今年樓市經(jīng)歷一波三折 預(yù)計明年消化存量更具挑戰(zhàn)

　　文/廣州日報記者陶旺波

　　圖/廣州日報記者 張宇杰

　　核心提示：在10月份開始之前，誰也預(yù)料不到江門樓市會在2014年的最后三個月有如此火爆的局面，即便是在房貸放松政策出臺之初，不少江門房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也都保持著謹(jǐn)慎的樂觀，對于樓市成交旺盛的預(yù)期也要推遲到明年年初。但隨著時間的推移，江門樓市轉(zhuǎn)折性的表現(xiàn)著實給了房地產(chǎn)行業(yè)一個驚奇。而這種突然的轉(zhuǎn)折，也不是今年江門樓市的第一次。鑒于目前的狀況和數(shù)據(jù)，明年江門樓市恐怕將迎來更具挑戰(zhàn)的局面，市場走勢的波折，想必也少不了。

　　樓市連續(xù)兩個月成交高漲

　　根據(jù)江門市住建局發(fā)布的11月市場月報信息，11月蓬江、江海區(qū)新建商品房網(wǎng)簽面積20.77萬平方米，其中住宅面積17.89萬平方米，環(huán)比10月增長了29.7%，同比增長54.8%，住宅網(wǎng)簽套數(shù)1641套，在臨近年末指示創(chuàng)下今年月度成交新紀(jì)錄，環(huán)比10月增長26.9%，同比去年11月增長了76.1%。

　　在新的房貸政策、公積金政策催化下，這已經(jīng)是江門樓市連續(xù)第二個月成交大漲，10月份，在房貸新政出臺的第一個月，蓬江、江海區(qū)新建商品房網(wǎng)簽住宅面積13.96萬平方米，環(huán)比增長40.3%，住宅網(wǎng)簽套數(shù)1293套，環(huán)比增長32.6%。

　　如果說10月還有傳統(tǒng)的成交旺季和新政刺激的雙重助推，樓市成交的漲幅也屬于業(yè)內(nèi)普遍的共識 ，那么11月的成交量確實有些“出乎意料”了，畢竟，這是今年江門樓市少有出現(xiàn)的同比去年同期成交量上漲的現(xiàn)象。

　　年度成交套數(shù)將超去年

　　江門市住建局發(fā)布的11月市場月報信息同時顯示，1~11月江門市中心城區(qū)商品住宅累計網(wǎng)簽面積115.73萬平方米，同比減少5.4%；累計網(wǎng)簽10802套，同比增長2.6%。

　　江門蓬江、江海區(qū)的前11月住宅成交套數(shù)已經(jīng)破萬，達(dá)到了10802套。而根據(jù)市住建局2013年的年報，蓬江、江海區(qū)的去年成交套數(shù)為11664套，是江門樓市首次破萬。由于今年前11月的10802套成交量僅比去年全年的11664套少了862套，按照目前的形勢，12月份的成交套數(shù)超過這個數(shù)字幾乎沒有懸念，所以今年的成交套數(shù)也將超過去年，創(chuàng)下新高。

　　另外，對比數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，去年前11月樓市成交破千的月份僅有兩次，而今年前11月已經(jīng)出現(xiàn)了4次。而受房貸政策松綁、本地公積金政策放松、降息等的影響，房企推貨熱情高漲，購房者出手更加堅決，致使樓市成交量維持在高位。

　　傳統(tǒng)上年底也是房企推貨和提升銷量的關(guān)鍵時機，對于還沒有完成全年任務(wù)的房企而言，必定會爭取各種營銷手段來推動成交。因此，今年樓市的總體成交量高過去年已成必然，而比去年增加多少，則取決于江門房企在年底的促銷決心了。

　　今年樓市的三個轉(zhuǎn)折點

　　今年江門樓市的走勢可謂一波三折。由于去年的高成交量透支了今年年初的需求，加上整體經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)下滑的大環(huán)境影響，江門樓市在2月經(jīng)歷了一次較大的下滑，并從此陷入了長達(dá)4個月的萎靡不振階段，2月也是江門樓市今年的第一個轉(zhuǎn)折點。進(jìn)入周期性低谷后，江門樓市連續(xù)三個月成交量維持在800套左右。成交萎靡，房價卻在小幅震蕩中維持不變，2月房價6500元/平方米，3~5月江門市區(qū)房價始終在6700~7000元/平方米的高位區(qū)間內(nèi)，而市場上無論開發(fā)商和購房者都在持續(xù)觀望中。

　　今年江門樓市第二個轉(zhuǎn)折點是6月保利大都會引領(lǐng)的一次降價潮，此后，江門房價在6月降至6617元/平方米，并一路跌至9月的6118元/平方米。新貨開盤價大幅降低在一定程度上刺激了部分需求，也提振了樓市成交。從6月到9月，江門樓市的成交量基本上保持在900~1000多套，相比前一時期有了明顯增長。不過，由于江門樓市庫存持續(xù)高企，供過于求，降價刺激效果有限。

　　直到央行宣布調(diào)整房貸政策，這也是江門樓市在今年的第三次轉(zhuǎn)折。在大的政策環(huán)境寬松的背景下，江門樓市先后迎來了房博會、公積金貸款政策的放松等一系列的刺激因素，因此江門樓市也在最近兩個月迎來了成交高漲、房價回調(diào)的旺季。

　　樓市明年上半年或比今年上半年更復(fù)雜

　　不過，最近兩個月江門樓市的走勢逆轉(zhuǎn)并不能成為市場樂觀的基礎(chǔ)。江門房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，目前庫存量創(chuàng)下新高，房企不能盲目樂觀，大幅度漲價的條件并不存在，加快去庫存速度仍為當(dāng)下各大樓盤的首要任務(wù)。

　　華茵堡地產(chǎn)營銷總監(jiān)黃錦康認(rèn)為，目前樓市成交比較旺，主要是因為現(xiàn)在買房確實性價比很高，只要這種高性價比的局面持續(xù)下去，樓市就會繼續(xù)旺下去。

　　地產(chǎn)經(jīng)理譚華駒也表示，“政策各方面都已經(jīng)放松了，如果房企能繼續(xù)保持去庫存的價格定位，把目前相對實惠的房價持續(xù)下去，那么樓市成交還會在未來一段時間里持續(xù)下去?！?/p>

　　綜合各方面觀點來看，江門樓市成交旺盛的狀態(tài)可能還會像去年底今年初一樣持續(xù)到明年初，但由于樓市供需關(guān)系不平衡的狀況沒有根本性扭轉(zhuǎn)，因此樓市成交持續(xù)旺盛的前提是房企在價格上繼續(xù)給予購房者實惠。而由于市場需求已經(jīng)在今年第四季度得到較大的釋放，市場庫存卻還在增加，明年上半年，江門房企可能需要面對比今年上半年更復(fù)雜的局面。