隨著百貨業(yè)寒冬的來臨和“關(guān)店潮”的涌現(xiàn)，購物中心的優(yōu)越性開始逐漸顯現(xiàn)。經(jīng)過近年的蓬勃發(fā)展，中國購物中心已經(jīng)開始呈現(xiàn)“大躍進”的態(tài)勢，有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，到2015年，我國購物中心的總量將達4000多家。中國購物中心的建設(shè)規(guī)模為全球之最。

　　然而，購物中心數(shù)量井噴的背后，卻遭遇到招商難乃至經(jīng)營困難等現(xiàn)實困境。不過，對于起步華南，有著20多年發(fā)展經(jīng)驗的高德置地來說，項目選址的前瞻性、規(guī)劃開發(fā)的策略性，以及綜合業(yè)態(tài)的吸納能力與管理能力等，使得其在激烈的競爭面前依然信心十足。其珠江新城項目，按照“春夏秋冬”的節(jié)奏分步開發(fā)，逐步完善升級，做更好的自己，服務(wù)好商家和消費者的每一個春夏秋冬。

　　從4000家購物中心中脫穎而出，需具三方面優(yōu)勢

　　購物中心作為一種新型業(yè)態(tài)，不僅承載了傳統(tǒng)百貨業(yè)轉(zhuǎn)型突圍的夢想，也承擔了眾商家們的殷切期望。然而，隨著中國購物中心的“大躍進”式的發(fā)展，形勢也發(fā)生了一些微妙的變化。

　　中購聯(lián)行業(yè)研究報告資料顯示，至2013年底，中國購物中心的存量已經(jīng)達到3450家，中國購物中心的增長區(qū)間，從每年開業(yè)200—300家提高到現(xiàn)在的200—400家的水平，到2015年中國購物中心的總量將達4000多家，中國成為亞洲乃至全球商業(yè)地產(chǎn)最受矚目的熱點區(qū)域。

　　知名商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)公司CBRE分析調(diào)查全球180個城市購物中心建設(shè)狀況發(fā)現(xiàn)，雖然目前中國購物中心的建設(shè)規(guī)模為全球之最，但在購物中心數(shù)量快速增長的同時，也出現(xiàn)一些購物中心客流量下降，坪效收益降低的情況。有專家表示，中國購物中心經(jīng)過“大躍進”式發(fā)展后，已存在供過于求的隱憂。

　　業(yè)界分析，客流量下降原因有二：一是新商業(yè)中心增加，加劇了消費者分流、分化；二是電商沖擊較為嚴重。另外，商業(yè)中心在業(yè)態(tài)調(diào)整中，也出現(xiàn)了同質(zhì)化嚴重的問題，導致對消費者的吸引力減弱。

　　對此，高德置地相關(guān)高層深有共識：

　　“在美國這么發(fā)達的國家，它的購物中心的存量也只有200多個，而整個中國購物中心的存量就有4000多個，購物中心的競爭激烈可見一斑。在如此激烈的競爭態(tài)勢下，一個購物中心能否做好，主要取決于三方面：一是地段，一定是最重要的。第二是商業(yè)管理經(jīng)驗。第三是品類組合。”

　　商業(yè)項目的關(guān)鍵，除了地段，還是地段

　　業(yè)界有個說法，一個商業(yè)項目成功的關(guān)鍵，除了地段，還是地段。

　　高德置地廣場（廣州）位于廣州CBD核心地段：中央廣場綠核公園兩側(cè)，從東到西橫跨廣州新中軸線，優(yōu)越的地理位置，是珠江新城最具投資價值和發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)地塊。該項目的總建筑面積為92萬平方米，以22萬平方米的國際時尚購物中心、33萬平方米的超甲級寫字樓、5萬平方米卓美亞高德酒店和2.7萬平方米卓美亞禮庭公寓為一體，融購物娛樂、商務(wù)辦公、休閑居住于一體，成為新城市的文化地標。

　　不僅如此，其還擁有著便利的交通，地處地鐵3號線、5號線、APM線交匯處，也是多路公交站、旅游大巴總站、出租車?？空?，地面、地下有多條人行連廊與周邊建筑和中央廣場觀景臺相連，項目之間有多條空中連廊相通。

　　這些區(qū)域性大配套為高德置地廣場的成功，奠定了扎實的基礎(chǔ)。

　　“早在90年代，高德置地開始考察澳洲、美國等發(fā)達國家購物中心的情況。了解它們的業(yè)態(tài)規(guī)劃、運營管理的同時，高德在思考，在當下中國的GDP水平和競爭水平中，自己該怎么做？當時得出一個結(jié)論，回到國內(nèi)，還是要落地，要根據(jù)中國和廣州本土的特性來做?！?/p>

　　高德置地廣場項目開發(fā)的時候，天河城正在發(fā)展壯大；正佳廣場已經(jīng)初具雛形，業(yè)態(tài)、招商等等都相當不錯；而太古匯也在建設(shè)之中。在珠江新城的中軸，東塔、西塔、花城匯一、二、三期等都在規(guī)劃籌備中。

　　“通過詳細的市場分析后，我們決定走差異化之路。在高德置地廣場20幾萬平方米這樣的體量情況下，它既要考慮如何跟天河區(qū)、天河路商圈、珠江新城的大商圈的輻射力整合在一起，融入大商圈以提高整個大天河商圈的競爭力，又要考慮如何避免同質(zhì)化，避免互相擠壓，做出自己的特色?！备叩轮玫貜V場規(guī)劃的負責人如是表示。

