□金證券記者 儲偉偉

　　繼10月份業(yè)內(nèi)瘋傳，財政部門或?qū)⒍址繝I業(yè)稅征免時限由5年改為2年后，11月17日又有消息稱，財政部稅政司召集北京大型二手房中介召開座談會。再次點燃了市場對二手房交易營業(yè)稅調(diào)整的預(yù)期。

　　今年10月，有業(yè)內(nèi)人士稱，如果10月地產(chǎn)銷量再不起步，財政部會祭出減稅大招：個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由5年恢復(fù)至兩年，并稱消息不是空穴來風(fēng)。隨后“5改2”的傳聞引發(fā)熱議。甚至有媒體稱，天津地稅局明確于11月1日執(zhí)行此政策，但天津地稅政務(wù)網(wǎng)隨后辟謠稱消息不實。

　　11月17日又有消息稱，財政部稅政司為某項課題研究，召集北京大型二手房中介召開座談會，調(diào)研北京地區(qū)住房市場狀況，參會者包括中原地產(chǎn)、鏈家地產(chǎn)等。這一消息再次引發(fā)外界對二手房交易營業(yè)稅調(diào)整的猜想。

　　我愛我家南京市場總監(jiān)胡涓涓對《金證券》記者說，目前尚未接到相關(guān)通知，“5改2”的說法僅止于傳聞。

　　“如果政策真的落實，確實能降低買家的購房成本，有利于刺激二手房交投活躍度，但對整個市場的影響不會太大?！焙镐阜治龇Q，二手房交易的掛牌價通常是賣家凈得價，名義上營業(yè)稅是針對賣家征收，但在交易過程中，大部分仍然會轉(zhuǎn)嫁到買家頭上。以成交價100萬元但未滿五年的房子來算，按照5.6%的征收標(biāo)準(zhǔn)，需要支付5.6萬元。

　　“盡管5.6%的營業(yè)稅基本上是買家出，但是不少房東考慮到買家的接受程度，會稍微降低一點房價，否則很難出手?！蹦炒笮椭薪闄C(jī)構(gòu)的二手房經(jīng)紀(jì)人王輝對《金證券》記者說，以南京南湖地區(qū)的二手房做例子，五十幾平方米的小兩房，小區(qū)均價是95萬元，如果不滿五年的話，房東為了盡快脫手，一般會把交易價的預(yù)期定在90萬-92萬元左右。因為加上營業(yè)稅的話，買房者實際付出的價格已經(jīng)超過95萬元。

　　10月底，住建部政策研究中心副主任王玨林曾就營業(yè)稅“5改2”表示，“今年沒戲，明年有沒有希望要看是否能列入明年的立法計劃”。

　　亦有業(yè)內(nèi)人士分析稱，該項刺激措施最快要到明年1月之后才有機(jī)會出臺，因主管部門對“9·30”央行信貸寬松政策的市場觀察期至少要有一個季度，其間如果接連出臺其他措施，反而不好衡量單一措施對市場的具體作用有多大。

　　“5改2”仍止于傳聞

　　“等貸”、加價情緒蔓延

　　近十年，為遏制房價過快上漲，國家頻繁調(diào)整二手房交易稅。

　　2005年，營業(yè)稅免征期限由“一年”調(diào)整為“兩年”；2006年6月由“兩年”延長至“五年”；2009年全球金融危機(jī)，重新調(diào)整為“兩年”；直至2009年12月，國務(wù)院常務(wù)會議上將免征期限由“兩年”調(diào)整為“五年”。此外，2011年1月的國務(wù)院常務(wù)會議上決定，在免征營業(yè)稅期限五年的基礎(chǔ)上，將此前的二手房銷售總額差額計征改為全額計征。

　　有地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士分析，此番營業(yè)稅“5改2”的猜測，和限購限貸政策相繼放開卻未達(dá)到刺激樓市迅速回暖的預(yù)期效果不無關(guān)系。

　　“十一”長假前一天，央行與銀監(jiān)會突然發(fā)布取消樓市限貸的通知，對貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍；對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，再次申請貸款執(zhí)行首套房貸款政策。

　　“9·30”新政實施至今差不多50天。不過王輝對《金證券》記者反映，目前各銀行的房貸利率基本還是按照基準(zhǔn)利率實施，僅有極少數(shù)公司背景較好的客戶能夠拿到9.5折，比如來自世界五百強(qiáng)或是大型國企等。所謂7折下限，更是不可想象。

