“9·30”房貸政策調(diào)整，讓低迷的二手市場略微回暖

　　在央行“9·30”房貸政策調(diào)整后，第二套房首付由原來的七成改為三成，改善型買家的首付資金需求有所降低，此政策讓低迷的二手市場略微回暖。不過，本周記者采訪多位中介人士時(shí)了解到，近期成交的二手住宅多以改善型客戶為主，婚房客的需求并未就此政策的實(shí)施有明顯的釋放。文/圖:記者王雯倩

　　婚房客點(diǎn)解少咗？入市門檻不降反增

　　“以滿堂紅促成的交易為例，今年8~10月，婚房客戶的占比持續(xù)縮減，特別是10月份，婚房客僅占所有二手房買賣交易的14%，遠(yuǎn)低于今年第一季度的26%。”滿堂紅研究部高級經(jīng)理周峰表示，與過往幾年第四季度的二手樓市相比，今年的行情尤為淡靜，雖然央行“9·30”新政對樓市有一定的帶動作用，但受惠的多是改善型換房客，婚房客的入市門檻不降反增。

　　他指出，以廣州的限購政策及公積金政策，首次置業(yè)的婚房客戶入市不易。首先，廣州現(xiàn)時(shí)仍堅(jiān)持限購政策，并且對非廣州戶籍的買家入市要求未放松。其次，早前廣州的公積金政策進(jìn)行調(diào)整，大幅提高公積金繳存年限并且執(zhí)行貸款限額，此舉直接打壓了對公積金貸款依賴度較強(qiáng)的婚房客的入市熱情。此外，近幾年來，婚房客戶的年齡層越發(fā)年輕化，“以前婚房客都是30歲左右置業(yè)，而眼下婚房客多集中在26~27歲。此類客戶的收入不高，信貸政策松緊對其置業(yè)影響更大?！睍r(shí)近年底，銀行的貸款額度普遍吃緊，無論首套房還是二套房買家，“等貸”時(shí)間都有所延長。

　　按揭貸款買家增多 行情麻麻

　　合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)顯示，10月100平方米以內(nèi)二手住宅成交均價(jià)為21836元/m2，環(huán)比9月上升6.7%，漲幅略高于大市整體6.5%的漲幅水平。而在付款方式上，9月約有58%選擇按揭這一付款方式，而到了10月份選擇按揭付款方式的個(gè)案占比躍升到67%。

　　據(jù)中原地產(chǎn)中?？党欠中袪I業(yè)經(jīng)理羅超斌透露，自“9·30”房貸新政后，10月至今，該板塊的成交量有所回升，但主要以改善型的置換客戶為主，入手婚房的客戶較少。其中，100~120平方米的物業(yè)成交較為活躍。而得益于房貸政策的放松，近期不少買家選擇還清前一套房屋貸款，首付三成的形式入市。

　　“10月迄今，受到房貸政策松動的影響，雖然看樓的客戶有所增多，但不少買家認(rèn)為樓價(jià)仍有下調(diào)空間，觀望情緒依然較濃，近期成交量一般?！?中原地產(chǎn)盈彩美居分行高級營業(yè)經(jīng)理潘湖飛介紹，不少有意置換物業(yè)的業(yè)主放盤價(jià)稍有松動，兩房放盤量增多，業(yè)主配合看樓的積極性提高，而看樓的客戶主要以改善客為主，有部分是購置婚房的客戶，投資客相對較少。而房貸放松后，近期買家購房多以首付三成為主。

　　而在二手房市況尤其低迷的番禺區(qū)，限貸松綁也未能使其起死回生。中原地產(chǎn)吉祥北二分行資深營業(yè)經(jīng)理歐伙文透露，現(xiàn)時(shí)洛溪板塊二手成交仍處于低谷，成交量并無因央行“9·30”房貸政策調(diào)整而有所增加，成交價(jià)又受一手樓盤的沖擊，約有10%的下降。

　　據(jù)周峰介紹，現(xiàn)時(shí)70~80平方米的兩、三房物業(yè)是二手房市場主力盤源，約占盤源總量33%，供應(yīng)較為充裕。由于限貸政策松綁，眼下有部分長線投資者重燃入市熱情，“這部分投資客對市場較普通婚房客要敏感，他們看好后市，并且愿意對賭明年限購政策松綁所帶來的物業(yè)升值利好。”他預(yù)計(jì)，今年廣州第四季度的二手樓市行情很可能明顯遜于往年，但2015年的春節(jié)來得較晚，從目前的市場行情來看，明年1~2月有機(jī)會出現(xiàn)反季節(jié)旺季。