　　規(guī)劃大計，需要商業(yè)管理經(jīng)驗的支撐

　　商業(yè)地產(chǎn)是百年大計，它跟住宅項目不同，不是靠快速出售、回籠資金后上馬新項目的方式進行，而是需要整體項目建設(shè)完畢后，帶來可持續(xù)的租金回報。如何做真正的可持續(xù)發(fā)展，是門大學問。

　　在高德置地集團看來，關(guān)鍵在于項目規(guī)劃的水平和具有商業(yè)管理經(jīng)驗的團隊的支撐。

　　高德置地項目的開發(fā)采取了春夏秋冬四個廣場分期開發(fā)的策略?！皬拇筇巵砜矗_馬不是一天建成的。分期開發(fā)，不僅是站在資金合理利用的角度，還是站在經(jīng)驗積累和規(guī)劃微調(diào)的基礎(chǔ)上。”

　　“從小處來看，你的建筑肯定是要合理的，你的動線規(guī)劃要是合理的，你的業(yè)態(tài)品類也要合理。如果你的硬件不合理，比如，你都沒有做餐飲功能，你的排污、油煙、空調(diào)都不行，那你怎么可能招商餐飲？一期一期是漸進的過程，可以調(diào)整完善?！备叩轮玫叵嚓P(guān)負責人如是說。

　　良好的項目規(guī)劃，還需要有經(jīng)驗的團隊去執(zhí)行。中國商業(yè)地產(chǎn)的興盛大約是從90年代初開始的，但是跟歐美等國家相比，我國在商業(yè)規(guī)劃和管理人才方面，是很稀缺的。

　　高德置地在這方面卻具有一定優(yōu)勢?！皬?993年公司成立以來，高德置地就專注商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)域。它具有20多年的經(jīng)驗和人才積累，很多團隊成員從是從基層成長起來的，更了解企業(yè)的發(fā)展。其次，商業(yè)地產(chǎn)要實現(xiàn)差異化發(fā)展，一定要學習別人的長處，最好的辦法就是人才引進。高德置地在商業(yè)團隊上，就聘請了很多香港的顧問公司和商業(yè)團隊。”

　　高德置地集團相關(guān)負責人介紹，高德置地人才致勝的另一個關(guān)鍵就是自身的創(chuàng)造?！皠?chuàng)造力是一個企業(yè)發(fā)展壯大的基因，必須要融入到各個環(huán)節(jié)中間。商業(yè)的創(chuàng)造力也是高德置地在秉承的?！?/p>

　　戰(zhàn)略結(jié)盟，成就獨特的品類組合優(yōu)勢

　　高德置地定位為專注商業(yè)的地產(chǎn)商，堅持長遠發(fā)展，堅持與戰(zhàn)略伙伴合作共贏。

　　為此，高德置地在各種業(yè)態(tài)上，都在尋找長遠的、緊密合作的戰(zhàn)略合作伙伴。比如，在百貨方面與廣百的合作，社區(qū)型購物中心方面與天河城百貨的合作，在超市方面與永旺合作，在影院方面與飛揚的合作，精品超市與olay展開合作，在餐飲方面，南海漁村是其合作伙伴。

　　高德置地相關(guān)負責人表示，高德置地在做大做強綜合型業(yè)態(tài)的時候，一直堅持合作品牌是自身商業(yè)發(fā)展的根本，“只有他們有生意做，他們賺錢了，他們才會跟著我們一起走。無論從零售的角度，餐飲的角度，文化娛樂的角度，教育培訓的角度，我們都將會堅持這種商業(yè)合作理念，那就是納入戰(zhàn)略合作，讓合作伙伴賺到更多的錢。”

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　　春夏秋冬廣場

　　驚艷你的四季

　　春廣場購物中心內(nèi)業(yè)態(tài)組合豐富，入駐品牌涵蓋生活、休閑、娛樂等多方面，從不同角度滿足各類人群多元的消費需求。在這里，無限演繹的生活風情，主題眾多的童話舞臺劇、多元化的休閑娛樂體驗、讓味蕾無限延伸的美食享受，融匯一體，搭建了呈現(xiàn)家庭溫情愉悅的平臺，構(gòu)筑了傳遞歡樂延續(xù)幸福的生活大劇場。

　　夏廣場購物中心入駐多家國際金融、銀行等企業(yè)機構(gòu)，形成了濃厚的特有的金融氛圍。“夏”同時兼具休閑娛樂功能，已有多家知名休閑娛樂商戶入駐，提供多元化的健康的休閑娛樂體驗。在這里，多元化的健康的休閑方式，勞逸完美結(jié)合，形成獨一無二的商務(wù)休閑氛圍。

　　秋廣場購物中心業(yè)態(tài)包含餐飲、美容spa、商業(yè)會所等，致力在工作之余為消費者提供身心的全方位尊享感受，在這里，咖啡的溫度溫潤綿長，談話也變得如此的酣暢淋漓，女士們的妖嬈風情可盡情展現(xiàn)，男士們的紳士氣度也可隨意彰顯，愉悅、休閑的生活態(tài)度創(chuàng)造無限的工作動力。

　　冬廣場購物中心依托國際品牌旗艦店、文化生活主題館、休閑業(yè)態(tài)，匯聚了城市的高端財智人士，在這里，是專屬制定的輕奢專享，以細膩高貴的藝術(shù)風格構(gòu)建而成的華麗空間，以真摯的情感營造愉悅的心靈感受。

　　撰文/于冬雪

　　通訊員：時輝 張舜武