從9月30日央行及住建部發(fā)布房貸新政開(kāi)始，低迷了近一年的樓市開(kāi)始走向復(fù)蘇通道。在過(guò)去的一個(gè)月里，隨著松綁政策落地，樓市上空的觀望陰霾逐漸散去，新房、二手房、土地市場(chǎng)均呈現(xiàn)回暖勢(shì)頭，資本市場(chǎng)上地產(chǎn)板塊也一改今年低迷，出現(xiàn)反彈態(tài)勢(shì)?；乜催@個(gè)月，在市場(chǎng)由“綠轉(zhuǎn)紅”的過(guò)程中，不同指數(shù)走出了不同的反彈路線，其中土地和二手房?jī)纱笾笖?shù)無(wú)疑是表現(xiàn)最為搶眼的指數(shù)。

　　□綜述

　　量增價(jià)穩(wěn)將是年底主要趨勢(shì)

　　9·30房貸新政已滿月，隨著銀行逐步落實(shí)新政要求，10月房貸環(huán)境明顯好轉(zhuǎn)，對(duì)扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期將起到明顯的積極作用。從需求方面來(lái)看，限貸政策調(diào)整加強(qiáng)了對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房的金融支持力度，刺激各類需求尤其是改善需求積極入市，市場(chǎng)成交量有所回升。

　　中國(guó)指數(shù)研究院10月3日提供的數(shù)據(jù)顯示，在房貸新政及地方政府不同程度松綁政策的推動(dòng)下，主要城市成交普遍回升，42城成交總量環(huán)比增長(zhǎng)12.6%，創(chuàng)年內(nèi)新高，但較去年同期仍有所下降。

　　分城市來(lái)看，一線城市成為樓市率先復(fù)蘇的區(qū)域，統(tǒng)計(jì)顯示，一線城市成交量全線上漲，廣州成交面積增幅最大，為58%，深圳次之，環(huán)比上漲47%，此外北京、上海也有超過(guò)20%的增幅。25個(gè)二線代表城市中17個(gè)城市環(huán)比回升，南京、杭州等地增幅顯著。13個(gè)三線代表城市中10個(gè)城市成交上漲，韶關(guān)增幅超七成，揚(yáng)州超五成。

　　然而，在一線城市中，房地產(chǎn)主要指標(biāo)復(fù)蘇程度不盡相同，土地市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)在開(kāi)發(fā)商樂(lè)觀預(yù)期和購(gòu)房者告別觀望的刺激下復(fù)蘇得最為明顯，而新房市場(chǎng)受到項(xiàng)目推盤計(jì)劃及成交數(shù)據(jù)滯后的影響，在數(shù)字上復(fù)蘇得并不明顯，隨著回暖態(tài)勢(shì)進(jìn)一步確立，未來(lái)兩月新房市場(chǎng)數(shù)據(jù)將更為樂(lè)觀。

　　值得注意的是，影響樓市回暖的政策環(huán)境正在進(jìn)一步寬松，10月29日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出推進(jìn)六大領(lǐng)域消費(fèi)，其中“穩(wěn)定住房消費(fèi)”引人關(guān)注，這是時(shí)隔5年之后國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議紀(jì)要再次出現(xiàn)“穩(wěn)定住房消費(fèi)”的表述。專家表示，推進(jìn)消費(fèi)擴(kuò)大和升級(jí)，將促使中國(guó)經(jīng)濟(jì)由投資拉動(dòng)型向消費(fèi)拉動(dòng)型轉(zhuǎn)變，而強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)定住房消費(fèi)”則凸顯出政府希望穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、避免樓市出現(xiàn)硬著陸的意圖。

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，資金支持仍將是影響四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的關(guān)鍵要素，但由于房企庫(kù)存依舊承壓，多數(shù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力持續(xù)顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)后市銷售數(shù)據(jù)隨著政策疊加效應(yīng)的釋放將繼續(xù)改觀，因此樓市大幅度反彈現(xiàn)象不會(huì)出現(xiàn)，“量增價(jià)穩(wěn)”將是年底樓市的主要趨勢(shì)。

