□地產評論員 蔡琦雯

　　機會凸顯，但商戰(zhàn)激烈，如何選擇更有優(yōu)勢的商業(yè)地產項目？出手商業(yè)項目，除了對于產品本身“硬實力”的判斷，對于區(qū)域的選擇首當其沖。那些擁有規(guī)劃利好、擁有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，無疑將擁有更好的價值成長空間。

　　迪士尼區(qū)域臨近開園，主題投資窗口“又現(xiàn)”

　　今年以來迪士尼區(qū)域商業(yè)市場共計成交10.15萬平方米，較去年同期上漲41.77%。

　　迪士尼越來越近了，在上周舉行的2014中國國際旅游交易會上，上海迪士尼度假區(qū)首度參展。而到2015年底，上海迪士尼度假區(qū)將正式開業(yè)。

　　“綜觀樓市，對于重大活動和賽事，往往會提前有主題投資機會?！鄙虾Ｖ性芯孔稍儾扛呒壗浝睚徝糁赋?，回顧2008年的奧運會及2010年的世博會都是如此，在“主題”啟動前一至兩年內，輻射區(qū)域的商業(yè)投資都掀起了熱潮。如今距迪士尼開園時間約一年，正是較好的投資時機。

　　“今年以來，迪士尼輻射板塊有眾多商品住宅項目在售，且成交量較大，例如綠城玉蘭公館、陽光城愉景灣等?！暗掠拥禺a研究分析師趙葆根認為，這些住宅項目的建設也給區(qū)域的商業(yè)地產帶來了發(fā)展契機。

　　值得注意的是，距離迪士尼越近受到利好輻射就越明顯。龔敏指出，由于迪士尼附近對于建設商業(yè)的規(guī)劃限制，位于川沙板塊、距離迪士尼約3.5公里的綠地云悅坊項目，就成了迪士尼商業(yè)財富的第一站，搶占了先機。

　　事實上，綠地云悅坊的“迪士尼效應”已經顯現(xiàn)，10月底項目推出首批百余套商鋪，開盤當天去化率便超9成。值得一提的是，當天現(xiàn)場有不少客戶購買了多套房源，更有客戶一次便購買了8套。

　　此外，綠地云悅坊還是稀缺的地鐵口商鋪，項目距離軌交2號線川沙路站僅500米。據了解，綠地云悅坊預計于本周末進行加推。

　　大虹橋多重利好助推區(qū)域進一步升級

　　今年以來大虹橋板塊商業(yè)市場共計成交487623平方米，較去年同期上漲61.05%。

　　近期發(fā)布的《上海市商業(yè)網點布局規(guī)劃（2014－2020）》指出，上海規(guī)劃形成15個市級商業(yè)中心，而在近期規(guī)劃形成的13個市級商業(yè)中心中，虹橋商務區(qū)商業(yè)中心赫然在列。這意味著，虹橋商務區(qū)正在成為與南京西路、淮海中路等知名商圈并列的市級商業(yè)發(fā)展重心。

　　同時，國家會展中心自10月首次開展以來，每次舉辦的展會都吸引了超10萬人次涌入，堪比2010年上海世博會的人氣。龔敏指出，國家會展中心的登場將拉動區(qū)域人口導入勢頭，尤其是對于九亭、泗涇板塊，再加上板塊自身建設的完善以及品牌開發(fā)商扎堆入駐，大虹橋區(qū)域發(fā)展也將提速。

　　以綠地云天坊項目為例，其位于軌交9號線泗涇地鐵站旁，依托國家會展中心利好以及受佘山旅游區(qū)輻射，發(fā)展前景優(yōu)越。據項目售樓員介紹：“項目預計月底開盤，目前蓄客情況較好。由于項目緊挨泗涇地鐵站，并且附近大體量住宅項目較多，人流量大，因此備受投資者青睞。”

　　此外，業(yè)內人士認為泗涇地鐵站附近在售的商鋪新盤較少，這也將助推綠地云天坊熱銷。

　　據統(tǒng)計，2015年虹橋核心商務區(qū)將建成261萬平方米的甲級寫字樓，相當于該年度同類項目預計總存量的24%?！皳ぐ⒗锇桶?、羅氏醫(yī)藥等知名企業(yè)將入駐區(qū)域，這必定會吸引更多人入住，區(qū)域住宅和商業(yè)市場前景都較為樂觀?！?龔敏表示。

