一座城市的寫字樓市場，尤其是甲級寫字樓的發(fā)展?fàn)顩r很大程度上反映著城市經(jīng)濟(jì)的繁榮。目前，青島的寫字樓市場大致形成四大核心區(qū)域，分別是市南香港中路區(qū)域、嶗山金家?guī)X金融聚集區(qū)、市北CBD區(qū)域以及其他板塊。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，受目前宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力影響，企業(yè)對寫字樓的需求下降，且青島寫字樓市場出現(xiàn)密集供應(yīng)，供過于求導(dǎo)致租金上漲存在壓力，不過與京津滬相比，青島黃金地段高端物業(yè)的租金未來依然穩(wěn)中有升。

　　帶看多、成交少寫字樓租售難

　　11月16日是周末，位于青島國際會(huì)展中心附近的一家連鎖地產(chǎn)中介的工作人員小劉仍在忙著接聽客戶電話，準(zhǔn)備稍后帶顧客看裕龍大廈的一處寫字樓。小劉負(fù)責(zé)二手寫字樓的租售業(yè)務(wù)，他感覺最近一個(gè)多月的帶看量不小，但無論是租賃還是購買寫字樓的實(shí)際成交量少得可憐。

　　對于目前寫字樓市場的冷清，太平洋房屋山東區(qū)域負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的郝銀廣同樣深有感觸，“最近寫字樓的租售市場不太樂觀，我所在的店差不多一個(gè)月成交兩單，而且成交額不算太大。”

　　一線地產(chǎn)中介深切感受到寫字樓市場的冷意，而業(yè)主覺得信貸政策正在回暖，不愿意降低租金或售價(jià)，準(zhǔn)備租買寫字樓的企業(yè)或個(gè)人受限于資金壓力無奈推遲入手計(jì)劃。

　　“從年中就打算在五四廣場附近租一套1000平方米的寫字樓，該區(qū)域的租金每月每平方米不低于150元，這筆開支公司實(shí)在難以承受?！币患彝赓Q(mào)公司的負(fù)責(zé)人于先生抱怨說，今年的經(jīng)濟(jì)形勢不太好，公司的經(jīng)濟(jì)壓力有點(diǎn)大，因此黃金地段的寫字樓租金對他來說太高?！翱磥硐霌Q一個(gè)大一點(diǎn)的寫字樓得到嶗山區(qū)了，雖然區(qū)位、配套比市南區(qū)差一點(diǎn)，但好在交通條件好?！?

　　寫字樓市場格局初步形成

　　目前，青島的寫字樓市場大致形成四大核心寫字樓區(qū)域，分別是市南香港中路區(qū)域、嶗山金家?guī)X金融聚集區(qū)、市北CBD區(qū)域以及其他板塊。

　　市南區(qū)商業(yè)氛圍最為濃厚，以金融業(yè)為主，聚集大量房地產(chǎn)、外貿(mào)、物流等企業(yè)，寫字樓月租金每平方米不低于120元。這一區(qū)域的高端寫字樓如青島中銀大廈、遠(yuǎn)雄國際廣場、凱悅中心、青島中心、魯商首府、深藍(lán)中心等。這些寫字樓的租金都不低，如遠(yuǎn)雄國際廣場的月租金每平方米在180元左右，其他一些黃金地段的高端寫字樓(如海航萬邦中心)只租不售或者僅售一小部分(如凱悅中心)，未來勢必推高這一地段的寫字樓市場。

　　在全球財(cái)富管理中心和金家?guī)X金融新區(qū)等規(guī)劃利好的刺激下，嶗山區(qū)的高端商務(wù)寫字樓市場“嶄露頭角”漸成規(guī)模。如天泰金融廣場、檀香灣。近些年新增了很多高端寫字樓，如招商銀行財(cái)富大廈、半島新聞大廈、國展財(cái)富中心，還出現(xiàn)了主打綠色的恒溫恒濕寫字樓大榮中心，以及開啟生態(tài)辦公白金時(shí)代的全精裝寫字樓白金廣場。該區(qū)域?qū)懽謽亲饨鸷褪蹆r(jià)相比市南低，售價(jià)維持在每平方米1萬—3萬之間，月租金每平方米90元左右，較低的租金和價(jià)格以及發(fā)展?jié)摿ξ姸嗥髽I(yè)入駐。

　　市北CBD地理位置優(yōu)越，配套設(shè)施完善，寫字樓售價(jià)每平方米在1.5萬—2萬，租金也比市南和嶗山便宜。中海大廈、卓越大廈、國際航運(yùn)中心是該區(qū)域新興的寫字樓。由于該區(qū)域道路較窄，一定程度上影響了其商務(wù)氛圍和租金的提升。

　　供應(yīng)密集需求滯后寫字樓空置率處高位

　　日前，DTZ戴德梁行2014年第三季度新聞發(fā)布會(huì)舉行，在商業(yè)物業(yè)方面，重點(diǎn)談到了甲級寫字樓的發(fā)展?fàn)顩r。三季度，全市甲級寫字樓的存量上升到873395平方米，目前青島甲級寫字樓空置率為21.25%，仍在高位運(yùn)行。密集的供應(yīng)加上需求的增長滯后將提高全市空置率，空置率的高位運(yùn)行也促使青島甲級寫字樓租金存在下行風(fēng)險(xiǎn)。

　　目前，青島甲級寫字樓市場去存量化任務(wù)仍然艱巨。從統(tǒng)計(jì)資料看，金融投資、政府機(jī)構(gòu)及專業(yè)服務(wù)類行業(yè)仍是本季度新增需求的主力，表現(xiàn)較為活躍;制造業(yè)、保健類行業(yè)表現(xiàn)較為平穩(wěn);隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的逐步好轉(zhuǎn)，對租金較為敏感的物流、外貿(mào)行業(yè)雖然也在積極尋租，但優(yōu)質(zhì)物業(yè)成交較少。

　　根據(jù)青島銳理的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，三季度全市共成交寫字樓1870套，成交面積194504.01平方米。青島銳理數(shù)據(jù)總經(jīng)理馬光明認(rèn)為，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢下行壓力大加之信貸緊張，導(dǎo)致寫字樓需求下滑，所以目前的寫字樓市場表現(xiàn)十分平淡。

　　雖然全市寫字樓密集入市，空置率在高位運(yùn)行，租金有下行風(fēng)險(xiǎn)，但部分區(qū)域的潛力仍被看好。“年內(nèi)包括啤酒城改造項(xiàng)目在內(nèi)的多個(gè)位于嶗山CBD的甲級寫字樓項(xiàng)目相繼入伙，該區(qū)域未來潛力不錯(cuò)。”戴德梁行青島公司總經(jīng)理張春雨看好金家?guī)X金融聚集區(qū)，他對比香港中路金融街的發(fā)展歷程，預(yù)計(jì)金家?guī)X金融聚集區(qū)將在2020年呈現(xiàn)雛形，屆時(shí)將新增寫字樓物業(yè)體量140萬平方米，新增就業(yè)人口近90000，產(chǎn)生約300萬平方米的總居住需求，屆時(shí)這里會(huì)像北京金融街和上海陸家嘴金融區(qū)的建立一樣，，對青島的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到推動(dòng)作用。