國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)如雨后春筍般的建設(shè)和成長(zhǎng)，集中爆發(fā)的供應(yīng)量將考驗(yàn)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)能力。近日，南方日?qǐng)?bào)記者專訪了從事住宅和商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)逾25年的深國(guó)投商用置業(yè)（集團(tuán)）有限公司董事長(zhǎng)兼首席執(zhí)行官丁力業(yè)，他告訴記者，商業(yè)地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)的發(fā)展模式按發(fā)展階段可以分為三種，早期發(fā)展商多采用“單店”模式和“合作”模式，而現(xiàn)在做商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)和十年前有很大不同，因此包括深國(guó)投在內(nèi)的國(guó)內(nèi)一線商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都會(huì)采用第三種模式“地產(chǎn)+金融+商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理”，就是把整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈打通，從選址到建造，再到經(jīng)營(yíng)管理，再到退出都全盤(pán)考慮和設(shè)計(jì)。而對(duì)于今年購(gòu)物中心井噴和過(guò)剩的觀點(diǎn)，丁力業(yè)表示雖然購(gòu)物中心會(huì)很多，但很多你不會(huì)去，也就是說(shuō)有效的供給仍不足，這一市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將成為常態(tài)，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只能做好自身，做出差異化。而對(duì)于電商的影響，丁力業(yè)表示，電商購(gòu)物第一是方便，第二是便宜，購(gòu)物中心要避免和電商在這兩方面競(jìng)爭(zhēng)。

　　讓資本方通過(guò)國(guó)際合作獲得經(jīng)驗(yàn)

　　1989年，從同濟(jì)大學(xué)碩士畢業(yè)后，年輕的丁力業(yè)成為“百萬(wàn)勞工下深圳”移民大潮中的一員，來(lái)到了改革開(kāi)放最前沿的深圳特區(qū)。面試后他成為了深圳建筑設(shè)計(jì)院引入的第一批研究生。在深圳，這個(gè)年輕并且不吝嗇各種機(jī)會(huì)的城市讓在建筑設(shè)計(jì)院工作的丁力業(yè)參與設(shè)計(jì)了許多建筑。最令他自豪的，是很多年里一直都被當(dāng)成深圳地標(biāo)性建筑的“地王大廈”。

　　在設(shè)計(jì)院工作幾年后，丁力業(yè)跳槽去了深圳國(guó)際信托投資公司（以下簡(jiǎn)稱“深國(guó)投”）。從設(shè)計(jì)師到投資方，以不一樣的角色參與到項(xiàng)目運(yùn)作，讓丁力業(yè)覺(jué)得是一次挑戰(zhàn)和機(jī)會(huì)。

　　而到了深國(guó)投后，丁力業(yè)力促其通過(guò)不斷與國(guó)際巨頭合作來(lái)獲得商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)。據(jù)悉，深國(guó)投率先將全球最大零售企業(yè)沃爾瑪引進(jìn)中國(guó)，是國(guó)內(nèi)最早與沃爾瑪展開(kāi)合作的企業(yè)，沃爾瑪在中國(guó)的第一家門(mén)店——深圳羅湖店是由深國(guó)投下屬的房產(chǎn)公司承建，而丁力業(yè)是這個(gè)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人之一。

　　深國(guó)投是一個(gè)金融機(jī)構(gòu)，做不動(dòng)產(chǎn)天然的優(yōu)勢(shì)就是資金管理，但它同時(shí)也有一個(gè)劣勢(shì)，就是確實(shí)沒(méi)有任何不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)，特別是商業(yè)地產(chǎn)，丁力業(yè)告訴記者，那時(shí)候國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)剛剛興起，而深國(guó)投成立專門(mén)的商業(yè)地產(chǎn)公司——深國(guó)投商置（即現(xiàn)在的深國(guó)投商用置業(yè)（集團(tuán)）有限公司），最早尋求與沃爾瑪?shù)暮献鳌?/p>

　　這種合作，其目的是多重的，丁力業(yè)告訴記者，第一是希望減少風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)橛形譅柆斶@樣的租戶在，投資的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)減少很多；第二則是提高了深國(guó)投商置的知名度，因?yàn)楫?dāng)時(shí)沃爾瑪?shù)钠放浦纫h(yuǎn)高于深國(guó)投；第三是通過(guò)合作，深國(guó)投商置可以學(xué)到很多東西，比如如何選址。