　　1+2聯(lián)合不動產(chǎn)市場部經(jīng)理王婷近日亦分析稱，“雖然前段時間出臺了較多政策，但是9.5折銀貸利率現(xiàn)在申請有門檻，而隨著政策逐漸放開，不少購房者仍然表示看好未來銀行利率折扣放開，所以‘等貸’成為主旋律。”

　　相比“等貸”者，準(zhǔn)備拋售二手房的房主卻有另外的心思。王輝對《金證券》記者說，近期有不少房東專門打電話給他，如果二手房交易稅從滿五年免征改成滿兩年的話，他們正在掛牌出售不滿五年但超過兩年的房子，就要提高價格。

　　買賣雙方的上述想法，對樓市成交量來說，不是個好消息。王輝對《金證券》記者說，從個人業(yè)務(wù)感受上來看，“十一”之前的這一輪刺激政策似乎并未對二手房交易量形成持續(xù)推動力?！袄孟⒁呀?jīng)在10月份釋放掉了，現(xiàn)在二手房交易又開始?xì)w于平淡了”，他似乎有些懷念去年3月份“國五條”推出時的瘋狂景象，那時購房者排隊過戶，有的二手房房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人因此月入十幾萬。

　　國稅總局摸底房地產(chǎn)稅費

　　國家統(tǒng)計局日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，10月份70個大中城市新房價格環(huán)比無一上漲，盡管環(huán)比降幅繼續(xù)收窄，但房價尚未止跌企穩(wěn)。

　　多位業(yè)內(nèi)人士分析，央行9·30新政之后，全國樓市確實出現(xiàn)一波回暖，但進(jìn)入11月后，回暖態(tài)勢并未得以持續(xù)，多地房地產(chǎn)市場成交再次趨于平淡。隨著經(jīng)濟(jì)下滑壓力的加大，政府或再次出手維穩(wěn)樓市。

　　關(guān)于二手房營業(yè)稅的相關(guān)政策，國稅總局正在研究，前一段時間總局也在部分重點城市進(jìn)行了有針對性的調(diào)研，并將當(dāng)前二手房市場的交易與稅收情況做了匯總。國稅總局的一位官員對記者表示。

　　此前國稅總局的確派出調(diào)研組對部分城市的房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅種進(jìn)行調(diào)研，并對二手房交易環(huán)節(jié)各稅種的稅收情況做了詳細(xì)的摸底。東部某省會城市政府部門的一位官員告訴記者，從國稅總局調(diào)研期間透露的情況來看，國稅總局確實有計劃對二手房交易營業(yè)稅做出調(diào)整，但是否會在今年年底出臺仍要視市場情況而定。

　　一位接近國稅總局的知情人士則表示，二手房營業(yè)稅政策在年底前進(jìn)行調(diào)整的可能性很大，預(yù)計在調(diào)整方向上國稅總局會給出一個比較寬泛的政策基調(diào)，但具體落地政策還需要各地出臺。

　　對稅費政策的調(diào)整不僅關(guān)系到市場，還關(guān)系到地方財政，二手房交易營業(yè)稅目前屬于各地稅局管理范疇，一旦做出調(diào)整會影響地方財政收入，所以目前國稅總局還需要對稅種價值做出全面評估。上述接近國稅總局的人士對記者表示。

　　實際上，差額稅制一直是樓市調(diào)控的重要手段，利用二手房交易營業(yè)稅來調(diào)整樓市早有先例。

　　1999年，為配合當(dāng)時國家住房制度改革，積極啟動住房二級市場，國家出臺優(yōu)惠政策提出，個人購買并居住超過一年的普通住宅，銷售時免征營業(yè)稅，且銷售時營業(yè)稅按銷售價減去購入原價后的差額計征。

　　此后，為了遏制房價過快上漲，國家頻繁調(diào)整二手房交易稅的免征期限。2005年，國務(wù)院為遏制投機(jī)炒作，穩(wěn)住房價，將前述免征營業(yè)稅期限“1年”調(diào)整為“2年”。2009年12月，國務(wù)院又將免征期限由“2年”調(diào)整為“5年”。2011年1月，在免征營業(yè)稅期限5年的基礎(chǔ)上，國務(wù)院將此前的二手房銷售總額差額計征改為全額計征。 華夏時報