2014年11月21日，中國(guó)人民銀行宣布將基準(zhǔn)貸款利率下降40個(gè)基點(diǎn)，同時(shí)下調(diào)存款利率。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)商，將是一個(gè)短期的利好。不過(guò)，對(duì)于近幾個(gè)月熱門的房地產(chǎn)投資信托（REIT），降息的利好作用并不見(jiàn)得非常明顯

　　“即使監(jiān)管政策松動(dòng)，中國(guó)房地產(chǎn)投資信托（REIT）在中短期內(nèi)不太可能取得重大發(fā)展?！痹u(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)評(píng)級(jí)分析師張怡對(duì)本報(bào)

　　記者表示。

　　開發(fā)商暫時(shí)松口氣

　　在過(guò)去的幾個(gè)月，中央及地方政府出臺(tái)了一系列的放松政策，使得房地產(chǎn)銷售有所反彈，但國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年1-10月份全國(guó)房地產(chǎn)銷售仍同比下降9.9%。不過(guò)，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾日前發(fā)布報(bào)告認(rèn)為，中國(guó)降息可能將改善房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇前景。

　　“我們相信，借款利率下降將改善潛在購(gòu)房者的意愿以及降低開發(fā)商的融資成本。”標(biāo)準(zhǔn)普爾分析師葉翱行認(rèn)為降息的決定將有助于減輕房地產(chǎn)開發(fā)商的壓力。

　　葉翱行認(rèn)為，銀行可能將擁有充裕的貸款額度來(lái)滿足按揭貸款需求的潛在增長(zhǎng)，因此他預(yù)測(cè)降息將吸引更多購(gòu)房者入市，并推動(dòng)行業(yè)全年銷售接近標(biāo)普的基準(zhǔn)情景預(yù)期，即預(yù)計(jì)2014年較2013年銷售下降5%。

　　截至10月末，標(biāo)準(zhǔn)普爾評(píng)級(jí)的開發(fā)商平均實(shí)現(xiàn)全年銷售目標(biāo)的76%；此次降息將提高部分開發(fā)商實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的可能性。

　　“降息還將在一定程度上減輕開發(fā)商的利息負(fù)擔(dān)?！比~翱行對(duì)記者表示。他認(rèn)為，受降息影響，由于境內(nèi)銀行借款依舊是開發(fā)商最主要的融資渠道（在標(biāo)普評(píng)級(jí)開發(fā)商的總債務(wù)融資中占據(jù)比例超過(guò)50%），大型開發(fā)商特別將從2015年融資成本下降中受益。此外，他還特別強(qiáng)調(diào)，流動(dòng)性仍然是實(shí)力較弱開發(fā)商的主要風(fēng)險(xiǎn)。

　　不過(guò)，這不代表住宅市場(chǎng)會(huì)實(shí)現(xiàn)大規(guī)模復(fù)蘇。

　　惠譽(yù)評(píng)級(jí)預(yù)計(jì)，2015年中，中國(guó)全國(guó)范圍內(nèi)住房銷售量變化將在-5%至+5%的范圍，這和2014年的低谷期相比不算是大幅反彈?；葑u(yù)在新發(fā)布的報(bào)告中表示，鑒于銷售量有可能維持在大約上一年的水平，中國(guó)住宅地產(chǎn)行業(yè)的評(píng)級(jí)展望為“穩(wěn)定”?；葑u(yù)預(yù)計(jì)，2015年年中境

　　內(nèi)融資條

　　件對(duì)開發(fā)商將更為有利，尤其會(huì)讓小型開發(fā)商受益。例如，境內(nèi)永續(xù)債券會(huì)更受開發(fā)商歡迎，從而逐步替代境內(nèi)信托貸款。

　　REIT難受益

　　今年4月，中信證券在國(guó)內(nèi)證交所上市了中國(guó)首個(gè)類似房地產(chǎn)投資信托（REIT）的產(chǎn)品。該REIT投資的是位于北京和深圳的兩座物業(yè)，總值約50億元。據(jù)了解，該產(chǎn)品以非公開發(fā)行的形式僅面向機(jī)構(gòu)投資者，投資期限為3—5年，與REIT的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)并不一樣。

　　目前，監(jiān)管機(jī)構(gòu)正在逐步批準(zhǔn)REIT試點(diǎn)，央行今年9月表示將推進(jìn)REIT試點(diǎn)計(jì)劃來(lái)支持地產(chǎn)開發(fā)商的合理融資需求。11月，中國(guó)住建部政策研究中心主任秦虹也表示，房地產(chǎn)資產(chǎn)已經(jīng)具備證券化條件。