　　□土地

　　數(shù)字 6宗宅地比上月增長(zhǎng)73.1%

　　158.2億創(chuàng)6個(gè)月以來(lái)新高

　　政策利好對(duì)市場(chǎng)的影響最直接地反映到土地市場(chǎng)之中，據(jù)記者了解，10月份的北京交易大廳一改之前的冷清，眾多房企出現(xiàn)在10月份的土地競(jìng)爭(zhēng)之中。供需兩旺之下，10月份的宅地收入創(chuàng)下了6個(gè)月以來(lái)的新高，達(dá)到了158.2億元。

　　據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，10月北京共成交6宗宅地，比9月增加了4宗，其中，配建限價(jià)、經(jīng)適、公租等具有保障屬性房屋的土地為5宗，占比83.3%。規(guī)劃建筑面積105.22萬(wàn)平米，比上月增長(zhǎng)195%，比去年同期增長(zhǎng)77%；成交總金額為158.2億，比上月增長(zhǎng)73.1%，比去年同期增長(zhǎng)215%。10月宅地成交總金額為6個(gè)月以來(lái)新高。

　　另?yè)?jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，2014年的前10個(gè)月，北京市共成交各類土地132宗，規(guī)劃建筑面積1557.23萬(wàn)平米，比去年同期減少8%；土地成交總金額達(dá)1781.6億，比去年同期增長(zhǎng)43.7%；平均樓面價(jià)達(dá)11441元/平米，比去年同期上漲了36%，為歷年來(lái)新高。在住宅成交方面，前10個(gè)月，北京市共成交宅地44宗，比去年同期減少了4宗；規(guī)劃建筑面積799.45萬(wàn)平米，比去年同期減少8.5%；成交總金額達(dá)1181.3億，比去年同期增長(zhǎng)39.7%，平均樓面價(jià)為14777元/平米，比去年同期增長(zhǎng)52.7%。

　　>>分析

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉

　　胡景暉表示，從10月份土地市場(chǎng)成交表現(xiàn)來(lái)看，隨著9月以來(lái)宏觀層面市場(chǎng)利好和北京市相關(guān)政策利好的出臺(tái)，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)宅地市場(chǎng)的熱情有所恢復(fù)，位置較好的土地依舊受到熱捧，宅地市場(chǎng)較過(guò)去幾個(gè)月有所復(fù)蘇。在2014年北京市土地成交熱度不減、地價(jià)大幅增長(zhǎng)、配建各類保障房比例提高的情況下，對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，意味著對(duì)后續(xù)項(xiàng)目規(guī)劃、產(chǎn)品定位及設(shè)計(jì)、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)等方面進(jìn)一步提出了更高的要求，項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)和難度有所加大；同時(shí)，這一情況也促使很多實(shí)力欠缺的中小房企面臨“一地難求”的窘境。從現(xiàn)階段北京市土地成交情況來(lái)看，截至年末，土地出讓總金額突破2000億應(yīng)已無(wú)懸念，2014年的樓市盡管長(zhǎng)期遇冷，但土地市場(chǎng)卻熱度不減。

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為，房企拿地的積極性與市場(chǎng)預(yù)期緊密相關(guān)，9·30房貸新政出臺(tái)后，市場(chǎng)筑底特征明顯，轉(zhuǎn)暖跡象出現(xiàn)，這在一定程度上提高了房企拿地的積極性。市場(chǎng)預(yù)期的變化加上相對(duì)寬松的信貸政策，預(yù)計(jì)四季度對(duì)于北京優(yōu)質(zhì)地塊，房企拿地的積極性會(huì)有所提高。

