在當(dāng)前的年輕人眼中，擁有自己的房子確實(shí)是一件很幸福的事。很多人為了擁有自己的房子一直在奮斗著，期望著成為有房一族。不過(guò)，對(duì)于初次買房的很多人來(lái)說(shuō)，在大量的專業(yè)名詞和繁瑣手續(xù)面前，經(jīng)常會(huì)一頭霧水。近期，有部分年輕市民來(lái)電咨詢關(guān)于購(gòu)房房貸方面的相關(guān)問(wèn)題，希望得到解答。為此，記者專門咨詢了海南省住房公積金管理局和注冊(cè)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)人。

　　□本報(bào)記者 鄧宇

　　房貸中的專業(yè)名詞和繁瑣手續(xù)常會(huì)讓人一頭霧水。本報(bào)記者 石中華 攝

　　哪種貸款方式更實(shí)惠

　　“目前，主要的購(gòu)房貸款方式有兩種，分別是住房公積金貸款和個(gè)人住房商業(yè)性貸款。”采訪中，在?？谀车禺a(chǎn)公司任職的中國(guó)注冊(cè)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)人敖文兵告訴記者，從他所掌握的市場(chǎng)情況看來(lái)，目前購(gòu)房者多為剛需，選擇公積金貸款的更多一些。

　　敖文兵說(shuō)，從貸款利息和還款壓力上來(lái)看，大家都會(huì)一目了然，肯定是公積金貸款更便宜?！安贿^(guò)，相對(duì)于商業(yè)貸款來(lái)說(shuō)，公積金貸款的門檻更高，手續(xù)也更多一些?！彼绱颂嵝训?。

　　記者也從省住房公積金管理局了解到，所謂的個(gè)人住房商業(yè)性貸款其實(shí)就是銀行按揭貸款，相比較而言，住房公積金貸款在購(gòu)房貸款中更為劃算，而且在辦理抵押和保險(xiǎn)等相關(guān)手續(xù)時(shí)收費(fèi)也減半。不過(guò)，要進(jìn)行公積金貸款的前提是，貸款人必須每月繳納公積金，而且公積金貸款上限為50萬(wàn)元，放貸時(shí)間最長(zhǎng)30年，如果房?jī)r(jià)過(guò)高，購(gòu)房者可使用公積金和商貸的組合貸款方式。

　　哪種還款方式更劃算

　　“房貸中的等額本金和等額本息有什么區(qū)別？”90后的?？谂⑷~娟儀正和男朋友在商量買房，但對(duì)于男友口中的這些名詞，她真的是一頭霧水被繞暈了。

　　海口農(nóng)商銀行金盤支行的工作人員解釋說(shuō)，所謂等額本金是指將本金分?jǐn)偟矫總€(gè)月中，同時(shí)付清上一還款日至本次還款日之間的利息。該還款方式在同等條件下所償還總利息要比等額本息少，隨著時(shí)間推移，每月月供會(huì)逐月減少。而等額本息是指本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟竭€款期限的每個(gè)月中。

　　那么，這兩種還款方式究竟會(huì)帶來(lái)多大區(qū)別呢？據(jù)介紹，如果以購(gòu)買首套房，貸款期限20年，按基準(zhǔn)利率6.55%，貸款金額100萬(wàn)元為例：如果采用等額本金還款法，本息合計(jì)還款總金額為165.77萬(wàn)元左右，第一個(gè)月月供9625元，最后一個(gè)月月供4189.41元，但如果采用等額本息還款法，本息合計(jì)還款總金額就要達(dá)到179.64萬(wàn)元，平均每月月供7485.2元。如此算下來(lái)，等額本息要比等額本金總利息高出了13.87萬(wàn)元。

　　“目前銀行在辦理房貸時(shí)，如果市民不提出特別要求，基本都是辦理的等額本息還款?！卑轿谋嬖V記者，其實(shí)兩種還款方式各有特點(diǎn)，根據(jù)通脹的原理，在一個(gè)較高通脹水平的時(shí)期，對(duì)于貸款購(gòu)房者最有利的還款法應(yīng)該是前期還款額度偏低，后期遞增，比較有利的是每月還相同的額度(等額本息)，比較虧損的其實(shí)是前期還貸額度偏高，后期額度遞減(等額本金)。

　　他建議說(shuō)，如果想要節(jié)省資金通過(guò)理財(cái)讓自己有更多的收入，可以采用等額本息還款法，讓省下的資金通過(guò)理財(cái)獲取更高收益；如果對(duì)自己的理財(cái)能力沒(méi)多大信心或?qū)ξ磥?lái)收入預(yù)期降低，則可以選擇等額本金還款法。

　　何時(shí)提前還款更適宜

　　“提前還款有沒(méi)有必要？”“哪種提前還款方式更合算？”……針對(duì)眾多讀者關(guān)于提前還款的咨詢，敖文兵說(shuō)，是否要提前還款，其實(shí)需要貸款人視個(gè)人情況作決定。他說(shuō)，貸款人在決定是否提前償還房貸時(shí)通常需要考慮三個(gè)問(wèn)題：首先是未來(lái)是否還有房貸借款需求，利率水平如何？其次是要考慮閑置資金的潛在收益。最重要的是考慮已還款時(shí)間。

　　敖文兵指出，如果貸款人選擇等額本息還款方式還款到中期或者選擇等額本金方式還款期超過(guò)三分之一時(shí)，實(shí)際已經(jīng)償還大部分利息，因此選擇提前還貸意義有限。相反，如果還款時(shí)間不長(zhǎng)，選擇提前還貸可明顯節(jié)省利息支出。

　　記者從數(shù)家銀行了解到，提前還貸方式一般主要有五種：一是全部提前還款，這種方式的利息支出最少，但需要貸款人量入為出；二是部分提前還款，不改變?cè)鹿┲豢s短還款期限，此種方式節(jié)省利息較多；三是部分提前還款，只減少月供不改變還款期限，這種方式可以減輕每月負(fù)擔(dān)，部分節(jié)省利息支出；四是部分提前還款，減少月供同時(shí)縮短還款期限，這種方式既省利息，又減輕月供壓力；五是剩余貸款保持總本金不變，只將還款期限縮短。這種方式雖然減少了部分利息，但月供要增加，相對(duì)來(lái)說(shuō)不是太劃算。

　　最后，記者也提醒貸款人，雖然提前還貸可以節(jié)省利息支出，但一般銀行都要求還款時(shí)間超過(guò)一年才能申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸，如果“違約”，貸款人可能要承擔(dān)一些費(fèi)用，需要提前考慮。