　　其實(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者一直在研究利用資產(chǎn)證券化的方式來(lái)改善融資結(jié)構(gòu)并減輕來(lái)自非銀行金融機(jī)構(gòu)大量借款的還款壓力。根據(jù)中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，截止到2014年第三季度，房地產(chǎn)投向資金信托余額達(dá)到1.3萬(wàn)億元?；葑u(yù)最近發(fā)布的分析報(bào)告認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商將樂(lè)于在通過(guò)REIT上市部分出售投資類地產(chǎn)的

　　股權(quán)來(lái)實(shí)現(xiàn)去杠桿。

　　“不過(guò)，投資回報(bào)欠佳或仍限制中國(guó)房地產(chǎn)投資信托（REIT）的發(fā)展進(jìn)程?！被葑u(yù)分析師張怡表示。

　　張怡認(rèn)為，即使監(jiān)管政策松動(dòng)，REIT在中短期內(nèi)不太可能取得重大發(fā)展。她認(rèn)為，許多中國(guó)的投資類地產(chǎn)質(zhì)量較低，租金收益低于4%，且會(huì)被高于6%的較高國(guó)內(nèi)借款成本抵消，使得REIT單位持有人幾乎沒(méi)有利潤(rùn)可得。

　　張怡認(rèn)為，中國(guó)較高的借款成本意味著REIT的單位持有人沒(méi)有獲得來(lái)自杠桿的凈資產(chǎn)收益率強(qiáng)化效果。在這種環(huán)境下，REIT就會(huì)成為純粹的資本升值工具。

　　另外，目前的上市監(jiān)管規(guī)定不支持REIT上市。即使上市政策改變，商業(yè)地產(chǎn)供給過(guò)剩，租戶組合偏弱也將持續(xù)影響租金收益，這會(huì)讓許多中國(guó)地產(chǎn)公司的投資類地產(chǎn)不適合用于REIT開發(fā)。

　　惠譽(yù)的相關(guān)分析報(bào)告指出，雖然這些挑戰(zhàn)會(huì)在監(jiān)管政策松動(dòng)時(shí)阻礙大部分地產(chǎn)公司的REIT上市，但部分獲得較低融資成本的領(lǐng)先市場(chǎng)參與者可以為投資者提供合理收益，這可以增加他們成功實(shí)現(xiàn)REIT上市的機(jī)會(huì)。例如，華潤(rùn)置地（惠譽(yù)評(píng)級(jí)“BBB+”/展望穩(wěn)定）、方興地產(chǎn)（中國(guó)）有限公司（惠譽(yù)評(píng)級(jí)“BBB-”/展望穩(wěn)定）和大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)有限公司（惠譽(yù)評(píng)級(jí)“BBB+”/展望穩(wěn)定）都在中國(guó)的黃金地段擁有高質(zhì)量的零售或辦公樓地產(chǎn)。實(shí)際上，根據(jù)彭博資訊的數(shù)據(jù)，于2005年在香港上市、持有廣州辦公樓和購(gòu)物中心地產(chǎn)的越秀REIT，其在過(guò)去5年中總投資回報(bào)年增長(zhǎng)達(dá)到14%（紅利用于再投資）。

　　>>鏈接

　　房地產(chǎn)投資信托（Real Estate Investment Trust，簡(jiǎn)稱REIT），是一種類似封閉式共同基金，但投資標(biāo)的物為不動(dòng)產(chǎn)的投資工具。不動(dòng)產(chǎn)投資信托的特點(diǎn)是信托主要收入來(lái)自租金，因此收益較為穩(wěn)定，而信托亦必須將未來(lái)絕大部分的盈余用做派息。REIT是先向投資人募集資金，再用以投資不動(dòng)產(chǎn)。REIT具有所有權(quán)，平時(shí)收取租金并定期分配現(xiàn)金股利給投資人，若處分不動(dòng)產(chǎn)則收益或損失都?xì)w投資人。

　　與房地產(chǎn)投資信托（REIT）不同，投資者目前在信托公司購(gòu)買的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品主要是指房地產(chǎn)資產(chǎn)信托（Real Estate Asset Trust，簡(jiǎn)稱REAT），方式是先將不動(dòng)產(chǎn)交付信托，再將不動(dòng)產(chǎn)分為小單位的受益憑證售予投資人。與REIT不同，REAT是債權(quán)，投資人擁有的權(quán)利是定期取得利息及到期收回本金，相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)仍在原REAT的發(fā)行單位。