　　□二手房

　　日均新增客源環(huán)比上升31.1%

　　敏感的二手房首先對(duì)央行新政做出了反應(yīng)，來(lái)自中原地產(chǎn)、鏈家地產(chǎn)等機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，10月北京二手房網(wǎng)簽合計(jì)8923套，但實(shí)際簽約接近1.8萬(wàn)套。業(yè)內(nèi)稱，按照網(wǎng)簽延后的趨勢(shì)判斷，11月北京市二手住宅網(wǎng)簽量突破萬(wàn)套的可能性較大。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：在最后一天913套的網(wǎng)簽沖刺下，雖然有長(zhǎng)假影響，但10月網(wǎng)簽依然達(dá)到了8923套，接近9月的9109套。從10月20日后，更是連續(xù)突破450套，最近一周工作日基本在600套以上，上周也再次創(chuàng)造了年內(nèi)新高成交量。北京網(wǎng)簽數(shù)據(jù)滯后于一線實(shí)際成交起碼15天以上，實(shí)際因?yàn)?·30政策帶來(lái)的集中簽約滯后，實(shí)際市場(chǎng)簽約接近1.8萬(wàn)套。

　　鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，從新增房客源情況來(lái)看，10月日均新增客源環(huán)比上升31.1%，與此同時(shí)，日均新增房源量環(huán)比也出現(xiàn)15.8%的上升。日均新增客源量達(dá)到了2013年4月以來(lái)的最高水平。10月新增需求供應(yīng)比為7.2:1，較9月上升1個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到年內(nèi)最高水平。

　　在價(jià)格方面，根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，10月北京市二手住宅成交均價(jià)為28724元/平方米，環(huán)比上漲7.2%，與去年同期價(jià)格基本持平。從各區(qū)域成交均價(jià)情況來(lái)看，10月份除石景山區(qū)和大興區(qū)成交均價(jià)出現(xiàn)0.4%和0.3%的微降以外，其他區(qū)域房?jī)r(jià)均出現(xiàn)不同程度的小幅上漲。從調(diào)價(jià)情況來(lái)看，10月在售房源掛牌價(jià)下調(diào)比例為73.3%，環(huán)比下降13.3個(gè)百分點(diǎn)，為近8個(gè)月以來(lái)首次降至80%以下。同時(shí)，成交房源議價(jià)空間本月也進(jìn)一步下降至2.5%，為年內(nèi)最低水平。

　　數(shù)字

　　實(shí)際簽約近1.8萬(wàn)套 新增需求供應(yīng)比為7.2:1

　　>>分析

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭

　　張旭認(rèn)為，三季度各月新增客源量雖也出現(xiàn)回升趨勢(shì)，但整體增速較為平緩，環(huán)比增幅均保持在10%以下水平。進(jìn)入10月以后新增客源量則大幅回升。

　　9·30新政的出臺(tái)對(duì)于恢復(fù)購(gòu)房者信心，促進(jìn)剛需入市產(chǎn)生了明顯的作用。

　　尤其是限貸政策的全面放開(kāi)釋放了一批此前受到抑制的合理改善性需求，這成為帶動(dòng)10月成交量和新增客源量大幅上升的最主要原因。

　　但隨著既有需求的消化以及需求較為急迫的購(gòu)房者逐漸入市，新增客源量很難持續(xù)大幅增長(zhǎng)。

　　□新房

　　網(wǎng)簽量環(huán)比上漲19.75%

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，10月北京新建商品住宅的網(wǎng)簽量為9550套，比9月上漲19.75%。同時(shí)，亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月北京純商品住宅(不含保障房與自住房)共實(shí)現(xiàn)成交4543套，環(huán)比增長(zhǎng)8%，成交回暖的趨勢(shì)卻十分明顯。

　　在9·30新政的刺激作用下，10月前兩周商品住宅成交套數(shù)增加三成，雖然看似政策效力有限，但從10上旬和中旬的成交量對(duì)比來(lái)看，可以明顯看到市場(chǎng)的升溫跡象。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，扣除保障房后，10月上旬（10.1-10.10）北京共成交商品住宅639套，而10月中旬（10.11-10.20）大增至3099套。政策紅利在七天長(zhǎng)假后開(kāi)始充分顯現(xiàn)，10月中旬310套的日均交易量已經(jīng)與2013年市場(chǎng)旺盛時(shí)期的8月、9月飆齊。

