房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)第一太平戴維斯日前發(fā)布全球世界級(jí)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告，以倫敦、紐約、巴黎、香港、悉尼、莫斯科、東京、新加坡、上海、孟買、里約熱內(nèi)盧及迪拜12座城市為代表，對(duì)全球房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)向、全球住宅價(jià)格趨勢(shì)以及未來(lái)全球房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行展望。報(bào)告預(yù)測(cè)，到2020年倫敦將成為全球房地產(chǎn)價(jià)格最高的城市。

　　經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇推高倫敦房?jī)r(jià)

　　報(bào)告認(rèn)為，作為英國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的核心，倫敦房屋的租金不斷上漲，將挑戰(zhàn)經(jīng)濟(jì)承受能力。

　　倫敦房地產(chǎn)市場(chǎng)作為“投資避風(fēng)港”，其住宅與商業(yè)資產(chǎn)吸引了大量尋求資本升值或財(cái)富保值的投資者。然而第一太平戴維斯估計(jì)，由于高端資產(chǎn)上漲乏力，投資者可能更專注于投資回報(bào)。他們會(huì)將目光轉(zhuǎn)向收益率更高的大倫敦市二級(jí)地段。

　　根據(jù)寫字樓與住宅租賃成本計(jì)算，倫敦的居住與工作成本指數(shù)目前排名第一。租金上漲給經(jīng)濟(jì)承受力施壓，可能因此削弱倫敦的全球競(jìng)爭(zhēng)力。例如，倫敦小硅谷及周邊擁有不少租賃成本低的寫字樓，住宅租金也在合理承受范圍之內(nèi)，這對(duì)技術(shù)類公司有很大吸引力。但由于城區(qū)復(fù)興計(jì)劃的實(shí)施，新項(xiàng)目?jī)r(jià)格偏高，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出原目標(biāo)租戶的承受能力，倫敦中心地段面臨喪失活力的風(fēng)險(xiǎn)。

　　對(duì)于香港的房?jī)r(jià)，報(bào)告認(rèn)為，伴隨房地產(chǎn)成本縮減、港幣走弱，香港的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力會(huì)增強(qiáng)。第一太平戴維斯世界研究團(tuán)隊(duì)的負(fù)責(zé)人、報(bào)告的作者巴恩斯（YolandeBarnes）認(rèn)為，如果中國(guó)內(nèi)地進(jìn)一步開(kāi)放經(jīng)濟(jì)，香港或許不再是中國(guó)內(nèi)地通向世界的橋梁。目前，香港的主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)包括金融服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)、貿(mào)易與物流以及專業(yè)服務(wù)業(yè)，有必要在此基礎(chǔ)上推進(jìn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)多元化。

　　紐約的房屋租金不斷刷新歷史紀(jì)錄，但報(bào)告認(rèn)為，稅率上調(diào)或?qū)~約房地產(chǎn)市場(chǎng)施壓。紐約市市長(zhǎng)比爾·德·布拉西奧（BillDeBlasio）誓言縮小該市貧富差距，提議革新房產(chǎn)稅體系，將稅收重點(diǎn)向高端房產(chǎn)轉(zhuǎn)移。稅率的增加將加重紐約房產(chǎn)市場(chǎng)的負(fù)擔(dān)。中期來(lái)看，貸款利率的上調(diào)將對(duì)住宅價(jià)格的漲勢(shì)形成抑制。

　　上海房?jī)r(jià)開(kāi)啟“減速擴(kuò)張”時(shí)代

　　在這份榜單上，上海排在第十位。報(bào)告認(rèn)為，上海已經(jīng)設(shè)立自由貿(mào)易區(qū)，作為若干社會(huì)與經(jīng)濟(jì)改革的試驗(yàn)點(diǎn)。改革落實(shí)進(jìn)程緩慢，長(zhǎng)期如何發(fā)展的問(wèn)題也仍待解決。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)依賴于施工建設(shè)，因此建設(shè)活動(dòng)的減少是一個(gè)不利因素。長(zhǎng)期來(lái)看，隨著建設(shè)規(guī)模的縮小，經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張速度也會(huì)變慢。

　　隨著品位的提高與“名牌疲勞”的出現(xiàn)，中國(guó)消費(fèi)者對(duì)名牌奢侈品的需求已有衰減之勢(shì)。而在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，光鮮璀璨的大牌房產(chǎn)仍備受追捧。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，含有更多中國(guó)特色建筑元素的房產(chǎn)可能會(huì)出現(xiàn)需求。

