王金輝

　　制圖H120

　　兩套房，一套19000元/平方米，房本滿5年方可上市，收益需分成；一套18000元/平方米，分分鐘可以轉(zhuǎn)手，收益獨(dú)享，你會如何選擇？

　　12月，位于順義后沙峪的金地悅景臺自住房項(xiàng)目即將搖號，申購家庭討論最多的不是如何能買上，而是該不該買。因?yàn)?，附近小區(qū)最便宜的二手房報(bào)價(jià)比它還低。隨著商品房價(jià)格在逆市中持續(xù)下調(diào)，推出伊始異?；鸨淖宰⌒蜕唐贩?，卻因?yàn)閮r(jià)格“倒掛”變成了“雞肋”。

　　個(gè)案

　　后沙峪自住房：19000元/平方米

　　位于順義后沙峪的金地悅景臺自住房，12月即將搖號。按照開發(fā)商官方網(wǎng)站上的介紹，項(xiàng)目有方正戶型、零浪費(fèi)空間、清風(fēng)廚房、闊尺主臥，周邊有京平、京承、機(jī)場高速、地鐵15號線等多維交通路網(wǎng)與北京城緊密聯(lián)系。業(yè)主入住后，還將開通定制商務(wù)公交專線。

　　不過，這些看起來“高大上”的字眼，卻未能完全抓住自住房申購家庭的心。在名為“血拼自住房”的論壇上，網(wǎng)友們討論最集中的焦點(diǎn)，不是搖號時(shí)能不能排在列隊(duì)的前面，而是這個(gè)項(xiàng)目究竟值得不值得拿下。

　　“單價(jià)太貴了。順義的房價(jià)是去年暴漲上去的，本來就虛高，過度透支了未來十年的價(jià)格，現(xiàn)在按照虛高的房價(jià)七折定價(jià)，老百姓哪能買得起。再說了，周邊二手房急劇下跌，早已沒有七折優(yōu)惠了。”有網(wǎng)友在論壇上留言，買自住房已經(jīng)不如買二手房劃算。

　　實(shí)際上，此前，同樣位于后沙峪的住總滿庭芳自住房，以19000元/平方米的價(jià)格入市銷售，就曾經(jīng)遭過“價(jià)格高”的質(zhì)疑，也被爆出過“優(yōu)先家庭選房棄購率高達(dá)97%”的消息。

　　周邊二手房報(bào)價(jià)：18000元/平方米

　　自住房已經(jīng)比商品房還要貴？為了求證論壇網(wǎng)友的說法，昨天，記者以看房人的身份對周邊的二手房小區(qū)進(jìn)行了調(diào)查。

　　在鏈家地產(chǎn)裕祥花園小區(qū)的門店，記者看到了一套99平方米的南北通透二手房，報(bào)價(jià)180萬元，折合單價(jià)18182元/平方米。經(jīng)紀(jì)人李先生向記者介紹，此房以前是出租房，但租客已經(jīng)搬走，房子正空置著。業(yè)主現(xiàn)在著急出售，所以報(bào)價(jià)比掛牌的同戶型其他房源要便宜出15萬元。

　　“180萬元是底價(jià)了？還有商量余地？”記者試探性地問了一句，李先生立馬爽快地回應(yīng)，降個(gè)3萬元沒問題，“我和業(yè)主談過，177萬元就愿意賣。當(dāng)然，如果您想175萬元拿下，恐怕得坐下來仔細(xì)聊聊?！?

　　記者算了一筆賬，假使就按照177萬元的價(jià)格購買這套房源，算上1.5%的契稅和1%的個(gè)稅后，總房款接近181.5萬元，折合單價(jià)18330元/平方米，確實(shí)比金地.悅景臺19000元/平方米的售價(jià)便宜。

　　“18000元/平方米的價(jià)格是小區(qū)的最低報(bào)價(jià)么？”對于記者的又一個(gè)問題，經(jīng)紀(jì)人李先生表示，裕祥花園的個(gè)別大戶型房源報(bào)價(jià)更低，最便宜的一套157平方米戶型，業(yè)主的報(bào)價(jià)僅到15000元/平方米。

　　“小區(qū)一些性價(jià)比高的房子，比自住房還劃算?！崩钕壬鲃犹峒?，小區(qū)不遠(yuǎn)處就有一個(gè)滿庭芳的自住房項(xiàng)目，毛坯房，銷售均價(jià)19000元/平方米，得滿5年后才能上市銷售?！芭c其花19000元/平方米買套有限制的房子，還不如買個(gè)有100%產(chǎn)權(quán)的商品房呢。”

　　在鏈家地產(chǎn)的房源信息里，低于19000元/平方米的二手房還有好幾套。而根據(jù)其網(wǎng)站上的統(tǒng)計(jì)，10月裕祥花園的房源成交均價(jià)為19954元/平方米，較9月略有上漲。這個(gè)均價(jià)，和自住房的銷售價(jià)格相差無幾。

　　現(xiàn)象

　　多個(gè)自住房項(xiàng)目價(jià)格優(yōu)勢均已減弱

　　實(shí)際上，從今年7月份開始，關(guān)于自住房比商品房價(jià)格還要低的話題，就一直被申購家庭和媒體記者頻繁提及。有些中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)測數(shù)據(jù)，同樣也是“唱衰”自住房。