　　從新房供應(yīng)量看，根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月北京商品住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有33個(gè)項(xiàng)目入市，其中包括首開(kāi)·熙悅尚郡、北京城建·勝茂廣場(chǎng)、中國(guó)鐵建·青秀尚城等在內(nèi)的17個(gè)純新盤，以及包括北京城建·世華泊郡、亦莊·金茂悅、住總?cè)f科·金域國(guó)際等在內(nèi)的16個(gè)老項(xiàng)目后期。這一開(kāi)盤項(xiàng)目量也將創(chuàng)下下半年月度新高，從全年來(lái)看也僅次于5月的供應(yīng)量，北京樓市在經(jīng)歷了“寒秋”之后，將迎來(lái)新一輪“暖冬”。

　　數(shù)字

　　10月北京商品房網(wǎng)簽9550套

　　>>分析

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍

　　高姍分析認(rèn)為，10月住宅市場(chǎng)的成交呈現(xiàn)出前冷后熱的明顯分界。自9月底“認(rèn)貸不認(rèn)房”與普宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整兩項(xiàng)“暖市”政策公布之后，“暖市”效力開(kāi)始發(fā)作，雖然看房選房的購(gòu)房者有所增多，但簽約的滯后性導(dǎo)致市場(chǎng)銷量未現(xiàn)起色。隨著政策的逐漸落地，市場(chǎng)供應(yīng)也開(kāi)始增加，10月第三周出現(xiàn)10盤集中入市的盛況。預(yù)計(jì)受到供應(yīng)集中爆發(fā)的影響，接下來(lái)的市場(chǎng)成交仍將處于反彈周期。雖受到月初供需低迷的掣肘，但成交回暖通道已就此強(qiáng)勢(shì)開(kāi)啟。

　　□房?jī)r(jià)

　　數(shù)字

　　全國(guó)百城房?jī)r(jià)連續(xù)第6個(gè)月下跌 環(huán)比下跌的城市數(shù)量較上月減少6個(gè)

　　北京住宅均價(jià)環(huán)比上漲0.69%

　　根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2014年10月，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為10629元/平方米，環(huán)比上月下跌0.4%，連續(xù)第6個(gè)月下跌，跌幅縮小0.52個(gè)百分點(diǎn)。

　　報(bào)告顯示，從漲跌城市個(gè)數(shù)看，上月73個(gè)城市環(huán)比下跌，27個(gè)城市環(huán)比上漲。與9月相比，10月價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量較上月增加6個(gè)，其中漲幅在1%以上的有5個(gè)，較上月減少4個(gè)；10月價(jià)格環(huán)比下跌的城市數(shù)量較上月減少6個(gè)，其中跌幅在1%以上的有37個(gè)，較9月減少5個(gè)。同比來(lái)看，全國(guó)100個(gè)城市住宅均價(jià)與去年同月相比下跌0.52%，同比在經(jīng)歷連續(xù)22個(gè)月上漲后首次下跌。

　　根據(jù)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)北京、上海等十大城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2014年10月十大城市住宅均價(jià)為18932元/平方米，環(huán)比下跌0.31%，為連續(xù)第6個(gè)月下跌，跌幅較上月收窄0.92個(gè)百分點(diǎn)。具體來(lái)看，十大城市中環(huán)比上漲的城市有4個(gè)，依次為北京、南京、深圳、成都，較上月增加3個(gè)。其中，北京由于新推高價(jià)樓盤較多，住宅均價(jià)環(huán)比上漲0.69%，漲幅居十大城市首位，南京、深圳、成都漲幅在0.2%-0.5%之間；其余6個(gè)城市均不同程度下跌。

