(chǎng)上很多理財(cái)產(chǎn)品的回報(bào)率相比，已經(jīng)不具有優(yōu)勢(shì)了。”

　　中心區(qū)公寓不僅受到同區(qū)住宅產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)，更受到外區(qū)平價(jià)公寓的威脅?！巴鈬⑹蹆r(jià)大多在1萬(wàn)元/平方米左右，入市門檻四五十萬(wàn)元，只是中心區(qū)公寓的‘零頭’，這個(gè)影響也很大?！毙の臅哉f(shuō)。當(dāng)然，相比外圍項(xiàng)目，中心區(qū)公寓普遍擁有地段優(yōu)越、配套完善、租客群體較有實(shí)力、保值能力較強(qiáng)等優(yōu)勢(shì)，自住或辦公都會(huì)比較方便。