　　此外，報(bào)告指出，中國(guó)中央政府正著手將相當(dāng)部分的決策權(quán)力下放給地方政府。預(yù)計(jì)隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)改革試水的推進(jìn)，權(quán)力下放的做法將更加深入。

　　多個(gè)城市房?jī)r(jià)存變數(shù)

　　報(bào)告預(yù)計(jì)，巴黎、東京、新加坡、莫斯科等地的房?jī)r(jià)會(huì)發(fā)生較大的變化。比如巴黎目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)不佳，這給國(guó)際買家創(chuàng)造了機(jī)會(huì)，因此房?jī)r(jià)具備上漲空間。巴黎是全球最受歡迎的旅游目的地城市之一，每年接納游客3200萬(wàn)人次，其中外國(guó)游客約占一半。2013年，巴黎接納中國(guó)游客140萬(wàn)人次，直接購(gòu)物消費(fèi)占總消費(fèi)額的47%。預(yù)計(jì)2014年中國(guó)游客數(shù)量將增至180萬(wàn)人次。在旅游消費(fèi)熱的刺激下，奢侈品零售領(lǐng)域迎來(lái)巨額投資，此種現(xiàn)象在未來(lái)數(shù)年仍將具有重要意義。

　　而日本東京由于要主辦2020年奧運(yùn)會(huì)，新基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目將主要集中在東京灣地區(qū)，這將催生新的公寓與寫字樓項(xiàng)目。預(yù)計(jì)短期內(nèi)日本經(jīng)濟(jì)將呈現(xiàn)小幅增長(zhǎng)走勢(shì)，頂級(jí)寫字樓需求將維持高位。

　　新加坡樓市降溫措施繼續(xù)壓制高端住宅市場(chǎng)，2014年下半年充滿挑戰(zhàn)。市場(chǎng)調(diào)控措施變相提高了購(gòu)買力，有助于保持新加坡的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力，因此未來(lái)數(shù)年中將繼續(xù)存在。

　　由于俄羅斯經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)減速，莫斯科對(duì)國(guó)內(nèi)資金的依賴性將逐漸增強(qiáng)。但國(guó)內(nèi)超級(jí)富豪數(shù)量較少，且資金缺乏流動(dòng)性，可能會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入停滯。2018年國(guó)際足聯(lián)世界杯將在莫斯科舉辦，屆時(shí)莫斯科將成為全球的關(guān)注焦點(diǎn)。雖然這一事件將促進(jìn)這座城市主要基礎(chǔ)設(shè)施的改善，但吸引外來(lái)投資的機(jī)會(huì)仍將有限。

　　炒作因素不可低估

　　報(bào)告指出，投資者炒作將繼續(xù)推漲悉尼和迪拜的高端住宅價(jià)格。

　　巴恩斯認(rèn)為，未來(lái)五年中，高層住宅將是悉尼市場(chǎng)表現(xiàn)最好的板塊。不過(guò)，受亞洲經(jīng)濟(jì)走勢(shì)趨緩、國(guó)際原材料需求減少的影響，澳大利亞的經(jīng)濟(jì)近年有所冷卻。由于短期內(nèi)利率或?qū)⑸险{(diào)，而自住購(gòu)房需求滯緩，房?jī)r(jià)增速可能再度回落。是否進(jìn)一步放開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)以吸引外資是悉尼面臨的重大考驗(yàn)。

　　迪拜近年來(lái)的房?jī)r(jià)漲幅可謂驚人，但價(jià)格本身仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他世界城市。在阿聯(lián)酋聯(lián)邦按揭貸款限制（目前期房的貸款比例上限為50%）以及房產(chǎn)登記費(fèi)加倍（但加倍后也僅為4%）的影響下，成交數(shù)量的增速已經(jīng)放緩，市場(chǎng)呈現(xiàn)些許平穩(wěn)跡象。

　　此外，由于世界杯結(jié)束，里約熱內(nèi)盧的房地產(chǎn)市場(chǎng)將在2016年的奧運(yùn)會(huì)到來(lái)時(shí)再次出現(xiàn)大發(fā)展。而孟買房產(chǎn)市場(chǎng)的新增供應(yīng)量一直維持高位。預(yù)計(jì)隨著經(jīng)濟(jì)前景改善，居住需求回暖，市場(chǎng)供求關(guān)系有望再次實(shí)現(xiàn)平衡。