　　市區(qū)婚房筍盤推薦

　　天河區(qū)——廣氮板塊

　　合富置業(yè)時(shí)尚明苑分行主管鄧雄才表示，地鐵4號線車陂站附近的廣氮小區(qū)有一套南向低層兩房單位放盤，面積是69平方米，業(yè)主開價(jià)100萬元，屬于區(qū)內(nèi)最低總價(jià)單位，適合資金不太充裕的“剛需”人群，且該小區(qū)少有此類物業(yè)放盤，相當(dāng)稀缺。

　　據(jù)中原地產(chǎn)羅超斌推薦，中?？党腔▓@目前有一套100平方米電梯中低層三房，總價(jià)210萬元，是低于市場價(jià)的筍盤。另有一套116平方米的中?？党腔▓@電梯中高層大三房單位，總價(jià)200萬元。

　　越秀區(qū)——五羊新城 先烈中路板塊

　　據(jù)滿堂紅廣州大道分店店長林虹介紹，五羊小區(qū)有一套60平方米樓梯樓高層兩房出售，證過5年，樓齡約20年，望小區(qū)花園，廳出陽臺，放盤價(jià)為118萬元，均價(jià)約19667元/m2。而五羊小區(qū)近期放盤均價(jià)以2.3萬~2.4萬元/m2為主，該盤源放盤價(jià)較市場價(jià)低2000元/m2。

　　據(jù)中原地產(chǎn)先烈中路分行高級營業(yè)經(jīng)理朱澄鋒介紹，先烈中路板塊適合低預(yù)算婚房客的盤源較多?，F(xiàn)時(shí)先烈中路81號大院有一套57平方米的樓梯樓中高層小兩房，總價(jià)135萬元。

　　海珠區(qū)——赤崗板塊 東曉南板塊

　　“從10月至11月上旬成交看，赤崗板塊的婚房客數(shù)量較此前上升一兩成，其購房預(yù)算較市場成交價(jià)低5%~10%?！敝性禺a(chǎn)赤崗分行高級營業(yè)經(jīng)理曾偉健表示，該板塊適合婚房客的二手盤源較多，如有一套64平方米的鴻運(yùn)花園樓梯樓中層兩房放盤，總價(jià)為120萬元，房產(chǎn)證已過5年且是業(yè)主唯一物業(yè)，較市場價(jià)便宜。

　　在地鐵東曉南站附近，低總價(jià)的兩房供應(yīng)充足。據(jù)滿堂紅曉港灣分店店長黃玲燕介紹，目前曉港灣有一套72平方米三房兩廳樓梯樓頂層單位放售，證過5年，樓齡約15年，放盤價(jià)為110萬元，放盤均價(jià)約為15277元/m2，放盤總價(jià)較同小區(qū)相同素質(zhì)盤源每平方米低千元。

　　荔灣區(qū)——芳村板塊

　　中原地產(chǎn)芳村大道分行營業(yè)經(jīng)理許照雄表示，芳村板塊二手房業(yè)主在10月中下旬心態(tài)轉(zhuǎn)弱，有降價(jià)空間?，F(xiàn)時(shí)恒荔灣畔有一套電梯中高層三房放盤，面積為90平方米，總價(jià)為200萬元，證過5年，是業(yè)主的唯一物業(yè)，而現(xiàn)時(shí)該盤同類型單位市價(jià)為2.7萬元/m2。

　　據(jù)滿堂紅東漖分店店長李雪英介紹，芳村花園有一套83平方米電梯樓高層兩房出售，證過5年且唯一物業(yè)，樓齡約12年，三梯八戶，東北向，望小區(qū)花園，放盤價(jià)為135萬元，放盤均價(jià)約為16265元/m2，該盤近期放盤均價(jià)約1.8萬元/m2，該盤源較放盤均價(jià)低接近2000元/m2。

　　白云區(qū)——機(jī)場路板塊 白云大道北板塊

　　中原地產(chǎn)齊富路分行高級營業(yè)經(jīng)理張?jiān)豪妆硎?，受“限貸”放松利好影響，近期機(jī)場路板塊看樓的買家有所增加，但不少仍抱觀望態(tài)度，而業(yè)主心態(tài)有所轉(zhuǎn)變，議價(jià)空間有所減少。目前，該板塊飛云樓一套102平方米的樓梯樓三房放售，總價(jià)98萬元，是低于市場價(jià)的筍盤，該盤周邊配套完善，距白云文化廣場地鐵站約15分鐘路程，適合婚房客置業(yè)。

　　在地鐵黃邊站附近如時(shí)代玫瑰園、金碧雅苑、云山詩意人家及新興白云花園等多個(gè)樓盤，近期筍盤頻繁出沒。據(jù)滿堂紅匯賢分店店長戴麗麗介紹，時(shí)代玫瑰園有一套電梯樓低層兩房兩廳單位，樓齡約9年，67平方米，東南向，證過5年且是唯一房產(chǎn)，放盤價(jià)為125萬元，單價(jià)約18657元/m2，相比同小區(qū)同素質(zhì)房源低約1千元/m2左右。