　　商業(yè)地產(chǎn)國(guó)內(nèi)發(fā)展有三種模式

　　而這種合作，在丁力業(yè)看來(lái)，只是一個(gè)開(kāi)始。沃爾瑪之后，丁力業(yè)所在的深國(guó)投商置和全球很多專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)集團(tuán)進(jìn)行過(guò)深入的合作，也正是這些合作，讓他逐漸認(rèn)識(shí)到沃爾瑪?shù)仍谏虡I(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中的局限?！耙婚_(kāi)始我們和沃爾瑪合作，覺(jué)得它是一個(gè)非常好的伙伴，有它就什么都不用愁，后來(lái)合作方多了就發(fā)現(xiàn)沃爾瑪僅僅是一個(gè)租戶，它只是購(gòu)物中心中的一個(gè)主力店，而到后來(lái)你需要考慮一個(gè)購(gòu)物中心里面需不需要一個(gè)主力店，以及需要什么樣的主力店”，丁力業(yè)表示，尤其是到今天，再做一個(gè)自己品牌的購(gòu)物中心，就要衡量哪家做主力店是合適的，“現(xiàn)在做商業(yè)地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)已經(jīng)和10年前很大不同”。

　　丁力業(yè)告訴記者，商業(yè)地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)的發(fā)展模式按發(fā)展階段可以分為三種：首先就是單店，把店建好后租給商戶，比如沃爾瑪，這種模式的風(fēng)險(xiǎn)很低，但是收益卻很差，因?yàn)槲譅柆數(shù)壬虘舻淖饨鸷艿?，這會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目要20年左右才能收回成本?！斑@種模式在資本市場(chǎng)融資成本很貴的今天，很少有人還愿意這樣做”。而第二種就是跟別人合作，由開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)，完成后由合資公司去運(yùn)營(yíng)，但開(kāi)發(fā)商重點(diǎn)還是開(kāi)發(fā)，獲取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。到現(xiàn)在，開(kāi)發(fā)商們發(fā)現(xiàn)，如果自身不把注意力放在經(jīng)營(yíng)管理上，自己不把資本市場(chǎng)打通，就只能獲得一個(gè)“加工費(fèi)”，而這并不是真正的企業(yè)利潤(rùn)所在。所以，商業(yè)地產(chǎn)的第三種模式就是把整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈打通，從選址到建造，再到經(jīng)營(yíng)管理，再到退出都全盤(pán)考慮和設(shè)計(jì)，這樣商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就能夠持續(xù)地來(lái)做這件事情。

　　而從業(yè)態(tài)比例上來(lái)說(shuō)，第一種幾乎百分之百都是主力店，商業(yè)客流增長(zhǎng)帶來(lái)的資產(chǎn)增值實(shí)際上被鎖定了，20年中收取的只有很少的租金。而第二種租戶就會(huì)多些，主力店的比例可能只有一半左右，由于主力店比例高，項(xiàng)目的增長(zhǎng)率也不高。第三種就會(huì)有更多的租戶，其中能帶來(lái)一定客流的主力店的占比可能只有15%—20%?！吧顕?guó)投商置目前商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式就采用第三種。”丁力業(yè)表示。

　　丁力業(yè)介紹，目前在中國(guó)做商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，很多是把精力放在怎樣賣掉，或者是賣住宅、寫(xiě)字樓和公寓，把商業(yè)地產(chǎn)視作一個(gè)附帶的東西，而深國(guó)投商置則是將精力集中在怎樣通過(guò)努力和持續(xù)的經(jīng)營(yíng)把資產(chǎn)升值，這需要很多的金融手段來(lái)支持，因此深國(guó)投商置把商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理和資本運(yùn)作結(jié)合起來(lái)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)升值進(jìn)而提高回報(bào)，只有這樣才能真正持續(xù)地做好商業(yè)地產(chǎn)。

　　對(duì)于掌舵深國(guó)投商置，丁力業(yè)說(shuō)，未來(lái)還是會(huì)深耕商業(yè)地產(chǎn)，因?yàn)橹袊?guó)的消費(fèi)水平在逐步提升，中產(chǎn)階級(jí)的人數(shù)在逐步擴(kuò)大，因此未來(lái)10年市場(chǎng)對(duì)商業(yè)物業(yè)還是會(huì)有很大的需求，商業(yè)地產(chǎn)在中國(guó)的前景仍被看好。

　　？對(duì)話

　　購(gòu)物中心很多，但有效供給不足

　　南方日?qǐng)?bào)：近些年，中國(guó)各地的購(gòu)物中心都在如火如荼地建設(shè)，深國(guó)投商置在長(zhǎng)三角的杭州等城市運(yùn)營(yíng)購(gòu)物中心，有沒(méi)有感覺(jué)到這種供應(yīng)量大帶來(lái)的壓力？