　　虹橋寶龍城也于近期發(fā)布了商鋪及MINI公寓新品，趙葆根指出，該項目將為大虹橋帶來價值提升。

　　南翔板塊“雙軌交”拉動商業(yè)能級提升

　　今年以來南翔板塊商業(yè)市場共計成交63293平方米，較去年同期下滑1.62%，與全市商業(yè)地產下滑近3成相比，成交量較好。

　　南翔板塊以其特有的古鎮(zhèn)風味以及近年來快速的發(fā)展，受到了越來越多人的關注。2011年，南翔首推“市郊CBD”概念，去年銀翔湖公園的開園更是讓南翔成為生態(tài)宜居城。

　　“對于郊區(qū)而言，軌交線的開通對區(qū)域的房地產市場拉動作用尤為明顯。去年軌交11號線通車后，南翔的住宅市場迎來了一波較為‘瘋狂’的熱潮。”另外，龔敏指出，規(guī)劃中的軌交20號線從寶山工業(yè)園區(qū)經南翔至莘莊，對于南翔而言，雙軌交將帶動其投資價值進一步提升。

　　正是看中了南翔區(qū)域的潛力，華潤、綠地、朗詩等一線品牌開發(fā)商先后進駐，在房企深耕該區(qū)域的同時，也完善了區(qū)域內的配套。以華潤為例，自華潤中央公園2009年入駐南翔后，斥資百億元建造湖居豪宅。隨著項目的持續(xù)打造，菁英湖國際湖區(qū)高端氛圍成型，區(qū)域周邊的投資價值得到提升。

　　據悉，10月底，華潤中央公園近4萬平方米的商業(yè)綜合體五彩城開業(yè)，近100家店鋪同期100%開業(yè)，當日實現(xiàn)客流7.8萬人次。

　　此外，今年南翔板塊內備受關注的新明兒童世界，也搶占了軌交11號線和軌交20號線的雙重利好。項目創(chuàng)新地將兒童主題引入大型城市綜合體，匯集兒童購物、休閑、寓教于樂多方面為一體。趙葆根認為，這種以兒童消費為引導的全新運營理念或將掀起一場“搶鋪”熱潮。

　　川沙板塊搶占價值高地

　　林仲儀 綠地云悅坊項目副總經理

　　明年年底，上海迪士尼就將開業(yè)。從目前的交通情況來看，川沙板塊是與迪士尼連接最為緊密的區(qū)域，有望成為最先享受到迪士尼巨大商業(yè)潛力的區(qū)域。

　　迪士尼內部雖然也將建有相當數量的商業(yè)配套，但其定位普遍為酒店、旅游產品等，在整個迪士尼輻射范圍內，中端以上的商業(yè)配套仍然比較匱乏。綠地云悅坊的商業(yè)定位正在于此，即對迪士尼內部商業(yè)起到補充和輔助的作用，對于整個川沙地區(qū)而言，綠地云悅坊則將作為地標性的旗艦商業(yè)綜合體而出現(xiàn)。

　　此外，川沙板塊不僅能夠享受迪士尼帶來的每年約3000萬以上的客流量，還將受到自貿區(qū)和浦東空港的直接輻射。另外，川沙鎮(zhèn)自有的38萬人口也將為區(qū)域內的商業(yè)氛圍提供支撐。

　　商鋪“有效”供應并不多

　　陳立民 盛世太平董事總經理

　　電商對傳統(tǒng)商業(yè)不是全盤沖擊，而是重構。公共場所是永恒必需品，商業(yè)不會死，只會變得更適合人群聚集、活動、消費而已。

　　今年以來，上海的商鋪項目處于供過于求的狀態(tài)，但是真正的“有效供應”并不多。所謂“有效”，應當是房企綜合考慮區(qū)域能級定位、當地消費力、商業(yè)競爭環(huán)境等定出符合當地消費實情的產品。簡單來說，人流量最重要，因此選擇商業(yè)項目時首先要看項目一公里范圍內有多少住宅、辦公樓，以此來判斷人流量。

　　看好虹橋商務區(qū)的商業(yè)市場

　　張延軍 萊坊商業(yè)物業(yè)代理部主管

　　根據萊坊統(tǒng)計，未來五年，上海的寫字樓供應量將出現(xiàn)井噴現(xiàn)象，尤其是虹橋商務區(qū)。從虹橋商務區(qū)目前發(fā)展來看，寫字樓的空置率在全市而言較低，以此計算，未來五年內虹橋商務區(qū)將涌入更多人流。另外，虹橋商務區(qū)是上海連通長三角的橋頭堡，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯，人口導入能力較強。

　　對于商業(yè)項目而言，人流量是最首要的指標，顯然，未來虹橋商務區(qū)的商業(yè)市場有較大的支撐。