　　盡管比商品房便宜的自住房并不是普遍現(xiàn)象，但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過4個(gè)月的市場發(fā)酵，截至目前，自住房相比商品房的價(jià)格優(yōu)勢確實(shí)一直在減弱。

　　位于朝陽北路的自住房，銷售均價(jià)22000元/平方米。7月份，周邊最便宜的二手房是南太平莊北巷小區(qū)，平均成交價(jià)29000元/平方米，最低報(bào)價(jià)24000元/平方米。今天上午，記者再次咨詢了南太平莊北巷小區(qū)，發(fā)現(xiàn)小區(qū)里最便宜的一套房源，120平方米報(bào)價(jià)260萬元，折合單價(jià)21667元/平方米。而曾經(jīng)24000元/平方米到25000元/平方米的最低報(bào)價(jià)，也變得比以往普遍，經(jīng)紀(jì)人給記者列出的好幾套房源的單價(jià)都在25000元/平方米上下。同時(shí)，另外一個(gè)品質(zhì)稍高的富華家園小區(qū)，最低的房源報(bào)價(jià)也達(dá)到了23000元/平方米。

　　另一個(gè)自住房扎堆的東壩區(qū)域，已經(jīng)啟動了網(wǎng)申的保利首開麗灣家園自住房，銷售均價(jià)22000元/平方米。上午，記者也咨詢了附近的朝陽新城小區(qū)和康靜里小區(qū)?？奠o里小區(qū)里，滿五年唯一的二手房源，最低報(bào)價(jià)是21900元/平方米。朝陽新城小區(qū)，幾套經(jīng)轉(zhuǎn)商的兩居和三居戶型，加上稅費(fèi)后的單價(jià)折合25000元/平方米上下。就在7月份，這樣的房源售價(jià)接近27000元/平方米。

　　“隨著二手房市場的降價(jià)，自住房和商品房的價(jià)差在逐漸縮小，這是市場變動后的正常現(xiàn)象?！北本┲性禺a(chǎn)市場總監(jiān)張大偉告訴記者，單純從數(shù)字上看，自住房的價(jià)格優(yōu)勢確實(shí)在縮小，考慮到自住房未來出售的種種限制，部分購房人自然會產(chǎn)生觀望、猶豫的心理。

　　自住房怎么了

　　房價(jià)不斷下探

　　導(dǎo)致先熱后冷

　　2013年10月23日，北京市住建委發(fā)布了《關(guān)于加快中低價(jià)位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見》，面向社會推出自住型商品房。當(dāng)時(shí)，由于北京商品房市場價(jià)格大幅攀升，定價(jià)是周邊商品房7折的自住房，立即引起了購房人的廣泛關(guān)注和贊嘆。首批三個(gè)項(xiàng)目啟動網(wǎng)上申購時(shí)，更是出現(xiàn)了申購人數(shù)太多而致網(wǎng)站癱瘓的景象。

　　然而，從今年4月份起，隨著商品房市場在逆境下的價(jià)格下探，自住房項(xiàng)目的光環(huán)也慢慢減少。在多次棄購被曝光后，自住房搖號也已經(jīng)從原先的只搖取優(yōu)先家庭，到優(yōu)先家庭和非優(yōu)先家庭全部進(jìn)入搖號池。

　　自住房怎么辦

　　等待市場變化

　　提升產(chǎn)品品質(zhì)

　　自住房能否突破目前的尷尬銷售困境？亞豪機(jī)構(gòu)營銷總監(jiān)郭毅告訴記者，唯一的辦法只有等待市場發(fā)生變化。隨著房地產(chǎn)調(diào)控手段從緊縮轉(zhuǎn)向?qū)捤?，隨著商品房市場價(jià)格逐漸復(fù)蘇，自住房的價(jià)格優(yōu)勢也會隨之恢復(fù)。

　　“當(dāng)然，從開發(fā)商的角度，可以在產(chǎn)品品質(zhì)上下點(diǎn)工夫?！惫阒毖裕缙诠?yīng)的自住房，因?yàn)樵趹粜?、裝修等方面的瑕疵，引起了購房人的不滿。如果自住房的品質(zhì)能實(shí)現(xiàn)和商品房的趨同，購房人也會更傾向自住房，畢竟從整體看自住房價(jià)格仍存在一些優(yōu)勢。

　　自住房何處去

　　目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)

　　可以適時(shí)退出

　　對于自住房銷售陷入困境，有業(yè)內(nèi)人士卻表示并不擔(dān)憂。

　　“自住房的出臺，本就是為了平抑上漲的房價(jià)?！币晃徊辉妇呙臉I(yè)內(nèi)人士告訴記者，從目前看，自住房平抑房價(jià)的目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，不必過于苛求目前出現(xiàn)的棄購率高的銷售困境。畢竟，目前沒有哪個(gè)自住房項(xiàng)目最終沒有賣出去?！霸谖铱磥?，自住房就和當(dāng)初的經(jīng)適房一樣，是一種行政化手段下的特殊房源。隨著其平抑房價(jià)目的的實(shí)現(xiàn)，自住房也可以在適當(dāng)時(shí)機(jī)退出市場?！?