商用物業(yè)

　　據(jù)高力國際最新發(fā)布的研究報告顯示，由于進入年底市場傳統(tǒng)消費旺季，本季度廣州零售消費市場表現(xiàn)較上半年有所回暖，整體零售物業(yè)租賃市場表現(xiàn)穩(wěn)健，較上半年活躍度上升。來自服飾、餐飲、休閑娛樂等業(yè)態(tài)品牌租賃需求上升。奢侈品牌對天河商圈青睞有加，多個項目繼續(xù)通過業(yè)態(tài)或主題定位調(diào)整提升競爭力。本季度，廣州大型購物中心市場新增約70000平方米供應(yīng)，約占整體庫存的2.2%。大型購物中心首層平均租金錄得每平方米每月人民幣724.7元。

　　整體空置率10.9% 較上季度下滑

　　高力國際數(shù)據(jù)指出2014年第三季度，位于番禺區(qū)的荔園新天地正式開業(yè)，為廣州大型購物中心新增約7萬平方米優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)供應(yīng)，約占整體庫存的2.2%。盡管有新增供應(yīng)沖擊，但得益于良好的租賃需求表現(xiàn)，加上新增項目在年初已通過試營業(yè)培育市場，本季度整體空置率水平錄得10.9%，較上季度有輕微下滑。

　　根據(jù)廣州政府相關(guān)部門、科研機構(gòu)和天河路商會共同發(fā)布的天河路商圈指數(shù)研究表示，隨著太古匯高端商業(yè)項目的開業(yè)，廣州國際奢侈品品牌的數(shù)量得到質(zhì)的提升，天河路商圈也成為眾多國內(nèi)外知名零售商和商品運營商首選的目標(biāo)市場。本季度，天河路商圈租賃較為活躍，主要租賃成交包括：紀(jì)梵希廣州首家精品店、服飾品牌I.T&A BATHING APE、餐飲品牌如TWG tea和鼎泰豐餐廳、護膚品品牌Fresh等落戶太古匯。時尚服飾品牌如MOUSSY、SLY及VICTORIA’S SECRET已落戶天河城廣場。正佳廣場通過調(diào)整業(yè)態(tài)，已引入休閑餐飲品牌樂凱撒，生活集合店走心生活館等。

　　核心商圈多個項目繼續(xù)通過業(yè)態(tài)或主題定位調(diào)整提升競爭力，如位于天河路的維多利廣場以快時尚品牌UNIQLO為核心主力店，轉(zhuǎn)型成為VT101快時尚體驗中心；時尚天河則通過“稻草人農(nóng)莊”繼續(xù)深化體驗式購物潮流。周邊商圈大型購物中心項目則更主要集中在引入休閑娛樂業(yè)態(tài)，如“百老匯”廣州首店選擇進駐白云新城凱德廣場；維納斯KTV選址番禺區(qū)荔園新天地，營業(yè)面積達(dá)5000平方米。

　　租金結(jié)構(gòu)性下調(diào)

　　2014年第三季度，全市大型購物中心首層平均租金錄得每月每平方米人民幣724.7元（按建筑面積），較上季度相比有輕微下調(diào)，主要由于周邊新增供應(yīng)租金偏低帶來的結(jié)構(gòu)性下調(diào)。核心商圈包括天河、越秀等項目平均租金基本保持穩(wěn)定，有輕微上升。周邊商圈如番禺、白云等區(qū)域為吸引主力商家進駐，提升項目入駐率，多在租金、免租期等方面提供一定優(yōu)惠。

　　高力國際指出，在宏觀經(jīng)濟環(huán)境方面，國內(nèi)及廣州經(jīng)濟增長預(yù)計都將保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢；根據(jù)中國社會科學(xué)院發(fā)布的最新預(yù)測結(jié)果，我國2015年經(jīng)濟增速將在7%左右，盡管較今年7.5%的預(yù)期繼續(xù)持放緩態(tài)勢，但整體仍處于合理區(qū)間。穩(wěn)健的經(jīng)濟運行環(huán)境將為零售消費市場帶來利好。受消費模式改變等因素影響，傳統(tǒng)購物中心業(yè)態(tài)等將面臨挑戰(zhàn)；隨著各購物中心加大體驗式、家庭消費業(yè)態(tài)比重，未來購物中心發(fā)展將形成新的業(yè)態(tài)格局。

　　供應(yīng)方面，高力國際預(yù)計，第四季度廣州將有包括番禺萬達(dá)廣場等投入市場，為大型購物中心市場提供約13萬平方米新增供應(yīng)。但根據(jù)項目目前招商情況，高力國際預(yù)計盡管有新增供應(yīng)入市，但整體空置率上升有限。由于新增項目位于城市外圍商圈，整體租金水平偏低，預(yù)計將在一定程度上拉低全市平均租金水平。

　　隨著中心區(qū)購物中心競爭加劇，加上廣州城市外擴發(fā)展態(tài)勢，周邊區(qū)域人口數(shù)量和消費力逐步提升，多個商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商選擇在城市外圍區(qū)域落子，如日本永旺夢樂城未來或?qū)⒙鋺魪V州知識城，萬達(dá)則計劃投資約500億元在廣州花都打造萬達(dá)文化旅游城。

　　南方日報記者 許蕾