　　>>分析

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉

　　張大偉分析認(rèn)為，十一假期前一天發(fā)布的央行住房金融新政引發(fā)市場(chǎng)強(qiáng)烈熱議，從部分城市以及部分項(xiàng)目的銷售情況來(lái)看，積極信號(hào)逐步顯現(xiàn)。從整體效果看，這一政策將會(huì)對(duì)市場(chǎng)有信心提振，止跌已經(jīng)明確，但反彈的幅度實(shí)際結(jié)果依然要看后續(xù)信貸釋放情況，隨著整體市場(chǎng)的供應(yīng)增加，而需求也將受到信貸政策的松綁釋放，四季度市場(chǎng)的成交量值得期待。房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)四季度依然以平穩(wěn)為主。繼續(xù)下調(diào)的可能性降低，但因?yàn)閹?kù)存等原因，短期上漲的空間也不大。

　　□地產(chǎn)指數(shù)

　　數(shù)字

　　上證地產(chǎn)指數(shù)上漲3.58% 深圳地產(chǎn)指數(shù)上漲2.92%

　　政策利好地產(chǎn)股回升

　　克而瑞信息集團(tuán)數(shù)據(jù)顯示，10月，限購(gòu)政策的進(jìn)一步放松促進(jìn)了房企的銷售，同時(shí)增加了投資者對(duì)于近期房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心，滬深兩市地產(chǎn)股本月均出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，上證地產(chǎn)指數(shù)上漲3.58%，深圳地產(chǎn)指數(shù)上漲2.92%。

　　海外市場(chǎng)方面，歐美經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)回升加上國(guó)內(nèi)的政策扶持，香港內(nèi)房股表現(xiàn)出利好的態(tài)勢(shì)，同時(shí)滬港通將推出的消息進(jìn)一步提升了香港內(nèi)房股的吸引力，因此，本月恒生地產(chǎn)分類指數(shù)大漲7.42%。

　　重點(diǎn)個(gè)股方面，各地限購(gòu)放開(kāi)政策進(jìn)一步細(xì)化將有助于庫(kù)存的去化，降低行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，托底經(jīng)濟(jì)增速。政策面的改善及“銀十”銷售的回升使投資者對(duì)市場(chǎng)信心有所回升。內(nèi)地股方面，招商地產(chǎn)上漲7.81%。香港方面，受限貸政策松綁及滬港通將推兩方面利好因素，內(nèi)房股全線上揚(yáng)。

　　>>分析

　　鵬華中證信息指數(shù)分級(jí)基金經(jīng)理余斌

　　余斌表示，地產(chǎn)行業(yè)雖然業(yè)績(jī)不太理想，但進(jìn)入7月份以來(lái)，地產(chǎn)板塊以跑贏大盤的漲幅成為拉升市場(chǎng)的重要力量。從以往經(jīng)驗(yàn)看，隨著剛需和改善性需求在市場(chǎng)調(diào)整過(guò)程中的逐步積累，以及金融條件的改善，未來(lái)一段時(shí)間的走勢(shì)對(duì)地產(chǎn)等周期股十分有利。

　　易居研究員嚴(yán)躍進(jìn)

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，10月份的市場(chǎng)行情說(shuō)明，央行政策的托市效應(yīng)在顯現(xiàn)，這會(huì)進(jìn)一步改變市場(chǎng)預(yù)期。從房企角度看，在10月份銷售業(yè)績(jī)改善的情況下，對(duì)第四季度的樂(lè)觀情緒會(huì)略有增加。對(duì)購(gòu)房者而言，也會(huì)主動(dòng)參與到第四季度的樓市中?？傮w上看，第四季度樓市成交量回暖可期。

　　北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉

　　張大偉表示，今年“金九銀十”北京樓市整體稍顯遜色，雖然開(kāi)發(fā)企業(yè)積極增加供應(yīng)，但僅憑此并不足以托市，然而，央行房貸新政及自住型商品住房供應(yīng)加碼無(wú)疑改變這一僵局，在北京購(gòu)房總價(jià)門檻不斷提高的前提下，定向支持首置、改善需求購(gòu)房。在年末兩個(gè)月，樓市或乘勝追擊，繼續(xù)借新政刺激之力，供應(yīng)、成交不見(jiàn)往年同期逐步走低的趨勢(shì)。產(chǎn)品方面，改善類產(chǎn)品或繼續(xù)增多。