　　丁力業(yè)：中國(guó)作為發(fā)展中國(guó)家，這30年來(lái)有一個(gè)非常有意思的趨勢(shì)，因?yàn)橹袊?guó)人都特別聰明和勤勞，因此只要有錢(qián)賺大家都會(huì)撲過(guò)去，其結(jié)果就是馬上過(guò)剩，所以這并不是商業(yè)地產(chǎn)本身的問(wèn)題。

　　中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)有沒(méi)有過(guò)剩？你可以說(shuō)有，因?yàn)楹芏嗟纳虉?chǎng)都雨后春筍般地生長(zhǎng)起來(lái)。但是如果跟美國(guó)和香港的市場(chǎng)去比，從人均購(gòu)物中心面積等幾個(gè)數(shù)據(jù)來(lái)看，中國(guó)依然遠(yuǎn)低于它們。這其中有一個(gè)問(wèn)題就是，雖然有很多的購(gòu)物中心，但是很多你不會(huì)去，也就是說(shuō)有效的供給不足。常常的情況是你去喜歡一個(gè)，而它旁邊的你都不會(huì)去，這說(shuō)明那幾家沒(méi)有做好。所以，這個(gè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)一定有，既不能阻止別人開(kāi)購(gòu)物中心，也不要指望消費(fèi)者只來(lái)你這一家。因此深國(guó)投商置的做法就是把自己做好，讓消費(fèi)者到這里可以享受到專業(yè)的服務(wù)和體驗(yàn)，從而感覺(jué)到其獨(dú)特的差異化。

　　南方日?qǐng)?bào)：對(duì)于目前電商蓬勃發(fā)展的商業(yè)環(huán)境，購(gòu)物中心需要針對(duì)其進(jìn)行不斷的升級(jí)，您對(duì)此的思路是怎樣的？

　　丁力業(yè)：電商對(duì)現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的行業(yè)沖擊比較大?；ヂ?lián)網(wǎng)時(shí)代改變了很多人們的習(xí)慣，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，電商讓人們購(gòu)物第一是方便，第二是便宜，因此在做購(gòu)物中心的時(shí)候，要避免和電商在這兩方面競(jìng)爭(zhēng)。購(gòu)物中心的優(yōu)勢(shì)是體驗(yàn)，這一點(diǎn)電商比不了，也就讓購(gòu)物中心可以和電商形成區(qū)別。一種想法就是讓購(gòu)物中心結(jié)合兩者的優(yōu)勢(shì)，線上線下融合，購(gòu)物中心提供情感的交流和體驗(yàn)，兩者結(jié)合使得兩者共同進(jìn)步，而不是有你沒(méi)我的局面。

　　在深國(guó)投商置位于杭州的西溪印象城，針對(duì)消費(fèi)者我們給予WiFi使用的指引，讓消費(fèi)者進(jìn)來(lái)很方便地使用互聯(lián)網(wǎng)，再加上購(gòu)物中心中很多的體驗(yàn)，以及通過(guò)O2O把消費(fèi)者和商戶對(duì)接起來(lái)，使他們可以將線下的體驗(yàn)結(jié)合線上的成交。

　　南方日?qǐng)?bào)：你如何看現(xiàn)在很多購(gòu)物中心增加餐飲比例？

　　丁力業(yè)：餐飲確確實(shí)實(shí)對(duì)購(gòu)物中心帶動(dòng)人氣有非常好的作用。但是，購(gòu)物中心的餐飲比例又不可以太大，因?yàn)椴惋嬘袝r(shí)段，非餐飲時(shí)段購(gòu)物中心怎么辦呢。因此購(gòu)物中心必須做組合，你要讓人們覺(jué)得到這里來(lái)可以很方便地逛一逛，玩一玩，吃一吃，前提是要有逛一逛的地方，玩一玩的場(chǎng)所，然后還可以品嘗美食，互相之間要平衡。

　　除了餐飲外，還有一些其他業(yè)態(tài)符合體驗(yàn)的特點(diǎn)。比如現(xiàn)在非常流行的運(yùn)動(dòng)品牌，年輕人比較喜歡運(yùn)動(dòng)和時(shí)尚，因此類似迪卡儂等運(yùn)動(dòng)品牌生意很好。再者，一些娛樂(lè)場(chǎng)所，如KTV、電影院，甚至有些書(shū)店，大家也非常喜歡。此外，現(xiàn)在很多購(gòu)物中心都配備適合小孩子的幼教或者公園等場(chǎng)所，這樣小孩子可以把大人帶過(guò)來(lái)，讓一家人在這里做些親子活動(dòng)。