“與市場(chǎng)人士的期望不同，住建部此次試點(diǎn)范圍初步定于租賃性保障房，持有型商業(yè)不在其中。其目的便是通過(guò)已建成的保障房資產(chǎn)證券化，盤活存量資產(chǎn)，提供后續(xù)建設(shè)資金，也可以使地方政府在保障房建設(shè)管理中承擔(dān)的“無(wú)限責(zé)任”變?yōu)椤坝邢挢?zé)任”，有效解決租賃型保障房資金短板?！?

　　記者獲悉，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部初步確定北京、上海、廣州、深圳四個(gè)特大城市REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）試點(diǎn)方向，試點(diǎn)范圍初步定于租賃性保障房，包括公共租賃住房、廉租房。

　　“與市場(chǎng)人士的期望不同，住建部此次試點(diǎn)范圍初步定于租賃性保障房，持有型商業(yè)不在其中。其目的便是通過(guò)已建成的保障房資產(chǎn)證券化，盤活存量資產(chǎn)，提供后續(xù)建設(shè)資金，也可以使地方政府在保障房建設(shè)管理中承擔(dān)的‘無(wú)限責(zé)任’變?yōu)椤邢挢?zé)任’，有效解決租賃型保障房資金短板?！币晃粰?quán)威人士透露。

　　目前，我國(guó)租賃性保障房建設(shè)資金來(lái)源主要是中央財(cái)政撥款、10％地方政府土地出讓金、住房公積金收益以及地方政府債、銀行貸款、信托、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)墊資等。原財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康表示，在資金來(lái)源上，租賃性保障房建設(shè)仍然延續(xù)了過(guò)去政府項(xiàng)目建設(shè)的融資模式，即以外部借款、尤其是銀行貸款為主的模式。在銀根收縮情況下，保障房建設(shè)面臨較大資金缺口。

　　按照保障房建設(shè)目標(biāo)，“十二五”期間將建設(shè)3600萬(wàn)套保障性住房，其中，廉租房和公租房占建設(shè)總量的40％，約1440萬(wàn)套。有業(yè)內(nèi)人士估算，以每套13萬(wàn)至14萬(wàn)元成本計(jì)算，租賃性保障房的建設(shè)資金需求將超2萬(wàn)億元。

　　租賃性保障房通過(guò)資產(chǎn)證券化，可擴(kuò)寬資金來(lái)源渠道，緩解租賃性保障房的建設(shè)資金壓力。上述權(quán)威人士介紹，根據(jù)此次試點(diǎn)方案，通過(guò)設(shè)立“特殊目的公司”（SPV），以對(duì)應(yīng)租賃性保障房項(xiàng)目為主要資產(chǎn)包，通過(guò)公募市場(chǎng)募集資金并掛牌交易，完成資產(chǎn)證券化。

　　用益信托研究員帥國(guó)讓認(rèn)為，監(jiān)管層大力推廣REITs產(chǎn)品，主要是房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇中的重要地位決定的。他認(rèn)為，隨著新一輪REITs試點(diǎn)臨近，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長(zhǎng)期面臨的融資難問(wèn)題有望“改善”。不過(guò)，這要解決好其間諸如法律界定、稅收優(yōu)惠等復(fù)雜關(guān)系。